Büromarkt Berlin: Angebotsmangel bremst Umsatz – Spitzenmiete von 30,00 Euro/m² in Sicht

04 Januar 2017

  • Büroflächenumsatz in Berlin geht 2016 leicht zurück
  • Leerstand sinkt durch starke Nachfrage und fehlenden Neubau auf 2,7 %
  • Co-Working-Flächen sind inzwischen eine relevante Größe
  • 2017 wird eine Spitzenmiete von 30,00 Euro/m² erwartet
  • Unternehmen müssen heute bereits Flächenbedarf für 2019/2020 absichern

Der Büroflächenumsatz in Berlin reduziert sich 2016 gegenüber dem Vorjahr um 2,1 % auf 929.500 m². Eine Entwicklung, die vor allem dem Angebotsmangel geschuldet ist. Während die Netto-Absorption durch Neuansiedlungen, Erweiterungen und Expansionen auf 344.200 m² kletterte, wurden nur 164.900 m² neue Bürofläche fertiggestellt. Der Leerstand ist innerhalb des letzten Jahres um 90 Basispunkte auf 2,7 % gesunken – das Delta im Metropolenvergleich.

Mieter bewerben sich mit Gebot um Flächen
„Berlin gibt derzeit eine gute Blaupause für den Begriff ‚Vermietermarkt‘ ab“, erläutert Christian Leska, Managing Director Office Agency und bei Savills verantwortlich für den Standort Berlin, die Entwicklung am Büroflächenmarkt in der Hauptstadt. „Die Nachfrage übersteigt das Angebot um ein Vielfaches. In den gefragten Lagen müssen sich Mieter mit einem Gebot um Flächen bewerben. Von Incentives wird da kaum mehr gesprochen.“

Dazu passt, dass sich der reine Vermietungsumsatz im abgelaufenen Jahr um 12 % auf 785.400 m² verringerte, während sich der Umsatz durch Eigennutzer mit 144.100 m² mehr als verdoppelte. Hierzu haben vor allem Eigennutzer in der City-Ost mit einem Anteil von 97.900 m2 beitragen, etwa durch Axel Springer SE oder das Bundesministerium für Gesundheit.

Die umsatzstärksten Bezirke waren Mitte (187.300 m²), Tiergarten (127.400 m²) und Charlottenburg (114.000 m²).

Untervermietungsmarkt für Tech-Firmen und Start-ups
Parallel zum Vermietungsmarkt hat sich zudem ein Untervermietungsmarkt gebildet, auf dem insbesondere Tech-Firmen und Start-ups Flächen bis 1.000 m² anbieten oder tauschen. Und wie in keiner anderen deutschen Stadt boomt das Segment der Co-Working-Arbeitsplätze. Einige Firmen nutzen dieses Bürosegment auch, um kurzfristige Flächenengpässe zu überwinden. Inzwischen gibt es 92 Anbieter für Co-Working-Spaces mit bis zu 5.000 m² Fläche. In diesem Jahr kommen 30.000 m² hinzu.

Im Branchenvergleich liegen 2016 die Unternehmen der Kommunikationstechnologie mit 28 % der gemieteten Flächen vor den Dienstleistern (25 %) und der öffentlichen Hand (13 %). Die höchsten Mieten zahlen Rechtsanwälte (20,20 Euro/m2) und Medienunternehmen (19,10 Euro/m²).

Größter Abschluss durch Axel Springer
Den größten Abschluss tätigte der Eigennutzer Axel Springer SE mit dem Baustart der 42.000 m² großen Zentrale an der Axel-Springer-Straße. Rund 27.000 m² werden für das Gesundheitsministerium im eigengenutzten Baudenkmal Mauerstraße 29 durch die Bima modernisiert. Für die Stadt Berlin hat die Bima in Charlottenburg 17.600 m² in der in der Darwinstraße 14-18 von der Alstria angemietet. Im Mittel 14,10 Euro/m² zahlte die Öffentliche Hand 2016 für ihre Anmietungen in der Stadt.

Die Berliner Spitzen- und Durchschnittsmieten kletterten innerhalb der letzten zwölf Monate um 16,5 % auf 28,30 Euro/m² bzw. 8 % auf 16 Euro/m². „Wir erwarten, dass die Spitzenmiete die 30,00 Euro/m²-Marke im laufenden Jahr erreicht“, erklärt Leska. Und die Durchschnittsmiete werde auf 17,00 Euro/m² steigen. Den Topwert erreicht der Pariser Platz mit 31,80 Euro/m² .

Umsatz von 850.000 m² erwartet
Eine Verbesserung der Marktsituation aus Mietersicht ist in 2017 nicht abzusehen. Bei einer erwarteten Nettoabsorption von mehr als 350.000 m² und einem Zuwachs von 27.000 m² spekulativer Bürofläche ist keine Entspannung in Sicht. Leska: „Einige Nutzer mit größerem Flächenbedarf haben die Marktsituation erkannt und beginnen, sich mit Flächenoptionen für das Jahr 2019/2020 zu beschäftigen. Für das laufende Jahr sehen wir einen Umsatz von etwa 850.000 m².“


 
 

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