Bürovermietungsmarkt Deutschland Q4 2016

05 Januar 2017

Trotz Angebotsknappheit höchster Flächenumsatz seit 2007

  • Mieten auf Höchstständen
  • Zunehmende Flächenknappheit: Leerstandsquote sinkt auf unter 6 %
  • Flächenumsatz wird in 2017 trotz hoher Nachfrage zurückgehen

2016 war für die Büroflächenmärkte der Top-6-Metropolen ein Jahr der Rekorde. Die Mieten sind auf Höchstständen und die Leerstände erreichen ein 20-Jahres-Tief. Zudem legte der Flächenumsatz der Top-6-Märkte gegenüber dem bereits starken 2015 nochmals zu: Mit 3,46 Mio. m² wurde der höchste Wert seit 2007 erreicht.

Einen signifikanten Beitrag zu diesem Ergebnis leistete zum einen die öffentliche Hand. Vor allem in Berlin, Köln und München zeichnete diese Nutzergruppe für hohe Flächenumsätze verantwortlich. Zum anderen trugen große Projektabschlüsse wie beispielsweise der Zurich Versicherung in Köln oder der Deutschen Bahn in Frankfurt zu dem Ergebnis bei.

„Erstaunlich ist der Rekord-Flächenumsatz angesichts der zunehmenden Angebotsknappheit, die Unternehmen immer häufiger daran hindert, die für sie optimale Fläche anzumieten“, erklärt Marcus Mornhart, Head of Agency Germany bei Savills. Häufig müssen diese auf peripherer gelegene Standorte ausweichen oder statt einer zusammenhängenden mehrere kleinere Flächen anmieten. Mangels Alternativen bleibe Nutzern zunehmend nur die Verlängerung im Bestand oder die Erhöhung ihre Flächeneffizienz – statt des Umzugs in eine größere Fläche.

Die Projektpipeline fällt für 2017 mit rund 820.000 m² vergleichsweise niedrig aus. Zudem ist hiervon bereits mehr als die Hälfte vermietet. Unternehmen, die größere zusammenhängende und moderne Bürofläche anmieten möchten, sollten eine Vorlaufzeit von mindestens drei Jahren einplanen.

„Die Nachfrage nach Bürofläche bleibt auch in 2017 hoch“, betont Mornhart und fügt hinzu: „Vor dem Hintergrund des verfügbaren Angebots wird der Flächenumsatz in diesem Jahr jedoch nicht höher ausfallen als in 2016.“

Berlin
Nachfrage kann nicht gedeckt werden – Ende der Rallye nicht in Sicht

  • Bundeshauptstadt ist ein extremer Vermietermarkt
  • Spitzen- und Durchschnittsmiete mit signifikantem Anstieg von 16 % bzw. 8 %
  • Unternehmen müssen heute bereits Flächenbedarf für 2019/2020 absichern

„Berlin gibt derzeit eine gute Blaupause für den Begriff ‚Vermietermarkt‘ ab“, fasst Christian Leska, Managing Director und bei Savills verantwortlich für den Standort Berlin, die Situation am Büroflächenmarkt in der Hauptstadt zusammen. Die Nachfrage übersteigt das Angebot um ein Vielfaches und in den gefragten Lagen müssen sich Mieter mit einem Gebot um Flächen bewerben. Zudem hat sich parallel zum Vermietungsmarkt ein Untervermietungsmarkt gebildet, auf dem insbesondere Tech-Firmen und Start-ups Flächen anbieten oder tauschen. Nicht zuletzt boomt das Segment der Co-Working-Arbeitsplätze, was einige Firmen nutzen, um kurzfristige Flächenengpässe zu überwinden. Infolge dieser Entwicklungen sank die Leerstandsquote innerhalb des letzten Jahres um 90 Basispunkte auf 2,7 %. Die Spitzen- und Durchschnittsmiete zog innerhalb der letzten zwölf Monate um 16 % bzw. 8 % an.

Eine Verbesserung der Marktsituation aus Mietersicht ist in 2017 nicht abzusehen. Bei einer erwarteten Nettoabsorption von mehr als 350.000 m² und einem Zuwachs von etwa 27.000 m² spekulativer Bürofläche ist keine Entspannung absehbar. Einige Nutzer mit größerem Flächenbedarf haben die Marktsituation erkannt und bereits jetzt angefangen, sich mit Flächenoptionen für das Jahr 2019/2020 zu beschäftigen.

Düsseldorf
Vermietungen im mittleren Segment bilden Fundament für gutes Ergebnis

  • Umsatz über dem 5-Jahresmittel
  • Verdoppelung des Flächenumsatzes im Teilmarkt Grafenberger Allee
  • Leerstand geht auf 8,8 % zurück

Mehr als 70 Vermietungen im mittleren Flächensegment zwischen 1.000 und 4.000 m² leisteten einen signifikanten Beitrag zum Gesamtflächenumsatz von 325.400 m², der damit leicht über dem Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre lag. Daneben war das Marktgeschehen jedoch auch durch zahlreiche Mietvertragsverlängerungen geprägt, die jedoch nicht auf der Seite des Flächenumsatzes zu Buche schlagen.

„Einen Angebotsmangel wie in Berlin oder München gibt es in Düsseldorf derzeit nicht“, erklärt Jan Schroers, Teamleader Office Agency Düsseldorf. „Dennoch zeigt sich ein Mangel an großen hochwertigen, innerstädtischen Büroflächen, die zusammenhängend anmietbar sind. “

Bemerkenswert war die Aktivität im Teilmarkt Grafenberger Allee. Im Vergleich zum Fünfjahresdurchschnitt verdoppelte sich der Flächenumsatz hier nahezu auf knapp 26.000 m² und steuerte rund 8 % zum Gesamtergebnis des letzten Jahres auf dem Düsseldorfer Markt bei.

Aufgrund zahlreicher in Anbahnung befindlicher Anmietungen wird der Flächenumsatz auch im Jahr 2017 wieder über dem 5-Jahres-Mittel liegen. Schroers: „Die Leerstandsquote wird bis Jahresende  aufgrund der geringen Baufertigstellung weiterhin sinken und ihr aktuelles Niveau von 8,8 % leicht unterschreiten.“

Frankfurt
Frankfurt boomt auch ohne Brexit-Effekte – höchster Flächenumsatz seit 2007

  • Brexit wirkt (noch) nicht auf den Umsatz
  • Finanzbranche mietet wieder
  • Flächenangebot in zentralen Teilmärkten gering

Der Brexit war eines der dominierenden europapolitischen Themen des Jahres. Dem Finanzplatz Frankfurt wurden in der Folge große Chancen zugesprochen, von den möglichen Auswirkungen zu profitieren. De facto ist ein gutes halbes Jahr später davon wenig zu spüren. Aber auch ohne direkte Brexit-Effekte boomte der Frankfurter Büromarkt.

Dies lag zum einen daran, dass es wieder großvolumige Vermietungen gab. Zum anderen war auch die Finanzbranche im Rahmen ihrer Konsolidierung aktiv und mietete rund 65.000 m². Dies entspricht einem Anteil von 13 % am Gesamtflächenumsatz von 527.300 m².

Die Leerstandsquote liegt mit 8,6 % zwar höher als in anderen Märkten, jedoch ist der Leerstand vor allem in peripheren Lagen und in Objekten mit unterdurchschnittlicher Qualität zu finden. „In den zentralen Teilmärkten ist das Angebot an modernen Büroflächen stark begrenzt“, erläutert Benjamin Remy, Director Office Agency in Frankfurt und führt weiter aus: „Unter Berücksichtigung von Konkurrenzschutzklauseln, beispielsweise bei Anwälten, bieten sich daher nur sehr wenige Anmietungsoptionen.“ Bis 2019 kommen hier jedoch rund 150.000 m² neue Bürofläche in sechs Projekten an den Markt.

Hamburg
Flächenknappheit und Mietpreissteigerungen halten an – auch in 2017

  • Standortwettbewerb mit Wohn- und Hotelprojekten verknappt Büroflächenangebot
  • A-Lagen erweitern sich in etablierte Stadtteillagen
  • Spitzen- und Durchschnittsmiete steigen auch in 2017 deutlich

Der Hamburger Büroflächenmarkt war im vergangenen Jahr durch Flächenknappheit und Mietpreissteigerungen geprägt. Die Gründe: Auf der einen Seite halten die Umwidmungen von Büro- und Gewerbeflächen in vornehmlich Wohn- und Hotelnutzungen an. So wird das Bürohaus Fleetbogen nahe der Stadthausbrücke zum Ruby-Hotel. Dadurch wird das Angebot an Büroflächen im unteren Preissegment reduziert. Auf der anderen Seite gibt es vergleichsweise wenige Büroprojekte. Die Folge: „Da in den angestammten Bürolagen kaum noch freie Flächen zur Verfügung stehen, rücken weitere etablierte Stadtteillagen wie beispielsweise St. Georg in den Fokus“, so Stefan Marburg, Regional Director und bei Savills verantwortlich für das Bürovermietungsgeschäft in Hamburg. Auch Objekte mit schlechterem Ausstattungsstandard oder unattraktivem Flächenzuschnitt finden derzeit Mieter.

Eine Entspannung dieser Situation ist für 2017 nicht abzusehen. Von dem Flächenfertigstellungsvolumen von rund 110.000 m² ist bereits die Hälfte vorvermietet. Nicht zuletzt aufgrund dieser Tatsache dürfte die Leerstandsquote vom aktuellen Niveau von 5,1 % in 2017 noch weiter zurückgehen. Spitzen- und Durchschnittsmiete werden auch in 2017 deutlich ansteigen.

Marburg: „Entlastung könnte ab etwa 2020 etwa das Elbbrückenquartier im Osten der Hafencity bieten, wo großflächige und zusammenhängende Büroflächen entstehen sollen.“

Köln
Rekord: Mehr Flächenumsatz denn je – Öffentliche Hand mit großem Beitrag

  • Rekordumsatz mit 413.900 m²
  • Rund 70 Abschlüsse über 1.000 m²
  • große Flächen nur noch rechtsrheinisch verfügbar

Die Jahresbilanz am Kölner Büromarkt liest sich imposant: Der Flächenumsatz stieg gegenüber dem Vorjahr um 42 % auf 413.900 m². Dieser Rekord wird jedoch nicht nur durch einige Großdeals wie den der Zurich-Versicherung (60.000 m²) getragen, sondern auch durch die Rekordzahl von etwa 70 Vertragsabschlüssen im Segment über 1.000 m². Zu diesem Ergebnis trug die öffentliche Hand mit einem Anteil von mehr als 20 % bei.

Die Kölner City ist zwar nach wie vor der beliebteste Teilmarkt, die Nachfrage insbesondere nach größeren zusammenhängenden Flächen kann jedoch bei Weitem nicht bedient werden. Daher ist der größte hier abgeschlossene Deal mit 2.200 m² vergleichsweise klein.

„Eigentümer können zumeist aus einer Vielzahl potenzieller Mieter ihren Favoriten auswählen – und brauchen dabei kaum noch Incentives zu gewähren“, erläutert Simon Löseke an, Director Office Agency Köln. Für Unternehmen, die größere Flächen benötigen, ist eine Anmietung im rechtsrheinischen Bereich die einzige Option. Alternativ bleibt nur, die Effizienz in der Bestandsfläche zu erhöhen oder die Aufteilung auf mehrere Standorte. Auch das Jahr 2017 bleibt für Mieter schwierig, zumal sie sich auf weiter steigende Mieten einstellen müssen.

München
Automotive, IT, Medien und öffentliche Hand sorgen für hohen Flächenumsatz

  • Mangels Flächenangebot in der City findet der Umsatz in B-Lagen statt
  • 2017 wird die Nachfrage nicht abreißen
  • Steigende Mieten sind zu erwarten

In einigen Teilmärkten und Flächensegmenten übersteigt die Flächennachfrage am Münchener Büromarkt das Angebot deutlich. Besonders deutlich wird dies in der Innenstadt. Sofern eine Fläche freigezogen wird, stehen bereits mehrere Bewerber parat.

„Eigentümer befinden sich folglich in einer starken Position und müssen kaum noch Incentives gewähren“, verdeutlicht Nico Jungnickel, Director Office Agency in München. Projektentwicklungen gibt es innenstadtnah mangels verfügbarer Grundstücke kaum. Mangels Flächenangebot in der City fand viel Umsatz in B-Lagen bzw. in prosperierenden Stadtteillagen außerhalb des Mittleren Rings statt.

Mehr als ein Viertel des Flächenumsatzes, der höchste Anteil der letzten fünf Jahre, entfiel auf Lagen außerhalb des Stadtgebiets, wie zum Beispiel Unterschleißheim oder Haar, als auch auf Stadtrandlagen wie Obersendling.

Neben dem Automotive-Sektor waren IT- und Medienunternehmen sowie die öffentliche Hand bedeutende Treiber des Flächenumsatzes. Die Zahl der Gesuche ist nach wie vor hoch, sodass auch in 2017 mit einem umsatzstarken Jahr gerechnet werden kann. Aufgrund der Flächenknappheit ist weiter von leicht steigenden Mieten auszugehen.

Marktüberblick Büromarkt Deutschland Q4 2016 (PDF)

 
 

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