Flächenknappheit und hohe Nachfrage bestimmen den Berliner Gewerbeinvestment- und Bürovermietungsmarkt im 1. Quartal 2017

06 April 2017

  • Starker Jahresauftakt auf dem Investmentmarkt mit einem Transaktionsvolumen von 1,4 Mrd. Euro (Q1 – 2016: 790 Mio. Euro)
  • Kaufpreisralley auf dem Investmentmarkt erfasst nahezu alle Stadtgebiete
  • Spitzenmiete steigt um 1,8 % auf 28,80 Euro ggü. dem Vorquartal (+ 17,6 % ggü. Q1-2016)
  • Leerstandsrate nähert sich der 2 % Marke

Berlin steht für Mieter und Investoren auch in diesem Jahr weiterhin hoch im Kurs. Dies zeigen sowohl die umgesetzten Transaktionsvolumina als auch der zunehmende Wettbewerb der Nutzer auf dem Vermietungsmarkt. Die Herausforderungen für beide Zielgruppen werden 2017 darin bestehen, die sprichwörtliche Nadel im Heuhaufen zu finden.

Berliner Büromarkt zwischen zu niedrigem Fertigstellungsvolumen und wachsenden Shared-Spaces

Trotz steigender Nachfrage war auf dem Berliner Büromarkt mit einem Flächenumsatz von 185.200 m² ein Rückgang um 35 % gegenüber der Vorjahresperiode zu verzeichnen. Allerdings handelte es sich hierbei um das umsatzstärkste Quartal überhaupt. Um der momentanen Nachfrage gerecht zu werden, sind jährliche Fertigstellungszahlen von 300.000 bis 350.000 m² notwendig. Zuletzt wurden diese Werte Anfang der 1990er Jahre erreicht. Aktuell liegt das Flächenfertigstellungsvolumen bei 212.600 m² in 2017 und 267.500 m² in 2018. „Bereits jetzt sind vom geplanten Fertigstellungsvolumen nur noch rund 50.000 m² verfügbar. Damit ist jetzt schon klar, dass der Leerstand weiter sinken und der Mietanstieg anhalten wird. Die Spitzenmiete hat nun einen Wert von 28,80 Euro/m² erreicht und es ist damit zu rechnen, dass im weiteren Jahresverlauf die Marke von 30 Euro erreicht wird. Bei den Durchschnittsmieten sprechen wir von einer Steigerung um 1,9 % auf 16,30 Euro im Vergleich zum Vorquartal“, erläutert Christian Leska, Managing Director und bei Savills verantwortlich für den Standort Berlin. Vergleichen mit dem Vorjahreszeitraum verzeichnet die Durchschnittsmiete eine Steigerung um 7,9 %. Die Leerstandsquote ging gegenüber dem Vorquartal um 20 Basispunkte auf 2,5 % zurück und wird sich aufgrund der weiterhin hohen Nachfrage im Laufe des Jahres der Marke von 2 % nähern. Durch das anhaltende Interesse ist in diesem Jahr mit einem Flächenumsatz von 850.000 m² zu rechnen.

Das knappe Angebot veranlasst Nutzer größerer Flächen dazu, sich bereits nach Projekten umzusehen, die ab dem Jahr 2020 fertiggestellt werden. „Berlin bietet noch ausreichend Flächen um neue Projektentwicklungen zu realisieren und das vorhandene Potential auszuschöpfen. Die Umsetzung scheitert jedoch zum Teil an der Finanzierung, da die Banken von spekulativen Projekten absehen. Und die von den Banken geforderten Vorvermietungsquoten von mindestens 30 % sind in dem nach wie vor von kleineren Unternehmen geprägten Berliner Markt schwer zu erreichen,“, so Leska. Vom anhaltenden Nachfragedruck können jedoch auch einige Marktteilnehmer profitieren: Hierzu gehören zum einen Anbieter von Co-Working Spaces, die für Unternehmen, die keine großen zusammengehörigen Flächen finden, Arbeitsplätze bieten, um einzelne Abteilungen oder einige Mitarbeiter zumindest temporär auszulagern. Zum anderen hat sich ein Untervermietungsmarkt im Flächensegment bis ca. 250 m² gebildet, in dem insbesondere kleinere Unternehmen und Start-Ups Flächen kurz- und mittelfristig untervermieten und tauschen.

Mediaspree lockt Investoren

Mit einem Transaktionsvolumen von mehr als 1,4 Mrd. Euro verzeichnete der Berliner Gewerbeinvestmentmarkt einen starken Jahresauftakt – ein Anstieg um 82 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Der Teilmarkt Mediaspree war im letzten Quartal ein ausschlaggebender Faktor und hatte einen signifikanten Anteil an diesem Umsatz. Vier der fünf größten Verkäufe fanden in diesem Teilmarkt statt. „Die vier Transaktionen mit der East Side Mall, der Zalando-Zentrale, der früheren Vattenfall-Zentrale sowie der Deutschlandzentrale von Coca Cola machten mehr als 600 Mio. Euro des Quartalsumsatzes aus. Die rege Projektentwicklungstätigkeit an diesem Standort wird dazu führen, dass die Investmenttätigkeit weiter hoch bleiben wird“, so Steffen Pulvermacher, Director Investment für den Berliner Markt. Aufgrund der Vielzahl an Objekten, die aktuell für die Vermarktung vorbereitet werden, ist in Berlin insgesamt eine ausgeprägte Investmenttätigkeit für 2017 absehbar. Auch durch die unverändert sehr guten Fundamentaldaten wird der Bieterwettstreit in der Hauptstadt nicht nachlassen. Im Gegenteil, die Kapitalsumme die nach Anlagemöglichkeiten sucht, dürfte sogar zunehmen.

Steigende Mieten und sinkende Leerstände in fast allen Stadtgebieten führen zu einer Kaufpreisralley in nahezu allen Lagen auf dem Investmentmarkt. In der Folge gingen die Spitzen- und Durchschnittsrenditen im ersten Quartal erneut um jeweils 10 Basispunkte gegenüber dem Vorquartal zurück. Nach wie vor stehen vor allem solche Objekte im Fokus, die Mietsteigerungspotentiale erwarten lassen. In Bieterprozessen werden potenzielle Mietsteigerungen inzwischen vollends eingepreist, weshalb die Multiplikatoren auf die Ist- Mieteinnahmen in noch nie erreichte Höhen schnellen. Angesichts der Anspannung des Berliner Vermietungsmarktes werden weiterhin zahlreiche in- und ausländische Investoren nach Anlagenmöglichkeiten in der Hauptstadt suchen.

 
 

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