Europäische Non-Core-Märkte entwickeln sich antizyklisch - Megadeal-Transaktionen und Cross-Border-Aktivitäten nehmen zu

05 Oktober 2016

Savills zufolge konnten sich einige europäische Non-Core-Immobilienmärkte in Bezug auf Cross-Border-Aktivitäten und Immobilien-Megadeals (Einzelvolumen ab € 100 Mio.) im 1. Halbjahr 2016 dem aktuellen Trend widersetzen.
 
Während Cross-Border-Investments in den etablierten Core-Märkten rückläufig sind, beobachtet Savills in den peripheren Märkten einen Anstieg der Volumina gegenüber dem Vorjahr. So betrug dieser in Irland + 81 %, in Italien + 20 % und in Polen + 179 %. Mit + 245 % in Schweden und 63 % in Finnland verzeichneten auch die nordischen Länder einen Zuwachs an Cross-Border-Investments.
 
„Die peripheren Märkte befinden sich in einem früheren Stadium des aktuellen Investitionszyklus“, sagt Eri Mitsostergiou, Director European Research bei Savills. „Mit Spitzenrenditen mehrheitlich über dem europäischen bzw. dem Core-Durchschnitt und Potenzial für weitere Renditekompression stellen sich diese Märkte für Investoren deutlich attraktiver dar.“
 
Die deutlichsten Rückgänge bei den Spitzen-CBD-Renditen für Büroimmobilien gegenüber dem Vorjahr waren im 2. Quartal 2016 in Mailand (- 75Bp.), Warschau (- 75 Bp.), Brüssel (  70 Bp.) und Amsterdam (- 60 Bp.) zu beobachten. Im Vergleich dazu ging die durchschnittliche Spitzenrendite für Core-Büroobjekte um – 11 Bp. auf 4,26 % zurück.
 
In Bezug auf die im 1. Halbjahr 2016 in Europa abgeschlossenen Megadeals stehen vor allem Österreich (+ 233 % ggü. H1 2015), Irland (+ 88 %), Schweden (+ 56 %) und Italien (+ 58 %) besonders positiv heraus. Im Gegensatz dazu ging die Zahl der Megadeals im europäischen Durchschnitt um 31 % zurück.

Cross-Border-Investoren mit reichlich Kapital im Gepäck waren in den vergangenen drei Jahren die dominierenden Player beim Erwerb großvolumiger Assets und Portfolios, wobei die Core-Märkte Deutschland, Frankreich und UK dabei das höchste Transaktionsniveau verzeichneten. Im aktuellen Jahr ging die Zahl der Megadeals in diesen Märkten jedoch am deutlichsten zurück: - 47 % in Deutschland, - 27 % in Frankreich, - 41 % in Frankreich und ebenso – 47 % in Spanien.

„Nach der Finanzkrise haben die Banken ihren Immobilienbestand in den Core-Märkten abgestoßen, und das Angebot resultierend aus der Abwicklung von Fonds war gut. Allerdings hat sich die Situation in diesen Märkten mehr oder weniger wieder normalisiert, und die geringen Investitionsvolumina sind eher auf den Mangel an verfügbaren Produkten auf beiden Seiten des Risiko-Rendite-Spektrums zurückzuführen als auf fehlende Nachfrage“, merkt Marcus Lemli, Head of European Investment bei Savills, an. „Die starke Performance einiger Märkte außerhalb des Core-Segments wie Österreich und Irland, was die Dealgröße betrifft, ist vermutlich darauf zurückzuführen, dass sich diese Märkte im aktuellen Investitionszyklus geringfügig hinter den Core-Märkten bewegen und weiterhin großvolumige Investmentprodukte und insbesondere Portfolios auf den Markt kommen.“
 
Savills erwartet, dass die im 1. Halbjahr 2016 beobachtenden Trends bis Jahresende anhalten und rechnet mit einem Rückgang des europäischen Gesamtinvestitionsvolumens um 25 %. Dieses Ergebnis liegt jedoch nach wie vor 22 % über dem 10-Jahres-Durchschnitt.
 
„Für das Gesamtjahr 2016 gehen wir davon aus, dass das Transaktionsvolumen in den Core-Märkten UK, Deutschland and Frankreich, die zuletzt für annähernd zwei Drittel des Gesamtinvestitionsvolumens verantwortlich zeichneten, ein Drittel geringer ausfällt“, ergänzt Eri Mitsostergiou. „Im Gegensatz dazu steuern die nordischen Märkte, und hier vor allem Norwegen und Schweden, auf einen weiteren Anstieg ihres Investitionsvolumens um mehr als 10 % gegenüber dem Vorjahr zu. Das Ergebnis in den peripheren Märkten wie Spanien und Italien dürfte sich weitgehend auf Vorjahresniveau bzw. geringfügig darüber einpendeln.“

 
 

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