Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland H1-2017

05 Juli 2017

Der Aufschwung am Gewerbeinvestmentmarkt nährt sich selbst – Kein Ende des Superzyklus in Sicht

  • Umsatzstärkstes erstes Halbjahr seit 2007 - Transaktionsvolumen von mehr als 26,1 Mrd. Euro
  • Die Stabilität Deutschlands zieht nach wie vor risikoaverses Geld an, während Opportunisten im Verkaufsmodus sind
  • Aufgrund der massiven Kapitalwertzuwächse der letzten Jahre dürften sich immer mehr Eigentümer für Verkäufe entscheiden und für ausreichend Liquidität sorgen 
  • Auf Logistik- und Industrieobjekte entfielen rund 20 % des Volumens – ein neuer Rekord 
  • Die anhaltend hohe Nachfrage bei steigendem Angebot wird höchstwahrscheinlich für ein neues Rekordtransaktionsvolumen sorgen: Gesamtjahresumsatz von mindestens 60 Mrd. Euro erwartet

Am deutschen Gewerbeinvestmentmarkt wechselten im 1. Halbjahr Immobilien für mehr als 26,1 Mrd. Euro den Eigentümer und damit 41 % mehr als im Vorjahreszeitraum. Nur im Jahr 2007 konnte ein noch höheres Handelsvolumen in der ersten Jahreshälfte registriert werden.

Das Geldvolumen, das nach Anlagemöglichkeiten in deutsche Immobilien sucht, ist weiterhin sehr hoch. Zum einen, weil der „sichere Anlagehafen“ Deutschland in der Gunst vieler Investoren noch weiter gestiegen ist und zum anderen, weil Versicherungen, Pensionskassen und auch Staatsfonds ihre Immobilienquoten weiter steigern wollen. „Selbst die Fortsetzung des Zinserhöhungskurses der US-Notenbank hat der Nachfrage nach Gewerbeimmobilien keinerlei Abbruch getan“, berichtet Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe und erklärt: „Die institutionellen Investoren stehen aktuell vor der Herausforderung, dass einerseits viele gut verzinste langlaufende Anleihen nun auslaufen und folglich Kapital frei wird, andererseits selbst bei nun leicht steigenden Zinsen die Anleihen weiterhin wenig attraktiv bleiben. In Folge dessen dürfte das frei werdende Kapital stärker in Immobilien umgeschichtet werden“.

Neben den risikoaversen Investoren, die auf der Käuferseite klar dominieren, treten weiterhin auch opportunistische Akteure selektiv als Käufer auf. So investierten Private-Equity-Fonds im ersten Halbjahr rund 1,8 Mrd. Euro und machten damit etwa 7,4 % des Transaktionsvolumens aus. Nichtsdestotrotz befinden sich Private-Equity-Fonds angesichts eines Verkaufsvolumens von rund 4,2 Mrd. Euro unterm Strich klar im Verkaufsmodus.

Zu dem gestiegenen Transaktionsvolumen trägt auch die höhere Verkaufsbereitschaft vieler Eigentümer bei. So können Investoren, die früh im Zyklus gekauft haben, unter Umständen sehr hohe Kapitalwertsteigerungen ihrer Objekte verbuchen. Beispielsweise haben sich die Kapitalwerte für Spitzen-Büroobjekte in Berlin seit 2011 etwa verdoppelt. „Nach mittlerweile acht Jahren mit anhaltender Renditekompression sind immer mehr Eigentümer mit der Situation konfrontiert, dass sie bei einem Verkauf ihrer Objekte einen hohen Wertgewinn realisieren können. Dieser ist nicht selten so hoch, dass ein Verkauf trotz der fehlenden Wiederanlagemöglichkeiten des frei werdenden Geldes attraktiver erscheint als das Halten des Objektes. Auf der anderen Seite fließt Kapitalsammelstellen wie den Investment Managern nach wie vor viel Geld zu, das in Gewerbeimmobilien investiert werden soll, weil die Immobilienrenditen im Vergleich zu jenen von Anleihen immer noch recht hoch sind. So nährt sich der Aufschwung gewissermaßen selbst“, erläutert Matthias Pink, Director und Head of Research Germany bei Savills.

Im ersten Halbjahr entfielen 42 % des Transaktionsvolumens auf Portfolios, was damit deutlich über dem Mittelwert der vergangenen fünf Jahre von 32 % liegt. „Vor allem opportunistische Käufer trennen sich im jetzigen Marktumfeld von ihren Portfolios oder auch Plattformen. Gleichzeitig steigen langfristig agierende Käufer nun in den Markt ein, wie am Beispiel der Logicor-Übernahme zu sehen ist“, beobachtet Lemli. „Auch für die zweite Jahreshälfte ist absehbar, dass viele Portfolios den Eigentümer wechseln werden. Zudem werden in jüngerer Vergangenheit gehandelte Portfolios in kleineren Tranchen oder in Form von Einzelobjekten wieder auf den Markt kommen“, erwartet Lemli.

Die umsatzstärksten Investmentstandorte der ersten sechs Monate waren die Städte Berlin und München. In der Bundeshauptstadt wurden Gewerbeobjekte für etwa 2,8 Mrd. Euro gehandelt (+ 52 % ggü. H1-16), während in München Immobilien für rund 2,0 Mrd. Euro (+ 3  ggü. H1-16) den Eigentümer wechselten. Fast gleichauf mit München in puncto Investmentumsatz war Frankfurt mit einem Transaktionsvolumen von knapp 2,0 Mrd. Euro (+ 35 % ggü. H1-16). Den größten Umsatzzuwachs verbuchte jedoch Köln. Mit einem Handelsvolumen von fast 1,3 Mrd. Euro wurde in der Domstadt mehr als dreieinhalbmal so viel gehandelt wie im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Aber auch die nordrhein-westfälische Landeshauptstadt Düsseldorf wies ein deutliches Umsatzplus von 40 % auf fast 1,1 Mrd. Euro auf. Umsatzrückgänge waren hingegen in Hamburg (- 41 %) und Stuttgart (- 8 %) zu beobachten.

Einen regelrechten Boom erlebt der Investmentmarkt für Logistik- und Industrieobjekte. Im ersten Halbjahr wurden Objekte für über 5,2 Mrd. Euro gehandelt und damit mehr als im gesamten Jahr 2016. Einen maßgeblichen Anteil daran hatte die Übernahme von Logicor durch den chinesischen Staatsfonds China Investment Corporation (CIC). Insgesamt trugen Logistik- und Industrieobjekte zu rund 20 % des gesamten Gewerbetransaktionsvolumens bei und lagen damit fast gleichauf mit Handelsimmobilien (23 %) liegt. „Die Logicor-Übernahme durch einen Staatsfonds steht symbolhaft für die Institutionalisierung der Asset-Klasse Logistikimmobilien. Sie spielt in den Portfolios vieler Investoren eine immer größere Rolle und es ist angesichts des strukturellen Wachstums des Logistiksektors davon auszugehen, dass das auch so bleibt“, analysiert Pink.

Aufgrund der enormen Kapitalsumme, die nach Anlagemöglichkeiten im sicheren Hafen Deutschland sucht und die sich gleichzeitig steigende Verkaufsbereitschaft, dürfte ein neuer Höhepunkt im aktuellen Marktzyklus erreicht werden. Für das Gesamtjahr ist ein Transaktionsvolumen von mehr als 60 Mrd. Euro zu erwarten, was nicht nur ein neuer Rekord wäre, sondern zudem das erste Mal, dass das Investmentvolumen drei Jahre in Folge bei über 50 Mrd. Euro liegt.

In Folge der hohen Nachfrage haben die Bürorenditen auch im zweiten Quartal leicht nachgegeben. Im Durchschnitt der Top-7-Märkte fiel die Bürospitzenrendite gegenüber dem Vorquartal um 20 Basispunkte auf aktuell 3,4 %. Die niedrigsten Renditen weisen Berlin und München mit jeweils 3,1 % auf. Einen beachtlichen Rückgang verzeichnete die Spitzenrendite in Frankfurt, welche um 50 Basispunkte auf aktuell 3,3 % gefallen ist. Auch in der zweiten Jahreshälfte dürften die Bürorenditen erneut leicht nachgeben. Die Renditen für Geschäftshäuser stabilisierten sich hingegen auf dem erreichten Niveau und dürften in den nächsten Monaten nur noch punktuell nachgeben.

 

 

 
 

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