Studentenwohnungsmarkt Deutschland im Fokus

07 Juni 2017

Studentenwohnanlagen knacken die Milliarde
Die Universitäten und Hochschulen in Deutschland haben mit rund 2.806.000 eingeschriebenen Studentinnen und Studenten zum Wintersemester 2016/2017 das neunte Rekordjahr in Folge verzeichnet. Die Studierendenzahl wuchs gegenüber dem Wintersemester 2015/2016 erneut um 1,8 Prozent, was jedoch die niedrigste Zuwachsrate seit zehn Jahren war. Laut dem international tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmen Savills ist künftig nicht mehr mit einem Anstieg zu rechnen. Im Gegenteil: Die Zahl der Städte mit rückläufigen Studierendenzahlen wird zunehmen. Nicht vom Rückgang betroffen ist dabei die Gruppe ausländischer Studierender.

Sie erreichte mit 358.000 im Wintersemester 2016/2017 einen neuen Spitzenanteil von 12,8 Prozent an allen Studierenden. Parallel zum Anstieg der Studierendenzahlen verknappte sich jedoch laut Savills der verfügbare Wohnraum für die angehenden Akademiker: Während im Jahr 2006 in den 30 größten Hochschulstädten Deutschlands noch ein Angebot von über 1,7 Mio. Wohnungen mit erschwinglichen Mietpreisen 1,1 Mio. Studierenden zur Verfügung stand, waren es im Jahr 2016 nur noch 1,1 Mio. für über 1,5 Mio. Studierende. (*1)

Gleichzeitig verbleibt die Versorgungsquote durch öffentliche und private Wohnheimplätze in denselben Städten auf einem geringen Niveau von heute 11 Prozent. Auch in den nächsten fünf Jahren wächst die Bettenversorgung durch Wohnanlagen laut Savills nur geringfügig auf 13 Prozent.

„Die zunehmende Knappheit geht einher mit stark steigenden Mieten, wodurch Investoren in die Assetklasse Studentenwohnen gelockt werden. Bereits 2016 wurden in Deutschland Studentenwohnanlagen für fast eine dreiviertel Milliarde Euro gehandelt – mehr als das Transaktionsvolumen in den Jahren 2009 bis 2015 zusammen. 2017 wird aller Voraussicht nach die Milliardengrenze geknackt“, so Michael Gail, Associate Director Investment bei Savills Deutschland.

*1 = Eine Wohnung ist für Studierende dann erschwinglich, wenn der Student bei alleiniger Nutzung nicht mehr als maximal 40 Prozent seines Monatsbudgets zum Wohnen aufwenden muss.

Angebot von privaten Wohnanlagen verfünffacht sich innerhalb von zehn Jahren
Durch das Engagement der privaten Investoren verändert sich der deutsche Studentenwohnungsmarkt rasant. Zwar sind nach wie vor die Studentenwerke mit insgesamt rund 114.000 Betten in den Top-30-Hochschulstädten der größte Anbieter, doch bauen private Träger ihr Angebot mit einem derzeitigen Bestand von knapp 38.500 Betten und weiteren 24.500 in Bau oder Planung aus.

„Vor zehn Jahren gab es weniger als 10.000 Betten. Mit den aktuellen Neubauprojekten, die in den nächsten Jahren fertiggestellt werden, wird sich das Angebot in privaten Wohnanlagen auf mindestens 63.000 Betten mehr als verfünffacht haben. Damit erreichen einzelne Hochschulstädte neue Rekordwerte in der Versorgungrate von studentischem Wohnraum durch Privatanbieter“, sagt Matti Schenk, Senior Consultant Research bei Savills Deutschland.

In den Top-30-Hochschulstädten stieg der Anteil des Bettenangebots in privater Trägerschaft von 2014 bis heute von 16 auf 22 Prozent. Bis 2021 rechnet Savills in den Städten Berlin, Kassel, Frankfurt, Hamburg und Bremen mit einem Marktanteil der Privaten von 40 Prozent und mehr. Vor allem in den deutschen Großstädten mit einem angespannten Wohnungsmarkt ist die Bauaktivität hoch: In Berlin befinden sich über 8.500 Betten in Bau oder Planung, in Hamburg und Frankfurt a.M. 2000 bzw. 1650. Demgegenüber sollen in den Top-30-Hochschulstädten insgesamt nur 4.850 neue Wohnplätze von öffentlichen Trägern entstehen.

Privatangebot hauptsächlich im oberen Preissegment mit Fokus auf weitere Zielgruppen
Ein Grund für die dennoch geringe Versorgungszunahme von Wohnraum liegt in der Fokussierung auf das gehobene Preissegment seitens der Privatanbieter. Etwa die Hälfte ihrer bislang existierenden Wohnangebote fordern All-in-Mieten von mindestens 450 Euro pro Monat. Auch bei den in Bau oder Planung befindlichen Objekten dürften laut Savills die Mieten zu mindestens zwei Dritteln in diesem Preisbereich liegen. Die höchsten All-In-Monatsmieten werden derzeit in den Städten Freiburg (i. D. 670 Euro), Frankfurt (i. D. 632 Euro), München (i. D. 569 Euro) und Berlin (i. D. 552 Euro) aufgerufen.

„Es gibt nur sehr wenige Überschneidungen im Angebot öffentlicher und privater Träger von studentischem Wohnraum: Die Studentenwerke realisieren qua ihres gesetzlichen Auftrags günstige Zimmer bis maximal 350 Euro pro Monat, private Betreiber hingegen gut ausgestattete Einzelapartments, die entsprechend teurer sind“, so Matti Schenk.

Die Attraktivität der Einzelapartments für weitere Zielgruppen ist dabei ausschlaggebend für ihre vorrangige Realisierung. Sowohl die zunehmende Anzahl ausländischer Studierender, die mit erschwerten Bedingungen bei der Suche nach Wohnraum für einen kurzen Zeitraum von etwa nur einem Semester konfrontiert sind, als auch Pendler, Young Professionals oder Expatriates finden in den modernen Wohnanlagen attraktive Angebote kleiner Wohnungen, die auf dem freien Wohnungsmarkt vor allem in den Metropolen kaum vorhanden sind.

„Die Ausweitung der Zielgruppen auf Berufstätige, die eine höhere Zahlungsbereitschaft haben, ist damit nur folgerichtig“, kommentiert Schenk. Beispiele für Mikroapartmentanlagen, die sowohl auf Studierende als auch Berufstätige zugeschnitten sind, geben die Objekte von i Live Holding, SMARTments oder THE FIZZ.

Institutionalisierung der Assetklasse
Die hohe Nachfrage nach studentischem sowie kleinem, temporärem Wohnraum in Deutschland wird die Investmentaktivität in dieser Assetklasse auch weiterhin auf einem hohen Niveau halten.

Bereits im vergangenen Jahr hat eine Institutionalisierung eingesetzt: Immer mehr Versicherungen (35 Prozent am Transaktionsvolumen) oder Spezialfonds von beispielsweise Versorgungskassen (23 Prozent am Transaktionsvolumen) investieren in neue Betten für Studierende.

Die Spitzenrenditen der Assetklasse liegen mit 4,0 Prozent in den Top-7-Metropolen immer noch deutlich über denen klassischer Anlagen wie etwa Mehrfamilienhäusern (3,1 Prozent). Michael Gail: „Im Zuge der hohen Investorennachfrage sind die Renditen jedoch bereits 2016 unter Druck geraten. 5,0 Prozent oder mehr, wie sie 2014 und früher gängig waren, sind heute am Markt kaum mehr zu verzeichnen. Auch im weiteren Jahresverlauf ist mit einer anhaltenden, moderaten Renditekompression zu rechnen.“

Studentenwohnungsmarkt Deutschland - Juni 2017 (PDF)



 
 

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