Europäische Büromärkte: Niedrigstes Leerstandsniveau seit 2008 kurbelt Mietpreiswachstum an und ruft Projektentwickler auf den Plan

25 September 2017

Dem aktuellen „European Offices Market Report“ von Savills zufolge stieg die durchschnittliche Spitzenmiete in einem europäischen Central Business District (CBD) im 1. Quartal 2017 um 2,5 % gegenüber dem Vorjahr. Dass auch die Spitzenmieten außerhalb von CBD-Lagen um 3,5 % zulegten, liegt im Mangel an hochwertigen Flächen begründet, der Mieter veranlasst, auf Alternativflächen außerhalb der Innenstädte auszuweichen.

In 12 der 15 untersuchten europäischen Märkte fiel der Mietpreisanstieg höher aus als im Fünf-Jahres-Durchschnitt. Die steigende Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot hat dazu geführt, dass die Mieten in CBD-Lagen 7,5 % über dem Fünf-Jahres-Durchschnitt liegen, außerhalb von CBD-Lagen 6 % darüber. In Berlin wird zum Jahresende sogar eine zweistellige Mietsteigerung erwartet. Savills geht jedoch davon aus, dass sich dieses Wachstum in den meisten Märkten verlangsamen wird, da Neubauflächen auf den Markt kommen. „Dies ist jedoch nicht in allen Städten der Fall: In Berlin, Köln und Hamburg wird das Fertigstellungsvolumen in den kommenden Quartalen sinken, zumal ein großer Teil der neu entstehenden Flächen bereits vorvermietet ist“, erläutert Marcus Mornhart, Managing Director / Head of Agency Germany bei Savills. „Aus diesem Grund gingen auch die Büroflächenumsätze beider Metropolen zurück.“

Der gesamteuropäische Büroflächenumsatz stieg im 1. Quartal 2017 hingegen auf 2,46 Mio. m². Gegenüber dem Vorjahr bedeutet dies ein Plus von 4 %, bezogen auf den Fünf-Jahres-Durchschnitt beträgt der Anstieg 9 %. Damit einhergehend ging die durchschnittliche Leerstandsrate europaweit um 60 Basispunkte auf 8 % zurück, und der verfügbare Bestand reduzierte sich außer in drei Märkten flächendeckend. Die meisten Märkte verzeichneten im 1. Quartal 2017 ihr niedrigstes Leerstandsniveau seit 2008. Dank eines Nachfrageplus von 90 % gegenüber Q1 2016 war in Amsterdam mit 420 Basispunkten der deutlichste Rückgang festzustellen. In Deutschland wurde ein Rückgang um mehr als 100 Basispunkte pro Jahr festgestellt. Die Märkte mit dem knappsten Flächenangebot und den geringsten Leerständen sind unverändert Berlin (2,5 %), Stockholm (2,75 %) und Paris CBD (3,43 %).   Matthew Fitzgerald, Director European Tenant Representation bei Savills, merkt an: „Unternehmensexpansionen sowie Fusionen und Übernahmen treiben europaweit die Flächennachfrage an. Mehr denn je müssen sich die Nutzer attraktiv für neue Talente darstellen, was hochwertige CBD-Flächen mit Zugang zu Freizeiteinrichtungen erfordert. Sinkende Leerstände auf regionaler Ebene und der tatsächliche Mangel an CBD-Flächen in den wichtigen Städten zwingt die Nutzer, sich zwischen Spitzenflächen in der Innenstadt mit steigenden Nutzungskosten und erschwinglicheren Lagen mit alternativen Angeboten für Mitarbeiter zu entscheiden. City-Randlagen bieten durchaus hochwertige Büroflächen mit guter Verkehrsanbindung und profitieren vom Trend der Abkehr vom Central Business District.“

Ähnliches ging auch aus der Studie „Office of the future?“, die Savills gemeinsam mit der Unternehmensberatung Consulting cum laude GmbH durchgeführt hat, hervor. „Dem modernen Angestellten von heute sind Flexibilität, Mobilität und Urbanität sehr wichtig. Im ,War for Talents‘ ist das Bürogebäude ein zentraler Faktor für die Attraktivität eines Arbeitgebers“, erklärt Mornhart. „Da der Leerstand in den Zentren deutscher Städte stetig abnimmt, gilt es auch in Randlagen urbane Bürostandorte mit Nahversorgern, Gastronomieangeboten und Freiflächen zu schaffen.“ Folglich resultiert der Leerstandsrückgang allmählich in einer verstärkten Neubautätigkeit – insbesondere in peripheren Lagen, in denen die Verfügbarkeit von Grundstücken höher ist. Savills prognostiziert einen Anstieg der Entwicklungspipeline um 8 % p.a. in 2017 und 10 % in 2018. Darüber hinaus wird davon ausgegangen, dass die Projektentwickler sich bei ihren Sanierungsplänen auf die Modernisierung von Grade-B-Objekten in B-Lagen auf Grade-A-Standard konzentrieren werden.

Eri Mitsostergiou, Director European Research bei Savills, ergänzt: „Zum Jahresende wird sich das Mietpreiswachstum in den CBD-Lagen der meisten Märkte unserer Researchanalyse stabilisieren; lediglich in Oslo und Paris CBD dürfte der Anstieg den Fünf-Jahres-Durchschnitt übertreffen. Neue Lagen werden bei kostenbewussten Mietern, die aus den traditionellen Spitzenlagen gedrängt werden, beliebter. Co-Working- und flexible Arbeitsplätze stellen weiterhin beliebte kurzfristige Lösungen für größere Unternehmen, die Geschäftsräume in Spitzenlagen benötigen, dar.“

European Office Markets - June 2017 (PDF)

 
 

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