Wie große Anwaltskanzleien den Frankfurter Vermietungsmarkt herausfordern

23 August 2016

Frankfurt ist nicht nur das Finanzzentrum – es ist ebenso bedeutend für das Rechtswesen. Mit 18.400 zugelassenen Anwälten ist die Mainmetropole nach München die Stadt mit den meisten Berufsträgern in Deutschland. Allen voran die großen internationalen Kanzleien haben sich zum wichtigen Faktor auf dem Frankfurter Vermietungsmarkt entwickelt, hauptsächlich rund um den Opernturm.

Welche Trends sich hier abzeichnen, hat das Immobiliendienstleistungs-Unternehmen Savills, ebenfalls mit Sitz in Frankfurt, untersucht.

Zentral, repräsentativ, flexibel, perfekt ausgestattet und effizient nutzbar – so liest sich das Profil einer Bürofläche, die sich für eine international tätige Anwaltskanzlei eignet. In Frankfurt finden sich diese Objekte in hoher Dichte rund um den Opernturm. In fast allen Bürohäusern rund um das 170 Meter hohe Gebäude sind große Kanzleien vertreten. „Die größten 25 von ihnen belegen ca. 170.000 Quadratmeter Bürofläche in der Frankfurter Bankenlage, der aktuell größte Nutzer 22.000 Quadratmeter, der kleinste der Top 25 immer noch 2.500 Quadratmeter“, berichtet Marcus Mornhart, Managing Director/Head of Agency Germany beim Immobiliendienstleistungs-Unternehmen Savills. „Damit haben Anwälte nach den Banken und Wirtschaftsprüfern im Teilmarkt Central Banking District eine prägende Rolle eingenommen.“

Seit 2014 haben elf Kanzleien Transaktionen von mehr als 1.000 Quadratmetern abgeschlossen, die größte mit 14.600 Quadratmeter vollzog Freshfields Bruckhaus Deringer an der Bockenheimer Anlage 44, an zweiter Stelle White & Case mit 8.000 Quadratmetern in der Bockenheimer Landstraße, beides Verlängerungen ihrer Mietverträge, sowie 4.260 Quadratmeter von Hauck Schuchardt für einen Umzug in den Pollux-Turm am Platz der Einheit. Weitere Transaktionen stehen bevor: „Aktuell haben mehrere Kanzleien Gesuche am Markt“, sagt Benjamin Remy, Director Office Agency Frankfurt bei Savills. „Die Größte: Clifford Chance, aktuell an der Mainzer Landstraße, mit einem Bedarf von 15.000 Quadratmetern.“

„Die Anforderungen an zukunftsfähige Büroflächen gerade für international tätige Anwaltskanzleien sind komplex“, erläutert Marcus Mornhart. „Moderne Bausubstanz und hochwertige Ausstattung sind selbstverständlich, ebenso ein angemessenes Ambiente: edel, aber nicht überzogen. Die Zeiten, in denen Kanzleien ohne Zögern jeden Mietpreis akzeptierten, sind vorbei.“ Der Kostendruck steige, weil die Kunden die klassische Abrechnung nach Stunden kaum noch akzeptieren. Deswegen kämen die Kosten für Büroflächen in den Fokus, der zweitgrößte Kostenblock nach den Personalkosten. „Hier muss es vor allem darum gehen, die Büroflächenauslastung zu steigern.“

Um das Anforderungsprofil für geeignete Flächen zu schärfen, hat Savills die Trends der zukünftigen Arbeit in Kanzleien untersucht, die naturgemäß nicht nur für den Frankfurter Markt gelten, sondern auch für andere deutsche Metropolen.

Drei Faktoren stehen im Mittelpunkt:

Kommunikation:
Um die Zusammenarbeit der Fachbereiche in Projektteams sowie den Wissenstransfer und Austausch in der Mandatsakquisition zu stützen, werden entsprechende Bereiche gebraucht: Lounges oder Teeküchen, aber auch Projekträume.

Mobilität: Technische Komponenten, die das Arbeiten von allen Plätzen dieser Welt ermöglichen, sind unverzichtbar. Ebenfalls muss es Büros für Gäste geben sowie Antworten auf die Frage, wie ein leerstehendes Büro von reisenden Kollegen genutzt werden kann. Hier hat sich die Option „shared desk“, anders als bei Wirtschaftsprüfern und Consulting-Firmen, noch nicht durchgesetzt. „Flexible Raumstrukturen könnten Abhilfe schaffen“, sagt Benjamin Remy.

Back Office: Zum einen werden weniger klassische Assistenzkräfte benötigt, andererseits steigt der Bedarf an 24/7-Services. Hier kommt es zu ersten Zusammenschlüssen von Shared Service Centern in Europa, um Aufgaben an einem Ort zu bündeln und Redundanzen abzubauen.

„Die Arbeitsweise internationaler Kanzleien ist intensiv“, weiß Marcus Mornhart. „Für Wochenarbeitszeiten von 60 bis 80 Stunden, Nacht- und Wochenendarbeit im Kontakt mit den assoziierten Kanzleien auf anderen Kontinenten müssen andere Rahmenbedingungen geschaffen werden als im klassischen Büro. Ein rund um die Uhr geöffnetes Café im Haus etwa kann die Attraktivität des Arbeitsplatzes enorm steigern.“

Aktuell beobachtet Savills einen gegenläufigen Trend: den Umbruch, der von einer neuen Generation von Anwälten ausgeht – der Generation Y. Die setzt weniger auf Status und Karriere, dafür mehr auf Work-Life-Balance und wird auch von Gerichten, Behörden und Wirtschaftsunternehmen umworben, die zwar geringere Gehälter zahlen, aber mit flexiblen Arbeitszeiten für sich werben. „Kommen Teilzeit-Modelle, Elternzeiten für männliche Kollegen und Wochenarbeitszeiten um die 40 Stunden auf breiter Front in den großen Kanzleien mit ihrer 24/7-Präsenz an,“, erwartet Marcus Mornhart, „müssen die Büroflächen erst recht flexibel und effizient genutzt werden können, um eine angemessene Antwort auf den steigenden Kostendruck zu geben.“

Aktuell beträgt der durchschnittliche Flächenverbrauch pro Anwalt in den Frankfurter Kanzleien 107 Quadratmeter, die Flächen für Assistenz, Support und Back Office mit eingerechnet.  „Hier werden wir zu einer deutlichen Reduzierung kommen müssen“, sagt Benjamin Remy, „ohne Verlust an Qualität, versteht sich. Die Projektentwickler und Eigentümer sind gefordert.“

 
 

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