Bürovermietungs- und Gewerbeinvestmentmarkt Hamburg H1-2017

11 Juli 2017

Stadtrandlagen im Fokus der Interessenten

  • Flächenumsatz liegt mit 290.500 m² deutlich über dem Vorjahresergebnis
  • Leerstandsquote bleibt mit 5,1 % stabil
  • Transaktionsvolumen mit 1,17 Mrd. verzeichnet ein Minus um 40 % ggü. Vorjahreszeitraum
  • 55 % des Transaktionsvolumens entfielen auf Büroobjekte  

Mangelnde Produktverfügbarkeit in Innenstadtlagen dominiert die Marktsituation in Hamburg. Um der anhaltend starken Nachfrage sowohl am Bürovermietungs- als auch am Investmentmarkt gerecht zu werden, bedarf es eines Blickes in die Randlagen. Und einer größeren Projektpipeline.

Bürovermietung: Trotz angespannter Marktlage sinkendes Flächenfertigstellungsvolumen
Im Vergleich zum ersten Quartal 2017 verzeichnet der Bürovermietungsmarkt in der Hansestadt mit 139.000 m² in Q2-2017 einen etwas niedrigeren Flächenumsatz. In Summe lag der Flächenumsatz im 1. Halbjahr aber deutlich über dem Wert des Vorjahres: Die Steigerung beträgt 22 %.

Besonders das mittlere Flächensegment zwischen 3.000 und 5.000 m² war sehr stark. Abschlüsse in diesen Größenordnungen verantworteten in den letzten zwölf Monaten ein Drittel des Flächenumsatzes. Im Vergleich zu den Top-6-Standorten in Deutschland liegt Hamburg in diesem Zeitraum damit auf Platz 1. Die Leerstandsquote blieb in diesem Jahr mit 5,1 % stabil, aber 30 Basispunkte unterhalb des Vorjahreswertes.

Aufgrund des mangelnden Angebots in der Innenstadt stehen jedoch kaum noch Flächen zur Verfügung, sodass ein Ausweichen auf Stadtrandlagen wie Bahrenfeld oder Altona die Folge ist. Ein weiterer Faktor, der für die Wahl eines Standortes an Bedeutung dazu gewinnt, ist die Umsetzung eines modernen Arbeitsplatzkonzeptes, das dementsprechend gewisse Flächenanforderungen mit sich bringt. „Wir beobachten vereinzelt, dass Unternehmen auf die Innenstadtlage verzichten, wenn sie dafür in einer attraktiven Stadtteillage ein modernes Bürokonzept umsetzen können“, erläutert Stefan Marburg, Regional Director und bei Savills verantwortlich für die Hamburger Niederlassung.
In Anbetracht der Marktsituation haben Eigentümer ihre Mietpreisvorstellungen durchgängig um 10 % bis 20 % nach oben angepasst und die Interessenten sind bereit, diese auch zu bezahlen. Aufgrund des Angebotsengpasses müssen Mieter immer schneller eine Entscheidung treffen, da die Eigentümer in der günstigen Position sind, aus einer Vielzahl potentieller Interessenten auswählen zu können. „Das Resultat ist der Anstieg der Mieten in den letzten 12 Monaten und auch für die kommenden Monate ist nicht von einer Umkehrung des Trends auszugehen“, so Marburg. „Vielmehr wird die Spitzenmiete zum Jahresende bei 26 Euro liegen. Die neue Normalität für Hamburg.“

Getrieben wird der Anstieg zusätzlich noch durch die kaum vorhandene Entlastung in Form neuer, zusätzlicher Bürofläche. Die Projektpipeline für Büroobjekte liegt in den nächsten zwei Jahren weit unter dem Durchschnitt der vergangenen Jahre (195.000 m²). Das Flächenfertigstellungsvolumen für 2017 liegt bei rund 150.000 m², für 2018 sind 76.500 m³ in Planung und für 2019 insgesamt 79.000 m². Im Vergleich zu den anderen Top-Märkten Deutschlands ist Hamburg aktuell der einzige Standort mit einer rückläufigen Fertigstellungspipeline. Daher setzt Marburg auf die Erweiterung der HafenCity: „Das Elbbrückenquartier ist das notwendige Ventil zur Entlastung des Büromarkts – so wie es vor 15 Jahren die bis seinerzeit noch nicht entstandene HafenCity war. Bis zum Start der ersten Gebäude wird aber mindestens noch ein Jahr vergehen. Mittelfristig bleibt der Hamburger Büromarkt also angespannt.“

Investmentmarkt: Handelsaktivität wird in Nebenlagen weiter steigen
Mit einem Transaktionsvolumen von 1,17 Mrd. Euro sank der Umsatz im Vergleich zum ersten Halbjahr 2016 in Hamburg um 40 %. Damit ist Hamburg neben Stuttgart der einzige Standort der Top-7-Märkte, der einen Umsatzrückgang verzeichnet. „Insgesamt stellt sich die Situation am Investmentmarkt im Wesentlichen genauso dar wie in den vorangegangenen Quartalen. Die Nachfrage ist nach wie vor hoch während insbesondere Core-Produkte kaum am Markt sind“, sagt Sascha Hanekopf, Director und bei Savills verantwortlich für das Investmentgeschäft in Hamburg.  „Das unzureichende Angebot dürfte daher auch die Hauptursache für das rückläufige Transaktionsvolumen sein.“

Die geringe Produktverfügbarkeit im Stadtzentrum führt dazu, dass Investoren ihren Blick auch auf Objekte in B- oder zum Teil sogar C-Lagen richten. Ein Beispiel für die steigende Relevanz der Stadtrandlagen ist der Verkauf von drei Büroimmobilien und einem Entwicklungsgrundstück an PGIM Real Estate in Langenhorn, im Norden der Stadt. Im ersten Halbjahr war eine hohe Verkaufsaktivität in Hammerbrook zu verzeichnen. Beispiele hierfür sind die Veräußerung des Economic Centers von Publity an Blackrock Properties sowie der Ankauf einer Büroimmobilie durch Ashtrom Properties. Objekte außerhalb der zentralen Lagen geraten aber nicht nur wegen des Anlagedrucks in den Fokus, sondern auch aufgrund der Situation am Vermietungsmarkt. Denn auch Mieter schauen sich immer häufiger nach geeigneten Flächen außerhalb des Zentrums um. In der Folge versprechen auch viele Nebenlagen steigende Mieten, was Investoren den Bieterwettstreit intensiviert und die Preise treibt. „Die Zahl der Interessenten für diese Objekte steigt und Investoren erwarten einen immer stärkeren Ausstrahlungseffekt am Vermietungsmarkt auf die dezentralen Lagen. Dies erklärt auch, warum selbst Objekte in Harburg oder Bahrenfeld mittlerweile intensiv geprüft werden“, sagt Hanekopf. Aufgrund des anhaltend hohen Nachfrageüberhangs am Investmentmarkt dürfte im restlichen Jahresverlauf die Handelsaktivität in den Neben- und Stadtteillagen weiter steigen.

Investoren und Projektentwickler werden bei den Planungen und Nutzungskonzepten zudem immer kreativer. Neben Büronutzungen wird auch immer häufiger die Realisierbarkeit von Hotels oder Studentenapartmentanlagen geprüft. Die verschiedenen Nutzungskonzepte stehen immer mehr in Konkurrenz zueinander um die wenigen verfügbaren Grundstücke. Der größte Anteil am Transaktionsvolumen entfiel mit 55 % und 646 Mio. Euro auf Büroobjekte. Auf dem zweiten Rang kamen mit mehr als 21 % Hotelobjekte, wozu vor allem der Verkauf des Radisson Blu Hotels mit einem Volumen von circa 200 Mio. Euro im ersten Quartal beitrug – die größte Transaktion im bisherigen Jahresverlauf. Auf Platz drei lagen Einzelhandelsobjekte mit einem Anteil von 12 %.

 
 

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