Gewerbeinvestment- und Bürovermietungsmarkt Köln Q1 2017

24 April 2017

Starke Nachfrage am Mietermarkt treibt Investmenttätigkeit

  • Investmentvolumen mit 766 Mio. Euro um 281 % ggü. Vorjahresquartal gestiegen
  • Spitzenrenditen für Büroimmobilien sinken um 40 Basispunkte (ggü. Q1 2016)
  • Angebotsmangel schwächt Flächenumsatz auf dem Bürovermietungsmarkt
  • Leerstandsquote sinkt um 100 Basispunkte auf 5,5 %

Während der Bürovermietungsmarkt mit dem knappen Angebot kämpft und auf Geduld der Nutzer setzt, spekulieren Investoren auf den anhaltenden Druck für Mieter. Die Profiteure sind die Nebenlagen.

Büromarkt: Gute Ausgangsposition für Vermieter, Nutzer müssen bereits an übermorgen denken
Die geringe Flächenverfügbarkeit in der Kölner City ist im 1. Quartal 2017 ein ausschlaggebender Faktor für das Minus des Flächenumsatzes. Insgesamt wurden 52.000 m² Bürofläche umgesetzt, im Vergleich zum Vorjahresquartal ein Minus um 14,4 %. „Der Flächenumsatzanteil der City lag in den ersten drei Monaten des Jahres bei rund einem Drittel, was in etwa dem Durchschnittswert der vergangenen Jahre entspricht“, erläutert Simon Löseke, Director Office Agency und für den Bürovermietungsmarkt in Köln verantwortlich. Die knappe Angebotslage führt in der Konsequenz zu einer guten Position für Vermieter. Diese müssen weniger Incentives geben und können aus mehreren Mietern, den für sie Besten auswählen. Im Gegensatz zur City war der Flächenumsatz in Ehrenfeld / Braunsfeld mit knapp 10.000 m² bzw. einem Anteil von 19 % - 2016 waren es noch 10 % - überdurchschnittlich hoch.

„Die knappe Angebotssituation in den nachgefragten Teilmärkten sollte zum Umdenken bei den Nutzern führen. Für die Suche nach passenden Büroflächen müssen die Nutzer deutlich mehr Zeit einplanen und ggf. auch eine Aufteilung in mehrere Standorte in Erwägung ziehen. Wir sehen zum einen eine Tendenz hin zu längeren Vertragslaufzeiten zum Teil von 10 oder 15 Jahren, da sich die Büronutzer passende Flächen möglichst langfristig sichern möchten. Zum anderen rücken neue Projektentwicklungen zusehends in den Fokus“, so Löseke. Die Pipeline für mögliche Projekte in den kommenden Jahren fällt immerhin überdurchschnittlich umfangreich aus: Für 2017 sind 111.000 m² in Planung, 2018 mehr als 150.000 m² und bedingt durch großvolumige Projekte wie die MesseCity, I/D Cologne in der Schanzenstraße und die unbebaute Grundstücke in Deutz mehr als 400.000 m² in 2019. „Auch in Köln spielt allerdings die Mindestvorvermietungsquote von rund 80 % bei Projektentwicklungen eine entscheidende Rolle, um bei den Banken die notwendige Finanzierung zu erhalten und damit die Grundvoraussetzung für die Realisierung neuer Immobilien zu schaffen“, so Löseke. Diese würden aber nur erreicht, wenn sich Mieter auch frühzeitig mit Projektanmietungen beschäftigen, fügt Löseke hinzu.

Durch große Abschlüsse, die sich noch in der Pipeline befinden, wird erneut ein hoher Flächenumsatz von rund 380.000 m² in diesem Jahr erwartet. Die Durchschnittsmiete dürfte aufgrund des Nachfragedrucks bis Jahresende um 2 % auf 14,50 Euro pro Quadratmeter steigen.

Investmentmarkt: Rasanter Start durch hohe Investmentaktivität
Der Kölner Investmentmarkt ist mit einem fulminanten Anfangsquartal in das neue Jahr gestartet. In den ersten drei Monaten wurde ein Transaktionsvolumen von 766 Mio. Euro für Gewerbeimmobilien umgesetzt – damit fast dreimal so viel wie im gleichen Zeitraum des Vorjahres. „Mit diesem Einstieg lag das Kölner Transaktionsvolumen nur knapp unter dem in Frankfurt gehandelten Volumen“, beschreibt Panajotis Aspiotis, Managing Director / Head of Düsseldorf and Cologne. „Das ist ein Novum im Verlauf der letzten sechs Jahre.“ Einen entscheidenden Einfluss auf den starken Jahresauftakt hatten vor allem die beiden Großtransaktionen des Gerling-Quartiers und der ehemaligen Kaufhof-Zentrale.

Die weiterhin hohe Nachfrage nach Kölner Gewerbeimmobilien wird getragen durch den Nachfragedruck auf dem Mietermarkt bei gleichzeitiger Flächenknappheit. „Viele Investoren in diesem Umfeld erwarten steigende Mieten und akzeptieren daher auch zunehmend Objekte mit größerem Leerstand und kurzen Mietvertragslaufzeiten“, so Aspiotis. Interessenten prüfen aber verstärkt auch Objekte in B- oder sogar C-Lagen. Dementsprechend wechselten im ersten Quartal abermals Büro- und Geschäftshäuser in Lagen wie Ehrenfeld, Deutz, Ossendorf oder Poll den Eigentümer. „Im weiteren Jahresverlauf ist zu erwarten, dass die Kölner Nebenlagen eine anhaltend hohe Investmenttätigkeit verzeichnen, auch weil die Produktverfügbarkeit im Stadtzentrum weiterhin gering ist“, fasst Aspiotis zusammen.  

 
 

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