Büroflächenangebot auch in 2017 knapp – Nachfrageüberhang bleibt bestehen

28 Februar 2017

  • Die überdurchschnittliche Entwicklung an den deutschen Büromärkten setzte sich auch 2016 fort. Das Ergebnis: Höchster Flächenumsatz seit 2007, steigende Mieten und sinkendes Büroflächenangebot.
  • Insbesondere in den zentralen Lagen übersteigt die Nachfrage das Angebot deutlich. In der Folge weichen viele Nutzer auf die nächstbeste Lage oder die weitere Peripherie aus, was auch dort zu steigender Büroflächenknappheit und Mietpreissteigerungen führt.
  • Obwohl noch ungewiss ist, wie sich neue Büroarbeitsplatzkonzepte auf den Büroflächenverbrauch auswirken, ist vorerst kein Nachfragerückgang zu erwarten. Der Büroflächenneuzuwachs bleibt dabei unterdurchschnittlich.
  • An der Situation des knappen Büroflächenangebots wird sich folglich in den nächsten Jahren wenig ändern. Nutzer sollten daher vorausschauend agieren, etwa indem sie Bestandsverträge vorzeitig verlängern oder Eigennutzer werden.

„Erstaunlich ist der Rekord-Flächenumsatz angesichts der zunehmenden Angebotsknappheit, die Unternehmen immer mehr herausfordert, die für sie optimale Fläche anzumieten”, erläutert Marcus Mornhart, Head of Agency Germany bei Savills.

Büromarktkennzahlen auf langjährigen Höchst- bzw. Tiefstständen
Die Rahmendaten der sechs größten deutschen Bürovermietungsmärkte befinden sich auf langjährigen Höchst- bzw. Tiefstwerten. Die Nachfrage nach Bürofläche ist derzeit groß, was sich im vergangenen Jahr im höchsten Flächenumsatz (3,46 Mio. m²) seit 2007 niederschlug. Das Flächenangebot ist derart knapp, dass sich die Leerstandsquoten in den Städten auf dem niedrigsten Niveau seit vielen Jahren befinden. In Berlin (2,7 %), München (4,0 %) und Hamburg (5,1 %) sind die Leerstandsquoten aktuell besonders niedrig. Daher finden selbst weniger gut ausgestattete oder schlechter gelegene Büroflächen derzeit Mieter. In der Konsequenz dieser Gemengelage befinden sich die Mieten auf langjährigen Höchstwerten. Die Spitzenmiete legte im vergangenen Jahr im Durchschnitt der Top 6 um 3,2 % auf 29,28 Euro zu, die Durchschnittsmiete um 3,4 % auf 15,82 Euro (siehe Tab. 1).

Eigentümer dürfte die aktuelle Gesamtsituation generell zufrieden stimmen. Sie können häufig aus einer Vielzahl von Mietinteressenten aussuchen, brauchen so gut wie keine Incentives mehr zu gewähren, können hohe Mieten verlangen und profitieren von vollvermieteten Häusern. Aus Mietersicht ist die aktuelle Marktsituation jedoch problematisch. Der Wettbewerb um die wenigen verfügbaren Flächen ist intensiv. In einigen Marktsegmenten verlangen Eigentümer bereits Mietgebote von Interessenten.

Büroflächenknappheit – vor allem in zentralen Lagen
Freie Bürofläche ist derzeit in jedem der sechs größten deutschen Büroimmobilienmärkte relativ rar. In diesen Top-6-Märkten stehen zwischen 2,7 % (Berlin) und 8,8 % (Düsseldorf) des aktuellen Büroflächenbestands leer. Dies entspricht zwischen 440.000 m² (Köln) und 1,1 Mio. m² (Frankfurt). Im Vergleich zum durchschnittlichen Leerstand der letzten fünf Jahre sind die Leerstände aktuell wesentlich niedriger. In München stehen aktuell beispielsweise fast 500.000 m² Bürofläche weniger leer als zwischen 2011 und 2015 (siehe Abb. 1). In Summe der Top 6 beträgt der Leerstand knapp 4,3 Mio. m². Setzt man den Leerstand ins Verhältnis zum Durchschnitt des Büroflächenumsatzes der letzten drei Jahre, dann ergibt sich ein Faktor von 1,4 (siehe Abb. 2). Es steht also derzeit nur wenig mehr Bürofläche leer, als in einem Jahr durchschnittlich umgesetzt wird.

Diese Gegenüberstellung verdeutlicht, wie knapp Bürofläche derzeit ist. Der Faktor von 1,4 ist der niedrigste Wert seit mehr als 15 Jahren. Das Leerstand-zu-Flächenumsatz-Verhältnis befindet sich in allen Märkten auf langjährigen Tiefstständen. Das geringste Verhältnis weist momentan Berlin mit einem Faktor von 0,6 auf, gefolgt von Hamburg mit 1,2 und München mit 1,3. In Frankfurt liegt das Verhältnis beim Faktor 2,6, was den höchsten Wert der Top-6-Märkte darstellt.

In den zentralen Teilmärkten aller Top-6-Standorte ist freie Bürofläche nicht nur knapp, sondern so gut wie nicht mehr verfügbar. Häufig finden die Mietinteressenten in den favorisierten Lagen keine ausreichend großen Flächen oder haben gegenüber einem Mitbewerber das Nachsehen. Die Leerstandsquoten liegen hier deutlich unter den Durchschnittswerten für den jeweiligen Gesamtmarkt. So beträgt die Leerstandsquote im zentralen Münchener Teilmarkt deutlich unter 2 %, in Berlin liegt diese sogar nahe der 1 %-Marke.

Unternehmen weichen in die Peripherie aus – Flächenknappheit und Mietpreise steigen in der Folge auch dort
Unternehmen reagieren in Anbetracht der Flächenknappheit unter anderem mit einer Ausweichbewegung in die nächstbeste Lage oder auch in deutlich peripherer gelegene Teilmärkte. Profitiert haben vor allem Teilmärkte, die kürzlich eine Aufwertung erfahren haben. Die Flächenumsatzzahlen des vergangenen Jahres bestätigen dies (siehe Abb. 3). So lag der Flächenumsatz im Teilmarkt Grafenberger Allee in Düsseldorf mit knapp 23.000 m² nahezu doppelt so hoch wie im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre. Ein ganz wesentlicher Grund hierfür war die Fertigstellung der sogenannten Wehrhahnlinie, der S-Bahn-Anbindung des Stadtteils an die Innenstadt. Ganz ähnlich in Frankfurt: Aus der ehemaligen Bürostadt Niederrad wurde mittlerweile ein gemischt genutztes Quartier, das neben Büros auch Wohnungen und Nahversorgungseinrichtungen offeriert. Auch Einrichtungen zur Kinderbetreuung sind hier vorhanden. Auch in Niederrad lag der Flächenumsatz im vergangenen Jahr deutlich über seinem Fünfjahresdurchschnitt. In Köln sind die beiden Teilmärkte Deutz und Kalk/Mülheim hervorzuheben Der überdurchschnittliche Flächenumsatz in Deutz ist zwar zuallererst auf die Anmietung der Zurich Versicherung zurückzuführen, der Standort verfügt aber auch noch über Entwicklungsareale und dürfte folglich auch künftig im Fokus stehen.

Kalk/Mülheim ist aufgrund seiner sozioökonomischen Mischung als hipper Standort mit guter Anbindung ans Zentrum und vergleichsweise günstigen Mieten attraktiv. Das Flächenpotential war hier jedoch bereits in der ersten Jahreshälfte 2016 erschöpft. In München ist wohl die im Vergleich zu allen Top-6-Märkten deutlichste Verschiebung in die Peripherie zu beobachten. Von der Innenstadt bis zum mittleren Ring sind verfügbare Flächen Mangelware. Folglich entfiel mehr als ein Viertel des Flächenumsatzes – der höchste Anteil der letzten fünf Jahre – auf Stadtrandlagen wie Obersendling und auf Lagen außerhalb des Stadtgebiets, wie zum Beispiel Unterschleißheim oder Haar.

Infolge der erhöhten Marktaktivität ist auch in diesen „Ausweichquartieren“ das Flächenangebot zurückgegangen. Auch hier wird Bürofläche also knapper. Dies spiegelt sich auch in der Mietentwicklung wider. So stieg die durchschnittliche Miete im Münchener Teilmarkt Stadtrand Nord innerhalb des letzten Jahres um 5,5 % auf 14,35 Euro und damit deutlich stärker als die Durchschnittsmiete des Gesamtmarkts München, die im selben Zeitraum um 2,5 % zulegte. Das überdurchschnittliche Mietwachstum außerhalb der Zentren wird sich auch in 2017 fortsetzen. Für die Durchschnittsmieten ist in den Top-6-Märkten im Jahr 2017 mit einem Wachstum von 2,1 % zu rechnen, die Spitzenmieten werden bis zum Jahresende um voraussichtlich 1,7 % zulegen.

Beschäftigtenwachstum geht weiter
Unter dem geringen Angebot geeigneter Büroflächen leiden zum einen die einzelnen betroffenen Unternehmen, die nach neuen (Erweiterungs-)Flächen suchen. Zum anderen geht diese Situation aber auch zu Lasten der zukünftigen Wachstumschancen der Städte.

Es ziehen immer mehr Menschen in die Städte und ihr Umland. Im Durchschnitt der Top-6-Städte betrug das Bevölkerungswachstum der letzten zehn Jahre 5,7 % (siehe Abb. 4). Für die nächsten zehn Jahre wird für die Top 6 eine weitere Zunahme der Bevölkerung um gut 5 % prognostiziert. All diese Menschen benötigen (bezahlbaren) Wohnraum – ein Thema, welches schon seit längerer Zeit auf der politischen Agenda steht und bereits Maßnahmen wie Mietpreisbremse und Bestellerprinzip hervorgebracht hat. Allerdings benötigen auch die Unternehmen in den Städten Raum für Wachstum. Und dies in einem ebenfalls hohen Maße. Denn die Zahl der Bürobeschäftigten stieg in den letzten zehn Jahren um fast 20 % (siehe Abb. 4). In Zukunft wird sich das Beschäftigtenwachstum in den sechs größten deutschen Büroimmobilienmärkten laut Prognose von Oxford Economics jedoch deutlich abschwächen. Während die Zahl der Beschäftigten in den vergangenen zehn Jahren noch um knapp 13 % gestiegen ist, beträgt das Wachstum bis 2025 noch rund 4 %.In der Konsequenz wird auch die Zahl der Bürobeschäftigten in den kommenden Jahren nicht mehr so stark steigen. Dennoch müssen die Städte eine Antwort finden, wie zukünftig die Balance zwischen Wohnen und Arbeiten in der Stadt aussehen kann.

Zukünftige Büroflächennachfrage vor dem Hintergrund der „neuen Büroarbeit“ noch unklar
Ebenfalls entscheidend für die Büroflächennachfrage ist die Frage, ob jeder Bürobeschäftigte zukünftig auch einen Büroarbeitsplatz beansprucht. Aktuell finden sich immer wieder Beispiele zumeist größerer Unternehmen, die mit Desk-Sharing-Konzepten experimentieren und nicht mehr für jeden Beschäftigten einen Arbeitsplatz vorhalten. Dies geschieht vor dem Hintergrund der beiden Megatrends Digitalisierung und Vernetzung, wodurch ein Arbeiten von zu Hause, im Cafe, ja letztlich von überall ermöglicht wird. Inwieweit das Mögliche auch Realität wird bleibt abzuwarten. Im 2012 eröffneten Hamburger Google-Büro beispielsweise hat jeder Mitarbeiter seinen festen Platz. Im kürzlich eröffneten Büro von Microsoft in München setzt man dagegen komplett auf Desk-Sharing. Mit solchen Konzepten geht jedoch nicht zwangsläufig ein geringerer Büroflächenverbrauch einher, denn eine sinnvolle Umsetzung erfordert oft auch ein Mehr an Gemeinschaftsflächen für Team- und Kreativarbeit sowie kleinere Besprechungsräume für vertrauliche Gespräche und Telefonate. Die Frage, ob und in welchem Maße die Digitalisierung zu einem geringeren Büroflächenbedarf führt, lässt sich somit noch nicht beantworten.

Auch die immer stärker in Erscheinung tretenden Konzepte des Coworking könnten zu einem Rückgang der Büroflächennachfrage beitragen, da Unternehmen auf diese Weise kurzfristige Flächenbedarfe effizient decken können. Im Vergleich zum traditionellen Büromarkt ist dieses Segment zwar (noch) klein, wächst jedoch schnell. Die Hauptstadt des Coworking ist Berlin. Hier gibt es rund 100 Anbieter von solchen Arbeitsplätzen, darunter auch viele kleinere. Damit liegt Berlin im europaweiten Vergleich auf Platz zwei hinter London. Dort entfielen bereits im Jahr 2015 mehr als 10 % des Flächenumsatzes im Zentrum Londons auf Coworking-Anbieter und damit mehr als in den Jahren 2009 bis 2013 zusammen. In Berlin machten Anmietungen von Coworking-Anbietern im vergangenen Jahr rund 3 % des gesamten Flächenumsatzes aus.

Noch viel stärker als Coworking könnte der zukünftige Bedarf an Bürofläche durch eine effizientere Nutzung leer stehender Gewerbeflächen aufgrund der Vermittlung durch so genannte Aggregatoren beeinflusst werden (siehe Box „Weniger Büroflächenbedarf durch Aggregatoren?“).

Büroneubauten bleiben Mangelware
Trotz des aktuellen – und wohl auch zukünftigen – Nachfrageüberhangs ist die Projektpipeline nur unterdurchschnittlich gefüllt. Im Jahr 2017 ist hier mit keiner großen Entlastung zu rechnen. Mit gut 800.000 m² neuer Bürofläche, wovon etwas mehr als die Hälfte bereits vermietet ist, kommt weniger Neubaufläche auf den Markt als im Durchschnitt der vergangenen fünf (877.000 m²) oder zehn (924.000 m²) Jahre (siehe Abb. 5). Dies entspricht nicht einmal einem Prozent des aktuellen Flächenbestands und ist damit deutlich zu wenig um den aktuellen Bedarf zu decken. Für 2018 stehen derzeit immerhin rund 1,2 Mio. m² Bürofläche in der Pipeline.

„Büronutzer müssen sich in den kommenden Jahren auf länger anhaltende und eventuell sogar noch steigende Knappheit einstellen.

Unternehmen haben jedoch verschiedene Optionen mit dieser Knappheitssituation umzugehen und darauf zu reagieren. In jedem Fall lautet das Credo: Vorausschauend agieren und mehr Zeit einplanen“, so Matthias Pink, Director / Head of Research Germany bei Savills.

Option 1: Eigennutzer werden
Insbesondere für Nutzer größerer Flächen, die sich aufgrund der beschriebenen Marktlage bei der Suche nach geeigneten Flächen besonders schwer tun, könnte die Alternative sein, Eigennutzer zu werden. So könnten sie sich Flächen bauen lassen, die genau ihren Vorstellungen und Bedürfnissen entsprechen. Dies ist jedoch ein langer Prozess und erfordert deshalb den längsten Vorlauf aller hier diskutierten Optionen. Von der ersten Entscheidung für einen Eigennutzerbau über die Planung, die Suche nach einem Grundstück und dem schlussendlichen Bau vergehen viele Jahre. Als Alternative mit einem weniger langen Vorlauf kommt auch der Erwerb von bestehenden (Teil-)Flächen in Frage. Ein Nutzer aus Berlin, dessen Flächenvorstellungen auf dem Mietmarkt nicht erfüllt werden konnten, entschied sich kürzlich zum Kauf einer mehr als 1.000 m² großen Teilfläche.

Option 2: Mietvertrag verlängern und Flächeneffizienz steigern
Kommt eine Eigennutzung nicht in Frage, könnte es für Unternehmen ratsam sein, ihren Bestandsmietvertrag bereits vorzeitig zu verlängern, um sich so die Bestandsfläche langfristig zu sichern. Eventuell sollte auch geprüft werden, ob der Mietvertrag um mehr als die üblichen drei oder fünf Jahre verlängert werden sollte. Haben Unternehmen durch Beschäftigtenwachstum einen höheren Flächenbedarf, kann dieser durch eine Steigerung der Flächeneffizienz auf der Bestandsfläche gedeckt werden. Solche effizienzsteigernden Maßnahmen wie Desk-Sharing oder Home-Office-Tage sollten jedoch „mit Augenmaß“ und unter Einbeziehung der Mitarbeiter geschehen. Sofern ein temporärer oder auch zyklischer Bedarf an einem Mehr an Bürofläche besteht, kann dieser auch über die Anmietung von Coworking Spaces abgedeckt werden.

Option 3: Neuanmietung im Bestand oder im Projekt
Haben sich Unternehmen für eine Neuanmietung entschieden, sollten sie vor dem Hintergrund des aktuellen und wohl auch zukünftig knappen Flächenangebots möglichst schnell handeln. Dabei haben sie die Wahl zwischen zwei Varianten: Der Anmietung in einem Bestandsobjekt oder in einem Projekt. Bei einer Projektanmietung ist jedoch wieder ein längerer zeitlicher Vorlauf mit einzuplanen. In jedem Fall sollte auch hier geprüft werden, ob eine längere Mietvertragslaufzeit als die üblichen fünf Jahre sinnvoll ist. Schnell wachsende Unternehmen sollten zudem die Anmietung größerer Flächen prüfen, die sie so lange teilweise untervermieten können, bis sie sie selbst benötigen. In Berlin sind insbesondere Tech-Firmen und Startups auf dem Untervermietungsmarkt aktiv und bieten hier Flächen an bzw. nehmen diese in Anspruch.

Büromärkte bleiben vorerst Vermietermärkte, daher ist Abwarten für Mieter keine Option
In den nächsten Jahren dürfte die Marktlage für Mieter schwierig bleiben. Einfach abzuwarten und auf eine Entspannung der Situation zu hoffen, ist für Nutzer deshalb nicht ratsam. Sie sollten vielmehr vorausschauend handeln und ihre Flächenbedarfe frühzeitig absichern.

Vermieter werden hingegen weiterhin aus einer Position der Stärke heraus handeln können. In nahezu allen Städten bleiben die Büromärkte – zumindest in den zentralen Lagen – Vermietermärkte.

Weniger Büroflächenbedarf durch Aggregatoren?
Manch einer hält Anbieter von Coworking-Flächen für disruptiv und glaubt, dass diese die Geschäftsmodelle von traditionellen Anbietern in Frage stellen. Die eigentlich disruptive Veränderung steht den Büromärkten und den Anbietern von Büroflächen – inklusive den Coworking-Space-Anbietern - vielleicht aber erst noch bevor.

Die Anbieter von Coworking-Flächen, wovon Wework oder Mindspace nur die größten bzw. bekanntesten sind, sind derzeit in aller Munde. Diese mieten „normale“ Bürofläche an oder erwerben Objekte, und bieten dann auf diesen Flächen vollausgestattete Arbeitsplätze für Einzelpersonen oder ganze Teams auf Zeit an – ganz gleich ob für wenige Tage oder mehrere Monate.

Kaum sind sie entstanden, droht ihnen und allen traditionellen Anbietern von Büroflächen schon neue Konkurrenz durch so genannte Aggregatoren, also Vermittler, die Angebot und Nachfrage zusammenführen, ohne selbst Anbieter zu sein. Aus anderen Branchen sind solche Modelle bereits bekannt (siehe Abb. 6). Uber vermittelt ungenutzte Autos und Fahrer an Fahrgäste, zum Leidwesen der etablierten Taxiunternehmer. Airbnb vermittelt temporär leer stehenden Wohnraum, ohne diesen zu besitzen oder zu betreiben. Die Leidtragenden sind die etablierten Hotelbetreiber. Im Gewerbeimmobiliensegment gibt es nun ebenfalls erste Aggregatoren. So vermittelt beispielsweise der Anbieter spacious.com Coworking-Spaces in tagsüber ungenutzten Restaurants oder Bars. Dieser bisher nur in New York verfügbare Service soll zukünftig auch in Los Angeles, San Francisco und London verfügbar sein. Der Anbieter breather.com vermittelt ungenutzte Bürofläche stunden- oder tageweise. Sicherlich ist es nur eine Frage der Zeit, bis diese Konzepte auch in Deutschland Fuß fassen. Setzen sie sich durch, würde die Nachfrage nach klassischen Büroflächen und „klassischen“ Coworking-Spaces sinken. Eben jene Anbieter wären die Leidtragenden.

Büromarktbericht Deutschland 2016 (PDF)

 
 

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