Die Mischnutzung wird salonfähig

08 Juli 2016

Unter Immobilieninvestoren gilt so etwas wie das Reinheitsgebot. Demnach darf eine Immobilie nur aus einer Zutat, d. h. einer Nutzungsart bestehen. Jede weitere Zutat (= Nutzungsart) macht eine Immobilie weniger „schmackhaft“. Gemischt genutzte Immobilien sind aufwändiger im Handling - angefangen von der Due Dilligence bis hin zur Objektverwaltung - und werden deshalb in der Regel mit einem Preisabschlag versehen oder sogar gänzlich von der Liste potenzieller Investitionsobjekte gestrichen.

Mit dieser Haltung werden es Investoren künftig jedoch zunehmend schwer haben, denn gemischt genutzte Immobilien sind eindeutig auf dem Vormarsch, die Mononutzung dagegen befindet sich auf dem Rückzug. Einen Eindruck davon kann sich verschaffen, wer das aktuelle Projektentwicklungsgeschehen näher analysiert. In den Top-7-Standorten weist fast die Hälfte der zwischen 2015 und 2021 fertiggestellten bzw. zur Fertigstellung vorgesehenen Gebäude mit Büronutzung mindestens eine weitere Nutzung auf. Der Anteil der Nicht-Bürofläche an der Gesamtfläche steigt von 19 % bei Objekten mit den Baujahren 2015/16 auf 32 % bei Objekten, die für 2020/21 zur Fertigstellung vorgesehen sind (Abb. 1). Prominente Beispiele für solche Mischnutzungsprojekte sind das Berliner Upper West (Fertigstellung voraussichtlich 2017), das Deutsche-Bank-Dreieck in Frankfurt (2021) sowie die Stadthöfe in Hamburg (2017). Alle drei Projekte weisen eine Nutzungsmischung aus Büro, Einzelhandel und Hotel sowie im Falle der beiden letztgenannten Projekte zusätzlich Wohnen auf.

Dass immer mehr Projektentwickler solche Mischnutzungskonzepte realisieren, obwohl die meisten Investoren nach wie vor Mononutzungen den Vorzug geben, hat handfeste Gründe. Erstens lassen sich damit heutzutage oft höhere Einnahmen generieren als mit einer Mononutzung. So sind etwa die Wohnungsmieten und -preise in den vergangenen Jahren so stark gestiegen, dass mit einer Wohnnutzung zumindest in den oberen Etagen in vielen Lagen höhere Einnahmen erzielt werden können als mit Büroflächen. Zweitens hat sich das in der Stadtplanung verankerte Leitbild von der idealen Stadt radikal geändert. Bis Mitte der 1980er Jahre folgte Stadtplanung dem Ideal der Funktionstrennung. Vor allem Wohnen und Arbeiten sollten räumlich getrennt stattfinden. Die Bürostadt Niederrad in Frankfurt oder die City-Nord in Hamburg sind unter diesem Primat entstanden. Und in monogenutzten Quartieren erübrigt sich auch die Nutzungsmischung auf Gebäudeebene. Inzwischen hat ein Umdenken stattgefunden: Die „Stadt der kurzen Wege“ und damit die Mischnutzung sind wieder en vogue. Jüngster Ausdruck dieses Sinneswandels ist die geplante neue Baurechtskategorie „Urbanes Gebiet“. In diesen Gebieten sollen in erster Linie Gebäude mit Mischnutzung genehmigt werden, Mononutzungen nur in Ausnahmefällen. Das ist die logische Reaktion auf schnell wachsende Städte, in denen möglichst kurze Wege einen wichtigen Beitrag zur Vermeidung von Verkehr und damit Umweltbelastungen leisten können.

Vor dem Hintergrund dieser Entwicklungen ist absehbar, dass der Anteil der gemischt genutzten Gebäude am gesamten Gebäudebestand künftig steigen wird. Investoren werden sich diesen sich ändernden Gegebenheiten anpassen müssen. Zwar haben sie bereits 2014/15 jeweils ca. 4 Mrd. Euro in gemischt genutzte Gebäude und Quartiere investiert, der Anteil dieses Segments am gesamten Gewerbeinvestmentmarkt pendelt jedoch seit 2009 ohne erkennbaren Trend zwischen etwa 6 % und 10 % (Abb. 2). Allerdings deutet sich ein Umdenken an. Einzelne Investoren haben ihr Ankaufsprofil bereits um gemischt genutzte Gebäude ergänzt. Insofern ist es gut möglich, dass in der Marktberichterstattung über die Investmentmärkte der Kategorie „Mischnutzung“ bald eine größere Aufmerksamkeit zukommen wird.

Investment Market monthly - Juni 2016 (PDF)

 
 

Allgemeine Anfragen

Savills Berlin

 

Hauptansprechpartner

Fabian Sperber

Fabian Sperber

Associate
Research

Savills Berlin

+49 30 726 165 139