Wohninvestmentmarkt Deutschland H1-2017

07 Juli 2017

Kleinere Pakete, noch höhere Preise – Bis Jahresende 15 Mrd. Euro Transaktionsvolumen möglich

  • Transaktionsvolumen von 5,97 Mrd. Euro – Anstieg von 52 % ggü. H1-2016
  • Bauboom spiegelt sich auch am Investmentmarkt wider – 29 % des Transaktionsvolumens entfallen auf Projektentwicklungen
  • Die Durchschnittspreise je Wohnung sind erneut gestiegen – 103.000 Euro im Mittel der letzten 12 Monate (+ 19 % ggü. Q2-2016)
  • Das Transaktionsgeschehen wird, auch aufgrund steigender Projektentwicklungskäufe, kleinteiliger – 45 % der gehandelten Wohnungen entfallen auf Transaktionen mit 100 bis 1.000 Einheiten (Ø letzte 5 Jahre: 21 %)

In der ersten Hälfte des Jahres 2017 wechselten Wohnimmobilien und Wohnungspakete ab einer Größe von 50 Wohneinheiten für 5,97 Mrd. Euro den Eigentümer. Damit wurde das Ergebnis des gleichen Zeitraums des Vorjahres um 52 % übertroffen. „Wie sich mittlerweile zeigt, haben selbst Marktregulierungen wie die Mietpreisbremse dem Investoreninteresse an deutschen Wohnimmobilien keinen Abbruch getan“, beobachtet Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance – Valuation bei Savills Germany, und erläutert: „Die außerordentlich guten Fundamentaldaten in den Metropolregionen versprechen einen langfristig hohen Wohnraumbedarf und mithin stabile Mieteinnahmen für Eigentümer. Während Deutschland insgesamt als ein sicherer Anlagehafen gilt, so trifft dies auf deutsche Wohnimmobilien erst recht zu.“

Abermals war Berlin der mit Abstand aktivste Wohninvestmentstandort. Etwa ein Drittel des gesamten Transaktionsvolumens entfiel auf Wohnobjekte in der Hauptstadt. Deutlich an Interesse gewonnen hat der Wohninvestmentmarkt in Nordrhein-Westfalen, welcher einen Anteil von rund 21 % am Handelsvolumen verbuchte. Dies ist eine deutliche Steigerung zum Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre (15 %). „Nordrhein-Westfalen bietet eine Vielzahl interessanter Wohnungsmärkte abseits hinlänglich bekannter Investment-Hotspots wie Berlin oder Hamburg“, kommentiert Nemecek und ergänzt: „Zudem ist das Angebot an mittleren und größeren Portfolios vergleichsweise hoch, bei gleichzeitig höheren Renditen.“

Insgesamt wechselten im ersten Halbjahr etwa 46.900 Wohnungen den Eigentümer und damit 16 % mehr als im Vorjahreszeitraum. Die durchschnittlichen Kaufpreise je Wohneinheit (12 Monate rollierend) haben sich dabei erneut erhöht, auf nunmehr etwa 103.000 Euro. Gegenüber dem zweiten Quartal des letzten Jahres bedeutet dies eine Steigerung um 19 %.

Einen maßgeblichen Anteil an der zu beobachtenden Preisrallye hat der steigende Anteil von Projektentwicklungskäufen. Von Januar bis Ende Juni zeichneten Ankäufe von in Bau oder in Planung befindlichen Wohnanlagen für etwa 29 % des Transaktionsvolumens verantwortlich. Im gesamten letzten Jahr betrug ihr Anteil lediglich 22 %, im Mittel der letzten fünf Jahre sogar nur etwa 12 %. „Mit den nach wie vor steigenden  Baufertigstellungs- und Genehmigungszahlen für Mehrfamilienhäuser steigt auch das Angebot an Neubauprojekten an“, konstatiert Matthias Pink, Director und Head of Research bei Savills Germany und fügt hinzu: „Da Neubauwohnungen von der Mietpreisbremse ausgenommen sind, kaufen viele Investoren bevorzugt oder sogar ausschließlich solche Objekte. Entsprechend hoch ist hier die Nachfrage.“

Die anteilige Verschiebung von großen Bestandsportfolios zu mehr Projektentwicklungskäufen spiegelt sich auch in der durchschnittlichen Transaktionsgröße wider. Im ersten Halbjahr entfielen 31 % der gehandelten Wohnungen auf Transaktionen mit 250 bis 1.000 Wohnungen, weitere 14 % entfielen auf Verkäufe mit 100 bis 250 Wohnungen. Im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre machten diese beiden Größenklassen zusammen nur 21 % der gehandelten Wohnungen aus. Das Gros (51 %) der gehandelten Wohnungen entfiel von Januar bis Ende Juni 2017 jedoch auf Transaktionen mit 1.000 bis 5.000 Wohnungen. Ein Verkauf mit mehr als 5.000 Wohnungen fehlte völlig.
Nach wie vor dominieren deutsche Investoren das Marktgeschehen, jedoch ist ihr Anteil leicht rückläufig. So zeichneten deutsche Käufer in den letzten zwölf Monaten für etwa 73 % des Transaktionsvolumens verantwortlich, während auf sie im Mittel der letzten fünf Jahre noch 82 % entfielen. „Auch bei den internationalen Käufern handelt es sich fast ausnahmslos um risikoaverse Investoren, die an stabilen Mieteinnahmen interessiert sind“, analysiert Nemecek.

Da die Menge risikoaversen Geldes, das nach Immobilienanlagen sucht, in Deutschland und Europa unverändert groß ist, dürfte die Nachfrage nach deutschen Wohnimmobilien weiter hoch bleiben. „Das Angebot bleibt rar, vor dem Hintergrund der steigenden Neubauzahlen und der fortdauernden Portfoliooptimierung der großen Bestandhalter gibt es aber durchaus Kaufgelegenheiten. Zusammen mit der hohen Nachfrage dürfte dies in ein höheres Transaktionsvolumen als im Vorjahr münden“, prognostiziert Pink. Savills rechnet für das Jahr 2017 mit einem Transaktionsvolumen von bis zu 15 Mrd. Euro. Dies läge geringfügig unter dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre (15,8 Mrd. Euro).

Marktüberblick Wohninvestmentmarkt Deutschland Q2 2017 (PDF)

 
 

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