München: Umsatz bei Büroflächen und Transaktionen expandieren in die Peripherie

10 April 2017

  • Münchener Investmentmarkt deutschlandweit auf Rang 1
  • Große Transaktionen sorgen für einen Umsatz von 1,5 Mrd. Euro
  • Büroflächenmarkt liegt mit 238.500 m² um ein Drittel über dem Vorjahresergebnis
  • Entwicklungspotenziale im Münchener Osten

Mit einer beeindruckenden Wucht starten der Münchener Büroflächen- und Gewerbeinvestmentmarkt ins neue Jahr. Angesichts des Angebotsmangels im Münchener Zentrum haben Nutzer und Anleger die Notwendigkeit und die Chancen erkannt, in bisher weniger frequentierte Lagen auszuweichen.

Büroflächenmarkt: Wer nicht schnell entscheidet, hat das Nachsehen
Trotz des angespannten Flächenangebots startete der Münchener Büroflächenmarkt mit einem sehr starken ersten Quartal in das Jahr 2017. Mit 238.500 m² konnte das Ergebnis aus dem Startquartal des Vorjahrs um fast 35 % gesteigert werden. Das deutlich überdurchschnittliche Auftaktergebnis speist sich auch aus den fünf Abschlüssen über 10.000 m².

„Dass überhaupt in diesem Umfang Büroflächen umgesetzt werden können, gründet in der Bereitschaft der Mieter auch Flächen in weniger zentralen Stadtteilen und an der Peripherie anzunehmen“, illustriert Nico Jungnickel, Director Office Agency und bei Savills verantwortlich für das Bürovermietungsgeschäft in München, das sich weiter verknappende Flächenangebot. Die Leerstandsquote ist binnen eines Jahres um 0,9 Prozentpunkte auf 3,8 % gesunken – und liegt innerhalb der Stadtgrenze noch einmal deutlich niedriger.

„Bei dieser Konkurrenz ist es unerlässlich, schnell zu agieren“, erklärt Jungnickel. „Nutzer, die nicht schnell entscheiden können, haben das Nachsehen.“ Eigentümer müssen zudem kaum noch Incentives gewähren. Das Fertigstellungsvolumen von 175.000 m² in diesem Jahr liegt leicht unter dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre (185.000 m²) und schafft wenig Entlastung, da mehr als Dreiviertel der Neubauflächen vorvermietet sind. Etwas besser sieht es für die Jahre 2018 und 2019 aus, wenn jeweils deutlich über 200.000 m² neu an den Markt kommen.

Entwicklungspotenzial bietet aktuell der Münchener Osten, etwa Haidhausen oder Bogenhausen. In Bogenhausen gehen etwa die Bavaria Towers mit 60.000 m² der Fertigstellung entgegen. Weitere Projekte entstehen auf dem Temmler-Areal (Die Macherei), im Werksviertel am Ostbahnhof (Highrise One, Atlas) oder an der St. Martins-Straße (Neue Balan). Selbst in peripheren Lagen außerhalb des Stadtgebiets, wie Aschheim, denken Grundstückseigentümer an die Entwicklung von Projekten.

Der Zuwachs der Spitzenmiete um knapp 3 % auf 35,00 Euro/m² ist wenig überraschend. Dass die Durchschnittsmiete nur um 1,5 % auf 16.50 Euro/m² gestiegen ist, liegt an dem zunehmenden Umsatz in weniger zentralen, günstigeren Lagen.

Vor dem Hintergrund großer Gesuche und des dynamischen Einstiegs ist für das laufende Jahr ein Umsatz von deutlich über 700.000 m² wahrscheinlich.

Investmentmarkt: Über 500 Mio. Euro Umsatz aus drei Transaktionen
Mit dem höchsten Ergebnis der letzten 20 Jahre in einem ersten Quartal fand der Münchener Gewerbeinvestmentmarkt einen sehr dynamischen Einstieg in das neue Jahr. Mit knapp 1,5 Mrd. Euro Umsatz konnte das Ergebnis des ersten Quartals 2016 um 50 % gesteigert werden. Damit lag München auch im Vergleich der deutschen Metropolen auf Rang 1.

Allein gut 500 Mio. Euro Umsatz steuerten die drei Transaktionen mit einem Volumen von jeweils über 100 Mio. Euro bei. Allianz Real Estate kaufte das Objekt Kap West im Hirschgarten, Deka Immobilien erwarb das Highrise One am Werksviertel und die deutsche Telefónica-Zentrale am Georg-Brauchle-Ring sicherte sich ein Joint-Venture aus Bayern Projekt und Europa Capital. So lag der Anteil von Büroimmobilien am Transaktionsvolumen im ersten Quartal bei 58 %. Auf Rang zwei lagen Einzelhandelsimmobilien mit knapp 300 Mio. Euro oder 20 % Umsatzanteil. Gefolgt von Mischobjekten, auf die 18 % entfielen. Für diese Assetklasse steht das Parkstadt Center Schwabing, das Art-Invest erwarb.

„Nicht nur in München – aber hier besonders – fällt auf, dass deutsche Investoren aktuell den Markt dominieren“, erklärt Dr. Frank Urfer, Director und bei Savills verantwortlich für das Investmentgeschäft in München sowie Stuttgart und verweist in diesem Kontext auf das starke Engagement einheimischer Käufer. So lag der deutsche Anteil am Transaktionsvolumen zwischen Januar und März bei 83 % – der Abstand höchste Anteil nationaler Käufer in einem Quartal seit sechs Jahren. Im Anfangsquartal 2016 lag die Quote inländischer Investoren bei 36 %.

Das forcierte Mieterinteresse an Lagen jenseits des Zentrums sowie jenseits der Stadtgrenzen zieht das Investoreninteresse nach sich. „Im Umland wechselten im ersten Quartal Gewerbeimmobilien für 210 Mio. Euro den Besitzer“, so Dr. Urfer. „Im Vorjahr waren es 117 Mio. Euro. Mit dem hohen Büroflächenumsatz in Lagen, die bisher weniger im Fokus standen, verbinden die Investoren ein hohes Mietsteigerungspotenzial – womit der Bieterwettstreit zusätzlich angefacht wird.“ Das gilt etwa für Lagen wie Aschheim-Dornach, Ismaning, Unterföhring oder Heimstetten. Der hohe Anlagedruck samt Bieterwettstreit haben zu erneut sinkenden Spitzenrenditen geführt. Für Büroimmobilien sackte der Wert in den letzten zwölf Monaten um 50 Basispunkte auf 3,2 %, für Geschäftshäuser um 40 Basispunkte auf 3,1 %. Dr. Urfer prognostiziert: „In den verbleibenden drei Quartalen sehen wir eine weitere, wenn auch geringere Renditekompression.“

 
 

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