Europäische Investmentmärkte 2017: Deutschland auf Überholkurs

06 Oktober 2017

Savills zufolge summierte sich das europäische Gewerbeinvestmentvolumen im 1. Halbjahr 2017 auf € 95 Mrd., womit es auf Vorjahresniveau liegt. Dabei behauptete sich Großbritannien zwar nach wie vor als das Top-Investitionsziel in Europa, jedoch zeigt Deutschland die höchste Dynamik mit der Aussicht, Großbritannien bis zum Jahresende hinter sich zu lassen.

Das aktuelle European Investment Briefing von Savills stellt Deutschland mit € 13,8 Mrd. im 2. Quartal 2017 als Investment-Hotspot heraus. In der ersten Jahreshälfte wechselten somit Immobilien im Gesamtwert von € 26 Mrd. den Eigentümer, was ein Plus von 41 % gegenüber dem Vorjahr bedeutet. Damit hat der Brexit den Status Deutschlands als sicherer Hafen unterstrichen, und risikoscheuen Investoren gefällt die hiesige, politisch weniger volatile Landschaft. Ferner sind sie bereit, die nötigen 50 – 75 Basispunkte für Ertragssicherheit zu zahlen. Savills geht davon aus, dass Deutschland 2017 ein Rekordtransaktionsvolumen von über € 60 Mrd. verzeichnen wird.

Alice Marwick, Savills European Research, sagt: „In Deutschland ist das Investitionsvolumen in der laufenden zweiten Jahreshälfte bereits um 29 % gestiegen, während UK lediglich ein Plus von 11 % verzeichnet. Somit ist es sehr wahrscheinlich, dass Deutschland 2017 an UK vorbeiziehen wird.“

Neben Deutschland dürften auch die Niederlande, Spanien und Österreich in diesem Jahr Rekordvolumina verzeichnen, nachdem sie ihren 5-Jahres-Durchschnitt bereits um 93 %, 81 % bzw. 71 % übertroffen haben. Die gestiegene Investitionstätigkeit führt Savills vorrangig auf die Zunahme an Megadeals zurück, darüber hinaus hat sich das Interesse ausländischer Käufern an Spanien und das damit einhergehende Cross-Border-Investment in den vergangenen fünf Jahren verdoppelt. Hier sind bemerkenswerterweise Retail- und Industrieimmobilien die begehrtesten Assetklassen, während im restlichen Europa das Büroimmobiliensegment vorne liegt.

Insgesamt stiegen Cross-Border-Investments in Europa von € 42,0 Mrd. im 1. Halbjahr 2016 auf € 50,1 Mrd. im 1. Halbjahr 2017 und liegen damit 53 % über dem langfristigen Durchschnitt. Diese Entwicklung stützt sich maßgeblich auf den Zufluss ausländischen Kapitals nach Österreich, Deutschland, Norwegen sowie Spanien.

Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe bei Savills, merkt an: „Im 1. Halbjahr blieben die USA der aktivste Cross-Border-Investor. Jedoch beobachten wir eine steigende Aktivität
auf Seiten europäischer Investoren, während Investments asiatischer Käufer gegenüber den Vorjahren leicht zurückgingen. Chinesische Investoren sind zunehmend dem Druck von Kapitalverkehrskontrollen ausgesetzt, wovon europäische Fonds profitieren und die Chance erhalten, Trophy-Immobilien in Kontinentaleuropa zu erwerben.“
Anders als die meisten europäischen Länder, die im 1. Halbjahr ihren jeweiligen Fünf-Jahres-Durchschnitt übertroffen haben, verfehlten Irland, Frankreich und UK dieses Niveau.

„Nicht Nachfragemangel, sondern Angebotsmangel ist der Hauptgrund für den Rückgang der Investmentumsätze. Im 2. Halbjahr wird das Investitionsvolumen jedoch aufholen, da etliche derzeit im Markt befindliche Portfolios den Eigentümer wechseln werden“, so Marcus Lemli. „Die verhaltene Investitionstätigkeit in Frankreich ist vermutlich noch auf die Unsicherheit vor den dortigen Wahlen zurückzuführen. Der Sieg Macrons hat das Vertrauen wiederhergestellt, so dass sich das Gesamtinvestitionsvolumen auf Vorjahresniveau einpendeln dürfte.“
Savills zufolge trägt auch der Mangel an hochwertigen Flächen zum wettbewerbsintensiven Marktumfeld bei. Einige Investoren versuchen, alles in einen Topf zu packen und investieren in Trophy-Assets statt ihr Kapital über verschiedene kleinere Assets zu streuen. In 80 % der Märkte, die Bestandteil der Savills-Analyse sind, hat dieser Trend das Halbjahresergebnis über den langfristigen Durchschnitt geschoben.
Büroimmobilien erwiesen sich in den ersten sechs Monaten des Jahres 2017 weiterhin als die beliebteste Assetklasse in Europa und beanspruchten den Löwenanteil des Investitionsvolumens für sich. Mit einem Plus von 40 % verzeichneten allerdings Logistikimmobilien den deutlichsten Anstieg.

Alice Marwick stellt fest: „Die CBD-Spitzenrenditen bewegen sich in allen Märkten unserer Analyse auf einem Rekordtief und werden in den Core-Märkten vermutlich nicht weiter zurückgehen. Länder mit einem begrenzten Angebot an CBD-Spitzenprodukten und hohe Preise zwingen die Investoren, ihren Fokus auf Lagen außerhalb der CBD und auf alternative Assetklassen zu richten. Im Ergebnis werden Investments in Industrieimmobilien weiter zunehmen, da die Investoren auch Value-Add-Käufe in zentralen Lagen in Betracht ziehen, und gleichermaßen wird ihr Interesse an Lagen außerhalb der CBD steigen, in denen die Renditen bedeutend langsamer zurückgehen.“

European Briefing Note (PDF)

 
 

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