Bürovermietungs- und Gewerbeinvestmentmarkt Köln - 1. Halbjahr 2017

06 Juli 2017

Zwischen sinkendem Flächenumsatz und rekordverdächtigem Transaktionsvolumen

  • Büroflächenumsatz verzeichnet Rückgang um 26 % ggü. dem Vorjahreszeitraum
  • Leerstandsquote auf dem Büromarkt um 20 Basispunkte ggü. dem Vorjahresquartal gesunken
  • Investmentvolumen steigt auf 1,3 Mrd. Euro
  • Anlagedruck macht auch Projektentwicklungen und B-Lagen interessant

Im ersten Halbjahr 2017 verzeichnete der Kölner Büroimmobilienmarkt einen Flächenumsatz von rund 153.500 m² – und damit 26 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum. Dieser Rückgang überrascht jedoch nicht allzu sehr und lässt sich weitgehend durch die Großanmietung der Zurich-Versicherung in Köln-Deutz im ersten Halbjahr 2016 erklären. Das Mietsteigerungspotential lässt die Spitzenrenditen für Büroobjekte in A-Lagen weiter sinken.

Büromarkt: Weniger großflächige Vermietungen
Es ist aber dennoch eine strukturelle Verschiebung bei den Anmietungen zu erkennen. Die Anzahl der größeren Transaktionen hat abgenommen. In der ersten Jahreshälfte 2016 wurden bei 43 Deals mit mehr als 1.000 m² insgesamt 160.000 m² umgesetzt.

Im zweiten Halbjahr waren es in diesem Größensegment 44 Vermietungen, die insgesamt 185.000 m² umfassten. In den ersten sechs Monaten in diesem Jahr wurden mit 35 größeren Transaktionen nur 110.000 m² Fläche umgesetzt. „Ein Grund hierfür ist ein mangelndes Angebot an größeren Flächen und wenn diese vorhanden sind, erfüllen viele nicht die nachfragten Qualitätsstandards“, sagt Simon Löseke, Director Office Agency bei Savills und für den Bürovermietungsmarkt in Köln verantwortlich. „Besonders knapp ist das Flächenangebot in der City– und zwar in allen Größensegmenten“, ergänzt er.  

Aufgrund der geringen Flächenverfügbarkeit wurden in der City in den vergangenen zwölf Monaten 20 % weniger Fläche umgesetzt als im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre. In den Teilmärkten Kalk/Mülheim, Deutz, Bayenthal/Marienburg und Ossendorf/Nippes lag der Flächenumsatz dagegen um 50 % bis 85 % über dem Fünf-Jahres-Durchschnitt. „Auch in der nächsten Zeit dürften neue Projektentwicklungen den angespannten Büromarkt kaum entlasten. Mieter trauen sich selten an eine Projektanmietung, aber ohne eine gewisse Vormietung wollen die Banken nicht finanzieren”, begründet Löseke. Zudem stünden Büros zusehends in Konkurrenz mit anderen potenziellen Nutzungen wie Mikroapartments oder Hotels. In diesem Jahr kommen etwa 116.000 m² neue Bürofläche an den Markt, wovon jedoch weniger als 15 % zur Anmietung zur Verfügung stehen. Für 2018 werden 150.000 m² erwartet, davon ist noch etwa die Hälfte zu mieten.

Allerdings wird in Citylagen hauptsächlich im höherpreisigen Segment ab 16,50 Euro gebaut, neue Bürofläche im mittleren Preissegment bleibt somit Mangelware.

Die Leerstandsquote ist in den vergangenen zwölf Monaten um 80 Basispunkte gesunken und liegt bei 5,3 % - im Vergleich zum Vorjahresquartal ein Rückgang um 20 Basispunkte. Bei Neuvermietungen werden leichte Mietsteigerungen realisiert. Bestandsmieter, die verlängern oder erweitern, zahlen bisher kaum signifikant mehr, da für viele Eigentümer die Pflege der Bestandsmieter im Vordergrund steht.

Dennoch ist ein Rückgang bei Incentives (mietfreie Zeiten etc.) zu verzeichnen. Die Durchschnittsmiete ist ggü. dem Vorquartal um 3,2 % auf 13,75 Euro zurückgegangen, was daran liegt, dass der hochpreisige Abschluss der Zurich-Versicherung aus dem Berechnungszeitraum herausgefallen ist. „Bis Jahresende ist bei den Mieten wieder mit einem leichten Anstieg zu rechnen. Die Leerstandsquote wird unter 5 % fallen und wir erwarten im zweiten Halbjahr mehr Flächenumsatz als im ersten Halbjahr“, prognostiziert Löseke.

Investmentmarkt: Köln mit der höchsten Zuwachsrate unter den Top-7-Städten
Am Kölner Gewerbeinvestmentmarkt ist das Transaktionsvolumen deutlich gestiegen. Mit etwa 1,3 Mrd. Euro war es im ersten Halbjahr 3,7-mal so hoch wie im Vorjahreszeitraum. Damit weist Köln mit weitem Abstand die höchste Zuwachsrate beim Investmentvolumen im Vergleich der Top-7-Städte auf. Die größten Deals waren das Gerling-Quartier, das DuMont Carré und die ehemalige Kaufhof-Zentrale. „Im ersten Halbjahr wurden bereits 78 % des gesamten Vorjahresvolumens gehandelt.

In diesem Jahr könnte daher das bisherige Rekordergebnis aus dem Jahr 2015 von 2,2 Mrd. Euro geknackt werden“, meint Elmar Wirths, Niederlassungsleiter bei Savills in Köln. Die Nachfrage übertrifft das Angebot weiterhin deutlich. Entsprechend steigen die Preise für Innenstadtobjekte weiter. Im zweiten Quartal 2017 sanken die Spitzenrenditen für Büroobjekte in A-Lagen um weitere 10 Basispunkte auf nunmehr 3,7 %. „Da Investoren in Köln ein deutliches Mietsteigerungspotenzial sehen, dürften die Renditen ihren Abwärtskurs fortsetzen“, so Wirths.

Angesichts der Flächenknappheit in der Stadt sind auch Projektentwicklungen und Entwicklungsgrundstücke bei Investoren sehr gefragt. Zudem weichen sie auch auf B-Lagen aus, die sich am Vermietungsmarkt positiv entwickeln. So sind die rechtsrheinischen Lagen Deutz und Mühlheim, die mit ihrer sehr guten Anbindung und der Nähe zum Stadtzentrum überzeugen, mittlerweile extrem gefragt. Hier kommen perspektivisch attraktive Flächen an den Markt, die die Nutzernachfrage weiter steigern dürften. Ein Beispiel für die Entwicklungsdynamik in diesem Teil der Stadt ist der Ankauf des Deutz-Areals durch die GERCHGROUP, die mehr als 1 Mrd. Euro in die Entwicklung eines neuen Stadtquartiers investieren will.

 

 
 

Allgemeine Anfragen

Savills Berlin

 

Hauptansprechpartner

Simon Löseke

Simon Löseke

Director
Office Agency

Savills Köln

+49 221 933 313 32

 

Elmar Wirths

Elmar Wirths

Director / Head of Cologne Office
Investment

Savills Köln

+49 221 933 313 11