Investmentmarkt für Handelsimmobilien Deutschland H1-2017

06 Juli 2017

Auf der Suche nach der Resistenz gegenüber dem Online-Handel

  • Transaktionsvolumen liegt mit 5,9 Mrd. Euro 20 % über dem Ergebnis des Vorjahreszeitraums
  • Portfoliotransaktionen machen 48 % des Gesamtvolumens aus
  • Fachmarktzentren mit deutlichem Umsatzzuwachs von 94 %
  • Renditen für Shoppingcenter im mittlerem Preissegment werden perspektivisch steigen

Im ersten Halbjahr 2017 verzeichnete das Transaktionsaktionsvolumen eine Steigerung um 4 % gegenüber dem Vorquartal und lag bei 5,9 Mrd. Euro. Der größte Anteil (34 %) am Handelstransaktionsvolumen entfiel mit knapp 2,0 Mrd. Euro auf Geschäftshäuser. Im Vergleich zum Vorjahreshalbjahr ein Plus von 25 %.

Auf den zweiten Rang kamen Shoppingcenter mit 24 % bzw. 1,4 Mrd. Euro – damit stieg das Transaktionsvolumen für diese Objekte gegenüber dem ersten Halbjahr des Vorjahres um 55 %. Fachmarktzentren machten mit 1,1 Mrd. Euro 17 % des Gesamtumsatzes für Handelsimmobilien aus. Insgesamt fanden zwischen Januar und Juni 12 Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich statt und dominierten damit das Gesamtergebnis.

Zu den größten Abschlüssen gehörte der Paketverkauf von Corestate an die Bayerische Versorgungskammer (BVK) für 687 Mio. Euro, der Kauf eines IKEA-Fachmarktzentren-Portfolios durch Pradera sowie der Erwerb des Gravity-Portfolios durch Castlelake für 230 Mio. Euro. Während im ersten Halbjahr 2016 noch 30 % des Transaktionsvolumens auf Portfoliotransaktionen entfielen, waren es in diesem Jahr etwa 48 %. 

Der Online-Handel bestimmt mittlerweile die Diskussionen bei vielen Akteuren auf dem Handelsinvestmentmarkt. Eigentümer und Bieter prüfen verstärkt die Positionierung des Objektes in Bezug auf den wachsenden Einfluss des E-Commerce-Segmentes. „Die Folge ist eine Fokussierung der Interessenten auf Anlageobjekte, die als vergleichsweise resistent gegenüber den Auswirkungen des Online-Handels bewertet werden“, erläutert Jörg Krechky, Director und Head of Retail Investment Germany bei Savills. „Ein Kernfaktor hierfür wird im hohen Lebensmittelanteil in der Mieterstruktur gesehen.“

Insbesondere Fachmarktzentren gehören mit ihren Ankermietern aus dem Lebensmitteleinzelhandel zu den Objekten, denen eine vergleichsweise hohe Online-Resistenz zugeschrieben wird. Dies erklärt auch das deutlich gesteigerte Transaktionsvolumen für Fachmarktzentren, die ihr Handelsvolumen mit einem Plus von 94 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum nahezu verdoppelten.

„Aufgrund der steigenden Nachfrage rechnen wir mit einem leichten Rückgang der Spitzenrenditen für Fachmarktzentren im weiteren Jahresverlauf“, so Krechky. Im bisherigen Jahresverlauf haben sich diese auf dem bislang erreichten Niveau von 5,2 % stabilisiert. Auch bei Shoppingcentern war mit einer Spitzenrendite von 4,2 % eine Seitwärtsbewegung zu verzeichnen, während Geschäftshäuser im Durchschnitt der Top-7-Märkte geringfügig nachgaben.

Shoppingcenter, deren Branchenschwerpunkt in Online Wachstumssegmenten liegt, werden den Einfluss des wachsenden Online-Handels zukünftig stärker spüren.

„Für  Shoppingcenter mit ungünstigem Branchenmix erwarten wir mittelfristig einen spürbaren Anstieg der Anfangsrenditen, da die Mieten in diesen Centern vor dem Hintergrund des wachsenden E-Commerce-Anteils unter Druck geraten dürften“, begründet Matthias Pink, Director und Head of Research bei Savills Germany. Aufgrund kaum vorhandener lukrativer Anlageprodukte im Core- und Core+-Segment ist für diese Objekte mit einem Verbleib der Renditen auf dem aktuell erreichten niedrigen Niveau zu rechnen.

Zu den größten Käufergruppen gehörten im ersten Halbjahr 2017 vor allem risikoaverse und langfristig agierende Investoren. Mit einem Anteil von 28 % am Transaktionsvolumen des Handelsinvestmentmarktes waren Spezialfonds die aktivste Käufergruppe, gefolgt von Assetmanagern (23 %) sowie Versicherungen und Pensionsklassen mit 23 %. Auch auf Verkäuferseite stellten Spezialfonds und Assetmanager mit jeweils 25 % und 21 % den größten Anteil am Transaktionsvolumen. Projektentwickler machten 15 % des Verkaufsvolumens aus. Für das Gesamtjahr rechnet Savills mit einem Transaktionsvolumen von etwa 12 Mrd. Euro.

 

 
 

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