Gewerbeinvestmentmarkt Stuttgart Q1-Q3 2017

11 Oktober 2017

Baden-württembergische Landeshauptstadt weiterhin hoch im Kurs

  • Rückgang des Transaktionsvolumens um 15 % auf 800 Mio. Euro
  • Fast 80 % des Transaktionsvolumens entfiel auf Büroobjekte 
  • Stuttgarter Umland gewinnt an Relevanz für Investoren

In den ersten neun Monaten 2017 wechselten auf dem Stuttgarter Gewerbeinvestmentmarkt Immobilien für insgesamt 800 Mio. Euro den Eigentümer. Das sind 15 % weniger als im Vorjahreszeitraum. „Der leichte Rückgang des Transaktionsvolumens ist jedoch kein Anzeichen für ein rückläufiges Interesse am Stuttgarter Markt“, konstatiert Dr. Frank Urfer, Director und bei Savills verantwortlich für das Investmentgeschäft in Stuttgart und München. „Vielmehr ist der Angebotsengpass in der baden-württembergischen Landeshauptstadt ein limitierender Faktor, der die Umlandgemeinden verstärkt in den Fokus rücken lässt.“

Das begrenzte Angebot an Mietflächen im Stadtzentrum dürfte perspektivisch in B-Lagen für eine größere Nutzernachfrage sorgen, was auch am Investmentmarkt für eine zusätzliche Dynamik führen könnte. Ohnehin wird der Stuttgarter Markt immer häufiger als Großraum wahrgenommen, der neben peripheren Lagen auch das Umland mit einschließt. „Dies trifft jedoch vor allem auf die einheimischen Akteure zu als auf die international agierenden Investoren, die weiterhin primär auf die Kernstadt abzielen“, berichtet Urfer. „Da auch viele DAX-Konzerne und andere bonitätsstarke Nutzer ihren Sitz oder große Dependancen außerhalb des sogenannten Kessels haben, ist eine intensive Prüfung dieser Lagen nur folgerichtig.“ Bezieht man die Teilmärkte innerhalb eines Umkreises von 20 km mit ein, wurden im bisherigen Jahresverlauf in der Region Stuttgart Objekte für circa 1,1 Mrd. Euro gehandelt und damit etwa 9 % weniger im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Die Spitzenrendite in zentralen Bürolagen gab mit 3,3 % gegenüber dem Vorquartal um 10 Basispunkte nach. Aufgrund der steigenden Nachfrage in B-Lagen wird zukünftig in den Stuttgarter Nebenlagen ein stärkerer Rückgang der Renditen erwartet.

Mit einem Anteil von fast 80 % am Transaktionsvolumen dominierte in Hinblick auf die Investmentaktivitäten im bisherigen Jahresverlauf das Büroimmobiliensegment. Auf Rang 2 und 3 folgten Mischobjekte und Einzelhandelsimmobilien mit 11 % bzw. 6 %. „Der deutliche Einbruch von Einzelhandelsimmobilientransaktionen drückt weniger ein abnehmendes Vertrauen in den Standort Stuttgart aus, sondern ist vielmehr dem fehlenden Angebot, insbesondere an innerstädtischen Handelsobjekten, geschuldet“, analysiert Urfer.

Bei Betrachtung der Investorengruppen fällt auf, dass deutsche Kapitalanleger mit 42 % nach wie vor die aktivste Käufergruppe am Markt war – gefolgt von nordamerikanischen Investoren, auf die über 32 % des Ankaufsvolumens entfielen. Auf die letzten 12 Monate gesehen zeichneten Käufer aus den USA und Kanada sogar für 43 % des Gesamtvolumens verantwortlich. Den dritten Rang nahmen im bisherigen Jahresverlauf Anleger aus der Schweiz ein, auf die 12 % des Volumens entfielen. Die aktivsten Käufer waren mit einem Anteil von 29 % des Transaktionsvolumens Offene Spezialfonds. Auf Platz 2 und 3 rangieren Immobilien-AGs/REITs und Versicherungen bzw. Pensionskassen mit Volumenanteilen von 22 % bzw. 14 %. Außer einigen opportunistischen Akteuren befindet sich die Mehrzahl der in Stuttgart agierenden Investoren weiterhin eher im Einkaufsmodus. Dies ist unter anderem auf den stabilen Vermietungsmarkt zurückzuführen.

 
 

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