Top-6-Bürovermietungsmärkte Deutschland Q1-Q3 2017

09 Oktober 2017

Keine Trendwende am Büromarkt in Sicht: Mieten und Flächenumsätze steigen weiter – Rekordflächenumsatz trotz immer knapper werdendem Angebot erwartet

  • Leerstand sinkt innerhalb eines Jahres um mehr als 600.000 m² - In Summe der Top 6 stehen noch 4,4 Mio. m² bzw. 5,3 % leer
  • Der Flächenumsatz steigt dennoch ggü. Vorjahreszeitraum um 10,6 % auf 2,8 Mio. m² - auch durch zunehmende Projektanmietungen
  • Die Folge: Das Mietniveau steigt in Spitze und Durchschnitt weiter an
  • Das Flächenfertigstellungsvolumen bleibt moderat und ist für 2018 zu mehr als der Hälfte bereits vorvermietet

An den deutschen Büromärkten ist keine Trendwende in Sicht – ganz im Gegenteil: Die eingeschlagene Entwicklung der letzten Quartale hat sich auch im dritten Quartal 2017 weiter fortgesetzt.

Der Leerstand in den deutschen Büromärkten wird immer geringer: Aktuell stehen in Summe der Top 6 noch rund 4,4 Mio. m² bzw. 5,3 % leer. Dies sind gut 600.000 m² bzw. 70 Basispunkte weniger als noch vor zwölf Monaten. Trotz des immer knapper werdenden Angebots legte der Büroflächenumsatz im Vergleich zum Vorjahreszeitraum nochmals deutlich zu. In allen Märkten außer Köln lag der Flächenumsatz nach den ersten drei Quartalen über dem Ergebnis zum Vergleichszeitpunkt des starken Vorjahres. In Summe der sechs bedeutendsten deutschen Büromärkte wurden zwischen Januar und September knapp 2,8 Mio. m² Bürofläche umgesetzt, was einem Plus von 10,6 % entspricht.

„In Folge der unvermindert hohen Nachfrage und des knapper werdenden Angebots ist das Mietniveau weiter gestiegen“, konstatiert Marcus Mornhart, Managing Director und Head of Agency Germany bei Savills und fügt hinzu: „Folgerichtig steigt der Anteil von Anmietungen in Projekten. In den ersten drei Quartalen entfielen mehr als 230.000 m² bzw. gut 8 % des Flächenumsatzes auf Projektanmietungen. Im Vorjahreszeitraum lag er bei rund 6 % und in den Jahren davor nochmals deutlich unter diesem Wert. „Dies erklärt, warum der Flächenumsatz bei geringer werdendem Leerstand weiter hoch bleibt“, so Mornhart.

Im langjährigen Vergleich stellt sich die aktuelle Büropipeline aber auch nicht als überdurchschnittlich groß heraus. In Summe der Top 6 liegt das Flächenfertigstellungsvolumen im Jahr 2018 mit knapp 900.000 m² leicht unter dem 10-jährigen Durchschnitt von 925.000 m² und im Jahr 2019 mit 1,2 Mio. m² dann ein Drittel über dem Durchschnittswert. In Folge der vielen Projektanmietungen liegt der Vorvermietungsstand für das kommende Jahr aber bereits bei deutlich über 50 % und auch für das Jahr 2019 sind bereits knapp 40 % der Neubauflächen vermietet.
Das Mietniveau dürfte in Anbetracht der Gemengelage weiter steigen.

Insbesondere die gestiegenen Grundstückspreise und steigende Baukosten verteuern den Bau neuer Büroobjekte. „Vor dem Hintergrund einer allmählichen Bodenbildung bei den Renditen müssen die gestiegenen Kosten anders aufgefangen werden – weiter steigende Mieten sind folglich absehbar“, prognostiziert Matthias Pink, Director und Head of Research bei Savills. Bis zum Jahresende geht Savills im Durchschnitt der Top 6 von Spitzenmieten von über 30 Euro und Durchschnittsmieten von mehr als 16,50 Euro aus. „Auch über das Jahr 2017 hinaus gehen wir von steigenden Mieten aus“, so Pink. Der Flächenumsatz des Gesamtjahres könnte das starke Vorjahr (2016: 3,5 Mio. m²) nochmals leicht übertreffen und sich auf mehr als 3,6 Mio. m² addieren. Die Leerstandsquote dürfte bis zum Jahresende auf durchschnittlich etwa 5 % fallen und der Abwärtstrend wird sich höchstwahrscheinlich auch im kommenden Jahr fortsetzen.

Marktüberblick Büromarkt Deutschland Q3 2017 (PDF)

 
 

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