Anpassung statt Ausweitung - Shopping-Center als neue Gastrotempel?

29 August 2017

Von Y oder Z entwickelt sich die Gesellschaft mittlerweile zur Generation „To Go“. Es wird nicht nur unterwegs vom Smartphone aus geshoppt und gearbeitet, sondern vermehrt auch auswärts gegessen. Im Außer-Haus-Markt wurde 2016 ein Umsatz von knapp 80 Mrd. Euro erwirtschaftet – eine Steigerung um mehr als ein Fünftel innerhalb der letzten fünf Jahre. Dies geht aus dem aktuellen Research Paper „Gastronomisierung von Shopping-Centern – Königsweg oder Irrweg?“ des international tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmens Savills hervor. Was des einen Freud‘, ist des anderen Leid: Während der stationäre Handel sich angesichts der E-Commerce-Branche neu erfinden muss und eher die Flächen verkleinert, profitieren Gastronomiebetriebe von dieser Entwicklung. Die Reaktion: Viele Shopping-Center erhöhen ihr Food & Beverage-Angebot. „Die Gastronomisierung von Shopping-Centern bedeutet jedoch nicht automatisch eine Flächenausweitung. Vielmehr können die Betreiber auf diesem Wege drohende Mieteinbußen aus dem Retailgeschäft kompensieren. Entscheidend ist, das jeweilige Gastronomiekonzept immer zielgruppengerecht dem Standort anzupassen. Flächen müssen dementsprechend umstrukturiert und konsolidiert werden, um ihre Produktivität stabilisieren oder sogar erhöhen zu können“, erläutert Jörg Krechky, Director / Head of Retail Investment Germany bei Savills.

Das Patentrezept gibt es nicht
Auf den ersten Blick erscheint die Strategie folgerichtig, Flächen mit sinkenden Umsätzen durch attraktivere Flächennutzungen zu substituieren. Allerdings ist dies mit einem gewissen Risiko verbunden: Eine reine Ausweitung gastronomisch genutzter Räumlichkeiten geht mit hohen Ausbaukosten einher und die Nachfrage wächst langsamer als das Angebot. „Nicht für alle Center wird der Austausch von unproduktiver Einzelhandelsfläche durch Gastronomiefläche der richtige Weg sein, um Umsätze und Mieten stabil zu halten. Schließlich geben die Konsumenten nicht weniger Geld für Jeans und Fernseher aus, das stattdessen der Shopping-Center-Gastronomie zugutekommt. Aus Sicht der Shopping-Center-Besucher sind Gastronomieausgaben zusätzliche Ausgaben, die diese sich leisten können müssen und wollen“, so Matthias Pink, Director / Head of Research Germany bei Savills.

Aktuell entfallen rund acht Prozent der gesamten Shopping-Center-Fläche in Deutschland auf die Gastronomie, der Umsatz liegt bei geschätzten 4 Mrd. Euro. Würde dieser Anteil auf durchschnittlich 15 Prozent erhöht werden, müssten in der Shopping-Center-Gastronomie weitere 3,4 Mrd. Euro erwirtschaftet werden, wenn die Mieten stabil bleiben sollen. Das Ideal eines zeitgemäßen Shopping-Centers sieht sogar einen noch viel höheren Anteil vor: Während beispielsweise der Gastronomiebereich im Frankfurter MyZeil von fünf auf 15 Prozent der Mietfläche gesteigert wird, wächst dieser in der Hamburger Europa-Passage von 13 auf 20 Prozent. In Anbetracht der durchschnittlichen Wachstumsrate von Außer-Haus-Konsumausgaben der letzten Jahre dürfte der angestrebte Umsatzzuwachs jedoch erst im Jahr 2033 erreicht sein. Viel Zeit, die der Großteil der Center-Manager sich in Hinblick auf die rückläufigen Umsätze vieler Mieter nicht leisten kann. Um dies erfolgreich kompensieren zu können, müssten weitaus mehr Menschen in den Foodcourts essen.

Die Konkurrenz ist groß – sowohl außerhalb als auch innerhalb der Center
Momentan haben Shopping Center einen Umsatzanteil von nur 5 Prozent am gesamten Außer-Haus-Volumen. Da dies jedoch bei jährlich knapp 80 Mrd. Euro liegt, würde den Einkaufszentren schon ein geringer Ausbau der Marktanteile genügen, um die benötigten 3,4 Mrd. Euro früher als 2033 zu erwirtschaften. „Ein Hindernis stellt hier aber wiederum die Gastronomisierung der Ladenflächen innerhalb der Shopping Center dar. So konkurrieren z. B. Snackbars und Cafétheken, die Kunden in Textil- und Elektrogeschäften zur Verfügung stehen, mit den übrigen Angeboten im Haus“, merkt Thomas A. Pasiecznik, Director / Head of Retail Agency Germany bei Savills, an. „Zudem werden auch die Gastronomieangebote anderer Einzelhandelsformate wie Fachmarktzentren oder High Street Immobilien erweitert. Hierauf muss bei der Umstrukturierung des Food & Beverage-Sektors ebenfalls geachtet werden.“ Es bedarf demnach einer genauen Prüfung, ob die Substitution unproduktiver Handelsflächen durch Gastronomieflächen der richtige Weg ist, um Umsätze und Mieten stabil halten oder erhöhen zu können. Angesichts der neuen Wahrnehmung von Shopping Centern als Freizeit- und Begegnungsstätten können darüber hinaus Dienstleistungsangebote wie Coworking Spaces erfolgversprechend sein.

Analyse: Gastronomisierung von Shopping-Centern: Königsweg oder Irrweg? (PDF)

 
 

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