Brexit-Votum verändert alles: New York ist weltweit die teuerste Stadt

23 August 2016

Unterbringungskosten in New York aktuell am höchsten, London wettbewerbsfähiger

New York ist für Unternehmen in Bezug auf die Mitarbeiterunterbringung mittlerweile die teuerste Stadt weltweit – trotz jüngster Anzeichen eines Abflachens der Büromieten und einer vermehrten Gewährung von Incentives sowie anderer Zugeständnisse sowohl im Gewerbe- als auch im Wohnimmobiliensegment. Das geht aus dem aktuellen Savills Live-Work Index* hervor, der die Kosten für Wohn- und Büroraum pro Kopf in den größten Weltmetropolen gegenüberstellt. Der Big Apple liegt damit deutlich vor Hong Kong und London, gefolgt von Tokyo, Paris und San Francisco. Die europäischen Metropolen Dublin und Berlin rangieren mit Platz 14 und 17 eher im unteren Bereich der Top 20 und gehören demnach zu den günstigeren Standorten.

Yolande Barnes, Director Savills World Research, merkt an: „Unternehmen mit einer bürogestützten Geschäftstätigkeit in den wichtigen Weltmetropolen geben etwa ein Drittel ihrer Gesamtbetriebskosten für Unterbringung aus. Dazu zählen die Gewerbemieten, die direkt an den Gebäudeeigentümer gezahlt werden sowie Gehaltsforderungen, die aus den Wohnungs- und Lebenshaltungskosten der Mitarbeiter resultieren. Schwanken diese Kosten, hat dies erhebliche Auswirkungen darauf, wie bezahlbar eine Stadt für Beschäftigte ist.“

New York als neuer Kostenführer – London wird von Spitzenposition verdrängt
Die Mieten für Wohn- und Gewerbeflächen verzeichnen in New York zu Jahresbeginn einen leichten Anstieg. Aktuell ist zwar ein Abflachen dieses Wachstums zu beobachten, jedoch erhöhten sich die Gesamtunterbringungskosten in lokaler Währung im 1. Halbjahr 2016 um 2 %. Der Researchanalyse von Savills zufolge summieren sich die jährlichen Gesamtausgaben pro Mitarbeiter in New York aktuell auf USD 114.010. Das Preisniveau ist damit annähernd doppelt so hoch wie im nächstgrößten US-Konkurrenten San Francisco. Hong Kong liegt mit USD 100.984 auf Rang 2, gefolgt von London mit USD 100.141.

Brexit steigert Londons internationale Wettbewerbsfähigkeit
Dank seiner Konjunkturstärke und der hohen Flächennachfrage seitens einer vielfältigen Nutzerpalette hielt London in den vergangenen zweieinhalb Jahren die Spitzenposition. Die Auswirkungen von Kursverlusten als Folge des EU-Referendums haben jedoch dazu geführt, dass sich London im internationalen Vergleich nunmehr weitaus wettbewerbsfähiger darstellt. So gingen die Mietausgaben (auf USD-Basis) seit Jahresbeginn um 11 % zurück. Der Grund für die Nivellierung der Kosten für Wohn- und Büroraum in London im 1. Halbjahr 2016 liegt vor allem in der Abschwächung der Büromieten im Finanzsektor. Unter Berücksichtigung der Kursentwicklung zwischen Dollar und Sterling seit Dezember 2015 gingen die Gesamtunterbringungskosten allerdings sogar um 11 % zurück.

Rangliste der Städte mit den höchsten Gesamtunterbringungskosten pro Mitarbeiter in USD Juli 2016 (JPG)

Währungskursschwankungen beeinflussen Marktsituation in Tokyo, Rio de Janeiro und Lagos
Die Kursausschläge der Weltwährungen seit dem Votum der Briten, die EU zu verlassen, haben dazu beigetragen, dass die bereits dynamischen Marktschwankungen in allen Städten mittlerweile sehr unterschiedlich ausgeprägt sind. So verzeichneten die Mieten in Tokyo den deutlichsten Anstieg, insbesondere das Spitzenwohnsegment sowie die Büromieten im Kreativsektor profitierten von der signifikanten Aufwertung des Yen.

Ein noch deutlicherer Effekt ist in Rio de Janeiro zu beobachten, wo das schwierige Konjunkturumfeld Nutzernachfrage und Mietniveaus beeinträchtigt hat, gleichzeitig jedoch der Real, vielleicht überraschend, an Wert gewann. Dies hat zur Folge, dass die Gesamtkosten für Büro- und Wohnraum in lokaler Währung zwar um 5 % gesunken, auf USD-Basis jedoch um 14 gestiegen sind.

Auf der anderen Seite spürte Lagos sowohl einen Rückgang bei den Büromieten (- 20 %) als auch die Auswirkungen der Währungsabwertung durch die Regierung (- 30 %). Hier macht der Verstärkereffekt die Stadt deutlich erschwinglicher für in Dollar aufgestellte Unternehmen.

Geringes Mietpreiswachstum in Europa– Dublin, Berlin und Paris bleiben stabil
Weiter unten in der Rangliste der Weltmetropolen weisen die europäischen Städte bezogen auf ihre lokale Währung zumeist nur ein moderates Mietpreiswachstum auf. Aufgrund der Aufwertung des Euro seit Dezember 2015 auf USD-Basis stiegen die Mieten geringfügig: Dublin stellt mit einem Kostenwachstum für Wohn- und Büroraum um 6 % auf Euro-Basis die Ausnahme dar; diese Entwicklung ist vor allem auf den sprunghaften Anstieg der Büromieten nach den niedrigen Niveaus aus der Zeit der globalen Finanzkrise, insbesondere im Kreativ-/High-Tech-Sektor zurückzuführen. Im Vergleich dazu stiegen die Mieten in Berlin und Paris um 3 % bzw. 1 %.

Trotz ihrer vergleichsweise geringen Größe stellen sich Berlin und Dublin sehr kostengünstig für Unternehmen dar, die sich in einer großen und florierenden Wirtschaftsregion ansiedeln möchten. Die jährlichen Unterbringungskosten in diesen Städten zählen zu den niedrigsten innerhalb des Savills Live-Work-Index und sind vergleichbar mit denen in Mumbai und Lagos.

Ölsektor wirkt sich auf Mietpreise aus
In Dubai, Lagos und Moskau gingen die Mieten sowohl im Büro- als auch im Wohnimmobiliensegment zurück. Grund hierfür ist die gesunkene Nutzerfrage in Ländern, die eng an den Ölpreis geknüpft und von Unternehmen im Ölsektor abhängig sind. Die Immobilienmärkte in Dubai und Moskau werden auf USD-Basis oder in verwandten Währungen bewertet und blieben dadurch von Währungskursschwankungen gegenüber dem Dollar unberührt. Im Vergleich dazu stellt sich Lagos aktuell 27 % günstiger für internationale Nutzer dar.

Anmerkung des Herausgebers:
* Als vergleichbare Bezugsgröße zieht Savills die sog. Savills Executive Unit (SEU) heran. Hierbei handelt es sich um ein Kernteam von sieben Mitarbeitern, repräsentativ für ein neugegründetes Unternehmen in den jeweiligen Städten. Um einen repräsentativen Querschnitt einer Stadt abzubilden, werden für den Live-Work-Index die Kosten zweier verschiedener Teams herangezogen, eines mit Sitz in einer Spitzenlage des Finanzsektors, das andere in einer B-Lage bzw. einem Kreativstandort. Der Savills Live-Work-Index misst die jährlichen Kosten der Anmietung und Nutzung von Wohn- bzw. Büroraum pro Mitarbeiter (und deren Haushalt) in zwölf World Cities, wobei ein Durchschnittswert für die Savills Executive Unit angewandt wird.

 
 

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