Gewerbeinvestment- und Bürovermietungsmarkt H1-2017 Frankfurt

07 Juli 2017

Brexit beflügelt Bankenmetropole

  • Spitzenmiete legt im zweiten Quartal auf 39,50 Euro zu – Tendenz steigend
  • hohe Nachfrage treibt Flächenumsatz – 10-Jahres-Hoch erwartet
  • Spitzenrendite sinkt im zweiten Quartal um 50 Basispunkte auf 3,3 %
  • Mieter und Investoren blicken auf B-Lagen

Nicht nur auf dem Frankfurter Bürovermietungsmarkt, sondern auch bei Immobilieninvestoren sorgen Brexit-Scouts und erste Verlagerungsentscheidungen japanischer Banken für Euphorie.

Bürovermietung: Hohe Nachfrage kommt B-Lagen zugute
Die Auswirkungen des anstehenden Brexits werden konkreter. Japanische Banken haben sich als Folge des geplanten Austritts Großbritanniens aus der EU nun für eine Verlagerung von Teilen ihres Geschäfts nach Frankfurt entschieden. Amerikanische Banken prüfen ebenfalls die Anmietung von zum Teil großen Flächen in der Mainmetropole. „Zwar ist die Spitzenmiete im zweiten Quartal gegenüber dem Vorquartal um 1,3 Prozent gestiegen, im Vergleich zu London ist der deutsche Bankenstandort mit einer Spitzenmiete von 39,50 Euro aber weiterhin günstig. In London wird etwa 2,5-mal so viel bezahlt“, sagt Benjamin Remy, Director Office Agency und bei Savills verantwortlich für das Bürovermietungsgeschäft in Frankfurt.

Auch ohne Brexit ist die Flächennachfrage in Frankfurt überdurchschnittlich hoch. Im ersten Halbjahr 2017 lag der Flächenumsatz bei 229.400 m² – das ist ein Plus von 9 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. „Sollte ein Großteil der durch den Brexit bedingten Gesuche in Mietverträgen münden, hat die Stadt ein echtes Flächenproblem“, sagt Niederlassungsleiter Jan Stadelmann. Das Angebot ist in den vergangenen Monaten immer kleiner geworden. Die Leerstandsquote ist seit Mitte 2016 um 40 Basispunkte auf 8,4 % gefallen.

2018 und 2019 kommen lediglich 27.000 bzw. 92.000 m² Bürofläche in zentraler Lage an den Markt. Darunter sind mit dem Omniturm, dem Marienturm und dem Marienforum drei spekulative Neuentwicklungen sowie die Sanierung des WestendSky und des Junghofplaza. „Diese Projekte dürfte der Markt jedoch schnell absorbieren“, erwartet Stadelmann.

Erst ab dem Jahr 2020 fällt die Pipeline mit mehr als 120.000 m² höher aus. Daher lautet Remys Credo: „Baut mehr spekulative Bürofläche – nicht nur im Bankenviertel, sondern auch in guten B-Lagen.“ Denn ebenfalls dort fehlen Flächen mit modernem Standard.

Aktuell profitieren B-Lagen wie die City West oder Niederrad vom Nachfrageüberhang. So stieg beispielsweise die Spitzenmiete in der City West innerhalb der vergangenen zwei Jahre um knapp ein Viertel auf rund 20 Euro. „Aufgrund der Brexit-bezogenen Gesuche von Banken und einer starken „lokalen“ Nachfrage dürfte der Frankfurter Markt 2017 den höchsten Umsatz der vergangenen zehn Jahre erreichen und die Spitzenmiete die Schwelle von 40 Euro überschreiten“, meint Remy.

Investmentmarkt: Bieterwettstreit hat sich intensiviert und drückt Rendite
Im ersten Halbjahr 2017 wechselten in Frankfurt Gewerbeobjekte für etwa 2,0 Mrd. Euro den Eigentümer und damit 36 % mehr als im Vorjahreszeitraum. Zudem wurden im Frankfurter Umland Gewerbeimmobilien für rund 840 Mio. Euro gehandelt. Diese zählen jedoch statistisch nicht zum Frankfurter Marktgebiet.

Einer der größten Einzelverkäufe in Deutschland fand noch kurz vor Ende des zweiten Quartals statt: Mirae Asset Global Investments aus Südkorea sicherte sich für 300 Mio. Euro den T8, einen jüngst fertiggestellten Büroturm an der Taunusanlage 8. Auf Büroobjekte entfielen im ersten Halbjahr etwa 82 % des Transaktionsvolumens. Auf Rang 2 lagen Mischobjekte mit 11,5 %, Einzelhandelsimmobilien steuerten mit etwa 3 % nur wenig zur Investmentaktivität bei.

Im Vergleich zu den anderen Top-7-Märkten bietet Frankfurt aufgrund seiner für Deutschland einzigartigen Skyline besonders viele großvolumige Einzelobjekte. Diese sind insbesondere bei großen institutionellen Anlegern sehr gefragt. „In Anbetracht der Erwartung, dass Frankfurt als Finanzplatz gestärkt aus dem Brexit hervorgehen könnte, hat sich der Bieterwettstreit um Frankfurter Gewerbeimmobilien weiter intensiviert. Die Spitzenrendite ging im zweiten Quartal um 50 Basispunkte auf nunmehr 3,3 % zurück“, sagt Jürgen Schmid, Director und bei Savills verantwortlich für das Investmentgeschäft in Frankfurt.

Solide B-Lagen profitieren mittlerweile von der Flächenknappheit in den A-Lagen und rücken in den Fokus vieler Investoren. Diese erwarten ebenso wie in Premiumlagen auch in B-Lagen steigende Mieten. In den Kaufgeboten ist dieses Mietwachstum bereits antizipiert. Auch Back-Office-Standorte im Umland wie Eschborn ziehen nicht nur Mieter, sondern auch Investoren an. „Es wird jedoch nicht wahllos gekauft. Investoren prüfen die Immobilien sehr genau und agieren risikoaverser als im letzten Marktzyklus. Objekte mit erheblichen Standort- oder Objektdefiziten ziehen sie, wenn überhaupt, nur mit erheblichen Abschlägen in Betracht“, so Stadelmann. Auch in B-Lagen stehen primär Standorte im Fokus, die eine nachhaltig erfolgreiche Positionierung am Nutzermarkt versprechen. Ein Schlüsselindikator hierfür ist zum Beispiel eine sehr gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.

„Angesichts des massiven Anlagedrucks auf der einen Seite und eines leicht steigenden Angebots auf der anderen Seite, ist ein umsatzstarkes Jahr am Gewerbeinvestmentmarkt zu erwarten. Neben einigen Landmark Buildings dürften auch diverse Projektentwicklungen im weiteren Jahresverlauf einen neuen Eigentümer finden“, meint Schmid und beobachtet, dass viele Investoren zu Forward-Deals bereit sind, um sich frühzeitig Produkte zu sichern. Schmid: „Im ersten Halbjahr entfielen auf solche Projektankäufe über 18 % des Transaktionsvolumens.“

 
 

Allgemeine Anfragen

Savills Berlin

 

Hauptansprechpartner

Jan Stadelmann

Jan Stadelmann

Director / Head of Frankfurt Office
Investment

Savills Frankfurt

+49 69 273 00041

 

Matthias Pink

Matthias Pink

Director / Head of Research Germany
Research

Savills Berlin

+49 30 726 165 134