Top-6-Bürovermietungsmärkte Deutschland H1-2017

05 Juli 2017

Immer geringeres Flächenangebot und weiterhin hohe Nachfrage führen zu weiteren Mietpreissteigerungen – Flächenfertigstellungsvolumen sorgt erst ab 2019 für Entlastung

  • Aufwärtstrend der deutschen Büromärkte setzt sich fort: Flächenumsatz steigt um 3 % auf 1,7 Mio. m²
  • Leerstandsquote geht ggü. Vorquartal um 10 Basispunkte zurück und liegt im Durchschnitt der Top-6-Märkte noch bei 5,5 %
  • In der Folge setzt sich das Mietpreiswachstum fort: Spitzen- und Durchschnittsmiete steigen ggü. Vorquartal um 1,0 % bzw. 0,8 %
  • Flächenfertigstellungsvolumen auf niedrigstem Niveau seit fünf Jahren

Der Aufwärtstrend an den sechs großen deutschen Büromärkten hat sich auch im 2. Quartal weiter fortgesetzt. „Der Wettbewerb um das immer knapper werdende Flächenangebot hat sich nochmals intensiviert“, beobachtet Marcus Mornhart, Managing Director und Head of Agency Germany bei Savills und schlussfolgert: „Eigentümer befinden sich in der aktuellen Marktlage in einer sehr starken Position, was zu einem weiteren Mietanstieg geführt hat und sich im Jahresverlauf fortsetzen wird.“ Die Spitzen- und Durchschnittsmieten legten im Durchschnitt der Top-6-Märkte gegenüber dem Vorquartal um 1,0 % bzw. 0,8 % zu.

Die Leerstandsquote hat sich im Durchschnitt der sechs Märkte gegenüber dem Vorquartal um 10 Basispunkte auf 5,5 % verringert. Besonders knapp ist das Flächenangebot in den zentralen Teilmärkten der Top-6, wo so gut wie keine Büroflächen mehr leer stehen. Von dieser Knappheit profitieren Stadtteillagen, die über eine gute Verkehrsanbindung und Versorgungsinfrastruktur verfügen. Hierzu zählen beispielsweise Frankfurt City West, Düsseldorf Seestern, Hamburg Altona, Köln Kalk/Mülheim oder die Parkstadt Schwabing in München.
Der steigenden Knappheit steht eine ungebrochen hohe Flächennachfrage gegenüber. Der Flächenumsatz konnte gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 3,2 % auf 1,7 Mio. m² zulegen. Dieses Niveau zu halten, wird angesichts eines absehbar weiter rückläufigen Angebots schwierig. Denn mit einem Volumen von weniger als 800.000 m² kommt in diesem Jahr so wenig neue Bürofläche an den Markt wie seit 2012 nicht mehr. Der Wert liegt zudem 15 % unter dem 10-Jahres-Durchschnitt von rund 925.000 m². Nicht viel höher wird das Fertigstellungsvolumen voraussichtlich im nächsten Jahr ausfallen. Für 2018 stehen knapp 1 Mio. m² in der Pipeline.

Erst im Jahr 2019 ist mit einem deutlich höheren Fertigstellungsvolumen zu rechnen. Derzeit sind Projekte mit zusammen mehr als 1,7 Mio. m² geplant oder im Bau. Matthias Pink, Director und Head of Research bei Savills, rechnet daher mit weiter steigenden Mieten: „Wenn die Nachfrage ähnlich hoch bleibt wie derzeit, und davon gehen wir angesichts der wirtschaftlichen Dynamik insbesondere in den großen Städten aus, dann werden die Büromieten ihren Aufwärtstrend nicht nur in diesem, sondern auch im kommenden Jahr fortsetzen – möglicherweise mit dann noch höherer Dynamik.“

Für Büronutzer bleibt die Marktlage folglich weiter schwierig. „Können oder wollen Nutzer in ihrer Bestandsfläche nicht verlängern, sollten sie möglichst großen zeitlichen Spielraum bei der Suche nach einer neuen Fläche einplanen, sodass auch eine eventuelle Anmietung in einem Projekt umsetzbar ist“, rät Mornhart.

Da in der zweiten Jahreshälfte mit Abschlüssen vieler großer Gesuche zu rechnen ist, erwartet Savills für das Gesamtjahr einen Flächenumsatz von rund 3,4 Mio. m², was dem Vorjahreslevel entsprechen würde. „Ein deutlich höheres Umsatzergebnis im Vergleich zum Vorjahr wird angebotsseitig limitiert. Stattdessen sorgen die in diesem Jahr noch niedrigen Flächenfertigstellungszahlen dafür, dass der Leerstand in allen Märkten bis Jahresende noch weiter zurückgehen wird. Die durchschnittliche Leerstandsquote der Top-6-Märkte kommt der Marke von 5 % in den nächsten sechs Monaten sehr nahe“, so Mornhart.


 
 

Allgemeine Anfragen

Savills Berlin

 

Hauptansprechpartner

Marcus Mornhart

Marcus Mornhart

Managing Director / Head of Agency Germany
Agency

Savills Frankfurt

+49 69 273 000 70

 

Matthias Pink

Matthias Pink

Director / Head of Research Germany
Research

Savills Berlin

+49 30 726 165 134