Bürovermietungs- und Gewerbeinvestmentmarkt München H1-2017

10 Juli 2017

Umland und Stadtrandgebiete rücken immer stärker in den Fokus von Mietern und Investoren

  • Büro-Leerstandsquote im Zentrum bei nur 1 %
  • Flächenumsatz steigt um 2 % auf 379.400 m²
  • Gewerbeinvestmentvolumen Münchens Umland verdreifacht sich auf 520 Mio. Euro
  • Einheimische Versicherer und Pensionskassen dominieren die Käufer-Seite

Der Wettbewerb um Büroflächen vor allem in der Innenstadt intensiviert sich, denn zentrale Standorte bleiben für Unternehmen zum Halten bzw. Gewinnen von Fachkräften ein entscheidendes Kriterium. Auch der Münchener Gewerbeinvestmentmarkt bleibt trotz Angebotsmangels als sicherer Hafen bei Anlegern heiß begehrt.

Bürovermietung: Spekulative Projektentwicklungen haben aufgrund des Angebotsmangels auch außerhalb des Mittleren Rings gute Erfolgsaussichten
Nach einem starken Jahresauftakt hat sich der Münchener Büroflächenumsatz im Zeitraum April bis Juni mit 141.000 m² deutlich reduziert. Im ersten Quartal hatte die Landeshauptstadt noch einen Flächenumsatz von 238.000 m² verzeichnet. Eine Leerstandsquote von lediglich 1 % in der Innenstadt verdeutlicht die angespannte Marktsituation. „Angesichts des Fachkräftemangels spielt der attraktive Bürostandort eine immer wichtigere Rolle“, sagt Nico Jungnickel, als Director Office Agency verantwortlich für Bürovermietungen bei Savills in München. Auch im Gesamtmarkt stehen immer weniger Büros leer: Die Rate sank zuletzt auf 3,6 % im Vergleich zu 3,8 % in den ersten drei Monaten des Jahres und wird sich in den kommenden Quartalen der Marke von 3 % annähern. 

Weiter angekurbelt wird die Nachfrage im Zentrum von Anbietern sogenannter Co-Working Spaces, die Unternehmen und Selbstständigen kurzfristig Büros und Arbeitsplätze bereitstellen. Die Firma Work Republic hat zuletzt einen weiteren Standort am Promendeplatz angemietet. Unternehmen nutzen dieses Angebot, um kurzfristig höhere Flächenbedarfe decken können. Grundsätzlich müssen Mieter mit Bestandsflächen in der Innenstadt jedoch langfristig die Entscheidung treffen, ob sie ihre Verträge in dieser Lage zu deutlich höheren Mieten verlängern wollen, ihren Standort komplett von der Innenstadt in weiter außerhalb gelegene Teilmärkte verlagern oder – bei höherem Flächenbedarf – eine Zwei-Standort-Strategie praktizieren“, so Jungnickel. Projektentwickler weichen schon jetzt zunehmend in Gebiete nahe oder außerhalb des mittleren Rings aus und das auch für spekulative Bauvorhaben. Im Fokus liegen dabei das westliche Stadtrandgebiet entlang der Stammstrecke und der Münchner Osten in Richtung Messe. „Viele Unternehmen finden derzeit innerhalb des mittleren Rings keine Flächen mehr“, sagt Jungnickel. Daher sehen Entwickler auch außerhalb des Mittleren Rings gute Erfolgschancen für spekulative Projekte, so z. B. in Laim an der Friedenheimer Brücke.

Im laufenden Jahr werden rund 190.000 m² an Büroflächen fertiggestellt. Das entspricht dem Durchschnittswert der vergangenen zehn Jahre. In den kommenden Jahren wird das Volumen jedoch voraussichtlich um knapp ein Drittel auf jeweils rund 250.000 m² zulegen. Angesichts der angespannten Marktsituation geht Savills von einem Anstieg der Spitzenmiete auf 36 Euro je Quadratmeter aus im Vergleich zu 35 Euro im zweiten Quartal. Investmentmarkt: Transaktionsvolumen steigt dank starkem Jahresauftakt Die Dynamik im Gewerbeinvestmentmarkt verlagert sich zunehmend ins Umland von München:
Am Rande der Landeshauptstadt wechselten Gewerbeimmobilien im Gesamtwert von 520 Mio. Euro den Eigentümer und damit mehr als dreimal so viel wie im Vorjahreszeitraum. Dagegen verzeichnete der Markt innerhalb Münchens das schwächste Quartal seit Jahren. Nur dank eines starken Jahresauftakts konnte das Volumen in den ersten sechs Monaten im Jahresvergleich um 3 % auf 2,0 Mrd. Euro zulegen. „München bleibt ein international gefragter Standort, insbesondere für langfristige und auf Werterhalt fokussierte Investoren“, sagt Dr. Frank Urfer, als Director verantwortlich für das Investmentgeschäft in München und Stuttgart. „Nichtsdestotrotz kamen im ersten Halbjahr überwiegend deutsche Investoren zum Zuge.“

Etwa 80 % des Transaktionsvolumens entfiel auf einheimische Investoren, weitere 10 % auf Käufer aus Asien. Spezialfonds, Versicherungen und Pensionskassen zählten zu den aktivsten Käufern mit einem Anteil von einem Drittel am Transaktionsvolumen. Sehr aktiv waren auch Bauträger und Projektentwickler mit einem Anteil von fast 16 % sowie vermögende Privatleute und Family Offices mit gemeinsam 12 %. Außerordentlich gute Fundamentaldaten wie weiter ansteigende Grundstückswerte und positive Wachstumsprognosen stärken das Vertrauen der Anleger in den Markt. „Risikoaverse Investoren greifen daher weiter gerne zu und sehen München als sicheren Hafen“, sagt Urfer. Allerdings sind Eigentümer von Core-Objekten nur selten bereit ihre Immobilien zu veräußern. „Die Objekte, die dennoch auf den Markt kommen, passen häufig nicht mehr in das Anlageportfolio der Eigentümer, so dass diese in der jetzigen Marktphase zu attraktiven Konditionen veräußert werden können“, so der Savills-Director. Da die Bürospitzen-Renditen jedoch auf ein Rekordtief von 3,1 % gesunken sind, agieren Investoren äußerst selektiv und prüfen Risiken sehr genau.

Der Wettbewerb um die Standorte im Münchener Umland und in den B-Lagen der Stadt hat derweil zugenommen. „Im Großraum München gibt es kaum einen Standort, der nicht intensiv auf Opportunitäten geprüft wird“, sagt Urfer.

 
 

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