Forstimmobilienmarkt Deutschland im Fokus

27 Juli 2017

Der deutsche Wald als wertstabiles Investment

Der deutsche Forstimmobilienmarkt rückt auf der Suche nach alternativen Anlagemöglichkeiten bei immer mehr Investoren ins Blickfeld. Mit mehr als 11 Mio. ha nehmen Wälder flächenmäßig etwa ein Drittel der Bundesrepublik ein und rangieren damit auf dem zweiten Platz – hinter der Landwirtschaft mit einem Flächenanteil von 52 %. Der Bestand von schätzungsweise 90 Mrd. Bäumen wird zukünftig aber noch wachsen: Zwischen 2002 und 2012 nahm die Waldfläche um 50.000 ha bzw. 0,4 % zu. Nichtsdestotrotz bilden Forstimmobilien ein kleines Marktsegment. Laut Savills sind die Wälder auf eine Vielzahl von Eigentümern verstreut. Ebenso kleinteilig ist auch der Transaktionsmarkt, der zusammen mit der Intransparenz eine Hürde für Investoren darstellt. Zukünftig könnte die Assetklasse aber eine Institutionalisierung erfahren: Die Zusammenführung kleiner Flächen birgt ein großes Konsolidierungspotenzial und könnte Ertrags- sowie Wertsteigerungen mit sich bringen, da neben der Lage und der Qualität des Baumbestands die Grundstücksgröße maßgeblich preisbestimmend ist.

Vom Betongold zur Holztruhe
Die deutsche Immobilienlandschaft ist für Investoren ein guter Nährboden für attraktive Investments. Doch trauen sich viele – vor allem institutionelle – Anleger meist nicht an alternative Assetklassen heran. Während der Forstimmobilienmarkt in anderen Ländern bereits einen vergleichsweise hohen Stellenwert hat, bleibt er hierzulande eher die Ausnahme in den Portfolios. Dem vergleichsweise schweren Zugang zu diesem Immobiliensektor, begründet in dessen Kleinteiligkeit und Intransparenz, stehen Wertstabilität, eine Ertragsrendite von durchschnittlich 2 % und ein großes Wachstumspotenzial gegenüber. Neben rund 5 % aus Fischerei und Jagd spielen auch die sonstigen Erträge nur eine untergeordnete Rolle, während mit 90 % ein Großteil des laufenden Einkommens mit dem Holzverkauf erwirtschaftet wird.

„Diese regelmäßigen Erträge sind vorhersehbar und machen Forstimmobilien zusammen mit dem stabilen Bodenwert zu einer beständigen Anlageklasse“, erklärt Dr. Frank Urfer, Director Investment Germany und bei Savills verantwortlich für Forestry & Agricultural Investment. „Zudem eignen sich Waldflächen gut für die Portfoliodiversifikation, da sie nur gering mit Aktien oder anderen Assetklassen korrelieren.“

Hochadel als dominierender Bestandshalter
Mit etwa 2 Mio. Waldbesitzern ist die hiesige Eigentümerstruktur jedoch stark fragmentiert. Während insgesamt ein Drittel (33 %) der Forstflächen dem Staat sowie knapp ein Fünftel (19 %) verschiedenen Körperschaften zugeschrieben wird, befindet sich fast die Hälfte (48 % bzw. 5,5 Mio. ha) im Privatbesitz. Hier dominieren wiederum Adelsfamilien wie die Familie Hohenzollern mit circa 15.000 ha. In Bezug auf die Flächengrößen sind die Privatwälder gegenüber den Staats- und Körperschaftswäldern sehr kleinteilig. Im Schnitt sind diese lediglich 3 ha groß – nur 13 % des Privatwaldes übertreffen einen Wert von 1.000 ha.

Die gemeinnützige DBU Naturerbe GmbH führt mit 69.000 ha die Liste der Privatwaldeigentümer an. Zum Vergleich: Der Freistaat Bayern nennt als größter Waldbesitzer insgesamt 780.000 ha sein eigen.

Baumbestand wächst – Das Transaktionsvolumen auch
„Die zersplitterte Eigentümerschaft, das ausgeprägte Vertraulichkeitsinteresse vieler größerer Waldeigentümer und unzureichende Zahlen der Gutachterausschüsse machen den Forstimmobilienmarkt wesentlich intransparenter als andere Segmente“, erklärt Matthias Pink, Director / Head of Research Germany bei Savills. Zwischen 2007 und 2014 wurden pro Jahr in etwa 22.000 Kauffällen rund 41.000 ha bzw. 320 Mio. Euro umgesetzt. Alle Werte waren im Betrachtungszeitraum sehr stabil und schwankten lediglich um etwa 10 % um den langjährigen Mittelwert, was für ein sehr konstantes Marktgeschehen spricht. Pro Transaktion wechselten in den letzten Jahren im Durchschnitt weniger als 2 ha für knapp 15.000 Euro den Eigentümer. Die größten Flächen pro Transaktion wurden in Brandenburg gehandelt. Während die Durchschnittsgröße hier bei 5,7 ha lag, wurde in Baden-Württemberg lediglich ein Wert von 0,22 ha erzielt. Das hängt zum einen damit zusammen, dass in den alten Bundesländern deutlich mehr kleinteilige Verkäufe stattfanden. In Baden-Württemberg wurden 2014 mit etwa 5.700 Kauffällen beispielsweise dreimal mehr Forstimmobilien gehandelt als in Brandenburg. Zum anderen liegt das Preisniveau in den neuen Bundesländern deutlich unter dem der alten Bundesländer. Investoren bezahlten z. B. in Sachsen-Anhalt im Schnitt 2.500 Euro/ha – im teuersten Flächenland Baden-Württemberg hingegen 30.100 Euro/ha. „Dies ist im Allgemeinen auf die generell hohen Grundstückspreise, die dichte Besiedelung, die positiven ökonomischen Rahmenbedingungen sowie die relativ hohe Bodenmasse des Bundeslandes zurückzuführen. Am Bodensee wird beispielsweise viel Waldgrund von Schweizer Investoren aufgekauft. Zudem spielt auch die hiesige Bodenqualität eine gewichtige Rolle“, so Pink. „Die durchschnittlich deutlich geringere Fläche der Transaktionen in Baden-Württemberg spricht für ein starkes Engagement von Privatinvestoren und eine deutlich kleinteiligere Eigentümerstruktur, die es in dieser Form in Sachsen-Anhalt nicht geben dürfte.“

Größe, Lage und Qualität des Baumbestands bestimmen Anlagewert

Der Standort ist demnach eine stark preisbeeinflussende Variable. Während der Markt insgesamt wertstabil blieb, gibt es große Preisdifferenzen auf Ebene der Bundesländer. Spitzenreiter sind mit 42.900 Euro/ha Bremen und Hamburg. Hier war der Flächenumsatz mit nur 7 ha entsprechend gering, was aber auch auf die hohe Bevölkerungsdichte sowie die begrenzte Flächenkapazität zurückzuführen ist. In den Stadtstaaten steht logischerweise weniger Produkt zur Verfügung als in Baden-Württemberg und Bayern, die mit 1,4 Mio. ha bzw. 2,6 Mio. ha die absolut größte Waldfläche aufweisen. Rheinland-Pfalz und Hessen sind mit einem Anteil von 42 % am dichtesten bewaldet. Außerdem bestimmen die Nähe zu Großstädten sowie Art, Qualität und Alter der Bestockung wesentlich den Kaufpreis. Der Preis einer Forstimmobilie wird dementsprechend durch Größe, Lage und Qualität des Baumbestands bestimmt. Größere Flächen sind meist attraktiver für institutionelle Anleger. Je nach Preisniveau rechnete sich ein Investment für sie im Jahr 2014 erst ab 30 ha in Baden-Württemberg bzw. 400 ha in Sachsen-Anhalt – auf Basis der aktuellen Zahlen stiegen diese Werte allerdings noch weiter an. Nur ab einer bestimmten Fläche werden auch die Erträge durch Holz, Jagd und Fischerei attraktiv – Eigenjagden sind zum Beispiel erst ab einer Grundstücksgröße von 75 ha möglich.

Zusammenlegung von Flächen als Hebel für Ertrags- und Wertsteigerungen
Da sowohl die Waldfläche als auch der Holzvorrat weltweit abnimmt, versprechen Forstimmobilien ein langfristiges Wertwachstum – Grund und Boden sowie Baumbestand sind gute Wertspeicher. „Die jährliche Ertragsrendite liegt bereits seit Jahren bei rund 2 %. Kalkuliert man die Bodenwertsteigerungen mit ein, könnte in den kommenden Jahren eine Gesamtrendite von mindestens 4 % erzielt werden. Der Rohstoff Holz gewinnt auch als Energieträger wieder mehr an Bedeutung, sodass die Erträge weiter steigen werden“, so Urfer. „Auch hier heißt es ,Lage, Lage, Lage‘, da die Nähe zu Hauptabnehmern wie Sägewerken als maßgeblicher Standortfaktor fungieren wird.“ Matthias Pink ergänzt: „Werfen wir einen Blick in die USA, nach Finnland oder Schottland fällt auf, dass der dortige Handel mit Forstimmobilien weitaus aktiver ist. Grund hierfür ist, dass die dortigen Märkte transparenter und bei weitem nicht so kleinteilig sind wie die Forstlandschaft hierzulande. Durch die Zusammenfügung kleiner Flächen könnte neben Ertrags- und Wertsteigerungen auch die Rendite erhöht werden, was auch den deutschen Markt für Institutionelle attraktiv machen würde.“

Fokus Forstimmobilienmarkt Deutschland Juli 2017 (PDF)

 
 

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