Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland Q3 2017

05 Oktober 2017

Gewerbeinvestmentmarkt steuert auf Rekordergebnis zu – Renditen fallen zunehmend in der Breite statt in der Spitze

  • Transaktionsvolumen von 40,2 Mrd. Euro (+ 21 % ggü. Q3-2016) - Büro- und Logistikimmobilien mit Umsatzplus
  • Handelsimmobilien mit leichtem Minus
  • Berlin mit 6,2 Mrd. Euro mit Abstand umsatzstärkster Markt 
  • Renditen fallen außerhalb des CBD schneller als im Spitzensegment
  • München unterschreitet 3 %-Marke
  • Da Verkaufsbereitschaft steigt und risikoaverses Kapital weiter nach Anlagemöglichkeiten sucht, zeichnet sich Rekordvolumen ab

Am deutschen Gewerbeinvestmentmarkt wurden in den ersten drei Quartalen Immobilien für circa 40,2 Mrd. Euro gehandelt und damit über 21 % mehr als im entsprechenden Vorjahreszeitraum. Dies ist zugleich das höchste jemals bis Ende September erfasste Investmentvolumen nach dem Rekordjahr 2007. Angesichts vieler in Vorbereitung befindlicher Transaktionen ist ein außerordentlich umsatzstarkes Schlussquartal zu erwarten, so dass erstmals in der Geschichte ein Jahresumsatz von 60 Mrd. Euro erzielt werden dürfte.

Für den sich weiter fortsetzenden Superzyklus am deutschen Investmentmarkt gibt es zwei maßgebliche Gründe. Einerseits sind deutsche Gewerbeimmobilien insbesondere für risikoaverse und langfristig agierende Käufer weiter attraktiv, denn sie versprechen stabile und perspektivisch steigende Mieteinnahmen. Andererseits entscheiden sich in der aktuellen Marktphase immer mehr Eigentümer für einen Verkauf und die Realisierung ihrer Gewinne, insbesondere wenn sie früh im Zyklus gekauft haben. Eine anhaltend hohe Nachfrage trifft daher zugleich auf ein sich ausweitendes Angebot. „Die guten Fundamentaldaten der deutschen Wirtschaft und die aus Sicht von Immobilieneigentümern außerordentlich gute Entwicklung an den Bürovermietungsmärkten lassen weiterhin enorm viel in- und ausländisches Kapital in deutsche Immobilien fließen“, berichtet Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe bei Savills, und fügt hinzu: „Die dezentrale Struktur der Bundesrepublik bietet dabei eine Vielzahl an Opportunitäten, so dass Investoren unterschiedlichster Risikoneigung sowie unterschiedlicher räumlicher und nutzungsspezifischer Fokussierung am deutschen Markt fündig werden.“

Das breite Spektrum an Investoren zeigt sich beim Blick auf die Käuferstruktur. Zu den aktivsten Käufern zählten offene Spezialfonds mit einem Anteil am Ankaufsvolumen von einem Viertel, gefolgt von Asset-Managern sowie Versicherungen und Pensionskassen mit Anteilen von 23 % bzw. 7 %. „Insgesamt zeichneten traditionell risikoaverse Käufergruppen für rund zwei Drittel des gesamten Transaktionsvolumens verantwortlich“, berichtet Matthias Pink, Director und Head of Research Germany bei Savills. „Dies unterstreicht die Wahrnehmung Deutschlands als sicherer Hafen am globalen Kapitalmarkt“, so Pink weiter. Der Anteil ausländischer Käufer betrug im bisherigen Jahresverlauf etwa 47 % und entsprach somit dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre.

Ganz besonders im Fokus der Investoren standen in den ersten neun Monaten des Jahres Büroimmobilien, auf die 42 % des Transaktionsvolumens bzw. etwa 17,0 Mrd. Euro entfielen. Damit stieg das Bürotransaktionsvolumen gegenüber dem Vorjahr um 27 % an. Den zweiten Rang im Hinblick auf das Investmentvolumen nahmen Handelsimmobilien mit einem Anteil von 22 % ein. Insgesamt wechselten Handelsobjekte für rund 8,9 Mrd. Euro den Eigentümer und damit geringfügig weniger als im Vorjahr (- 2 % ggü. Q3-2016). Der Investmentmarkt für Logistik- und Industrieobjekte konnte in den neun Monaten des laufenden Jahres sogar bereits mehr Volumen umsetzen als jemals zuvor in einem Jahr. Über 6,2 Mrd. Euro und damit etwa 15 % des Gesamtvolumens flossen von Januar bis Ende September in diese Nutzungsart. „Dass vor allem Büro- und Logistikimmobilien in der Investorengunst weit oben stehen, liegt nicht zuletzt am Mietwachstumspotenzial dieser beiden Nutzungsarten“, erläutert Pink und ergänzt: „Für Handelsimmobilien gilt das nur noch begrenzt, weshalb Investoren hier selektiver werden.“

Der mit weitem Abstand umsatzstärkste Investmentstandort im bisherigen Jahresverlauf war Berlin. In der Bundeshauptstadt wurden Gewerbeobjekte für etwa 6,2 Mrd. Euro verkauft (+ 82 % ggü. Q3-16). Auf den zweiten und dritten Rang kamen die Städte München, wo Immobilien für rund 3,4 Mrd. Euro (+ 2 % ggü. Q3-16) den Eigentümer wechselten, und Frankfurt, wo Objekte für rund 3,0 Mrd. Euro (+ 3 % ggü. Q3-16) gehandelt wurden. In den nordrhein-westfälischen Märkten Düsseldorf und Köln wechselten Gewerbeobjekte für etwa 1,6 Mrd. Euro bzw. fast 1,7 Mrd. Euro den Eigentümer. Gegenüber dem Vorjahr stieg das Handelsvolumen in Köln um 48 %, während der Düsseldorfer Markt ein Umsatzplus von 8 % verbuchen konnte. Umsatzrückgänge verzeichneten hingegen Hamburg und Stuttgart. In der Hansestadt wurde mit etwa 1,9 Mrd. Euro ein um rund ein Drittel geringeres Transaktionsvolumen registriert als im Vorjahreszeitraum. Die baden-württembergische Landeshauptstadt verzeichnete einen Umsatzrückgang von etwa 15 % auf circa 0,8 Mrd. Euro.

In Folge der anhaltend hohen Nachfrage haben die Bürorenditen im dritten Quartal erneut nachgegeben. Im Durchschnitt der Top-7-Märkte fiel die Bürospitzenrendite gegenüber dem Vorquartal um weitere 10 Basispunkte auf aktuell 3,3 %. Während die Spitzenrendite in Frankfurt auf 3,1 % fiel und somit zu Berlin aufschloss, wurde in München mit 2,9 % erstmals überhaupt in Deutschland die Schwelle von 3 % unterschritten. In den kommenden Monaten sind in der Spitze jedoch nur noch leichte Rückgänge zu erwarten. Deutlich stärker fallen momentan die Renditen in den sekundären Lagen, die im Durchschnitt der Top-7-Märkte gegenüber dem Vorquartal um 30 Basispunkte auf nunmehr 4,0 % fielen. Auch die Renditen für B-Objekte in CBD- und Nebenlagen fielen um jeweils 30 Basispunkte. „Die ebenfalls steigenden Mieten in sekundären Lagen, aber auch der Angebotsmangel bei Core-Produkten führt zu einem intensiveren Bieterwettstreit in den Randlagen“, beobachtet Lemli und blickt voraus: „Während bei Spitzenobjekten die Zahlungsbereitschaft vieler Akteure an ihre Grenzen zu kommen scheint, dürften die Renditen in der Breite des Marktes weiterhin unter Druck bleiben.“

Marktüberblick Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland Q3 2017 (PDF)

 
 

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