Handelsinvestmentmarkt Deutschland Q1 - Q3 2017

09 Oktober 2017

Veränderung der Einzelhandelslandschaft lässt Nachfrage nach Fachmarktzentren steigen

  • Leicht rückläufiges Investmentvolumen und abnehmende relative Bedeutung am Gewerbeinvestmentmarkt – Investoren agieren selektiver
  • Steigendes Transaktionsvolumen bei Fachmarktzentren – Umsatzrückgänge bei Formaten der Einkaufsstraße
  • Renditen von Fachmarktzentren und Shopping-Centern nähern sich an
  • Jahresprognose: Volumen mit 13,5 Mrd. Euro auf Vorjahresniveau

Im bisherigen Jahresverlauf wechselten Handelsimmobilien für insgesamt über 8,9 Mrd. Euro den Besitzer – ein leichter Anstieg von 2 % im Vergleich zum Vorjahreswert des entsprechenden Zeitraums. Damit hat sich der Handelsinvestmentmarkt deutlich verhaltener entwickelt als die Segmente Büro sowie Logistik und Industrie, die jeweils deutliche Zuwächse verzeichnen konnten (+ 25 % bzw. + 96 %). Mit einem Anteil von 22 % am gesamten Gewerbetransaktionsvolumen sind Handelsimmobilien jedoch weiterhin die zweitbedeutendste Nutzungsart am deutschen Investmentmarkt. Im Vergleich zum Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre, in denen etwa 28 % des Volumens auf Handelsobjekte entfielen, hat ihre Bedeutung jedoch spürbar abgenommen.

„Dennoch sind deutsche Handelsimmobilien weiterhin als Investmentprodukt gefragt“, konstatiert Jörg Krechky, Director und Head of Retail Investment Germany bei Savills, und konkretisiert: „Da die Auswirkungen des E-Commerce auf den stationären Handel bei den Investoren an Präsenz gewinnen, agieren Käufer immer selektiver bei der Produktauswahl.“ Als vergleichsweise online-resistentes Teilsegment wird der Lebensmitteleinzelhandel gesehen, weshalb sich innerhalb des Handelsinvestmentmarktes deutlich unterschiedliche Dynamiken aufzeigten: Während der Investmentmarkt für Fachmarktzentren ein deutliches Umsatzplus von 27 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum verzeichnen konnte, ging das Transaktionsvolumen von Kauf- bzw. Warenhäusern um 67 % zurück, das von Geschäftshäusern reduzierte sich um 3 %.

„Die Stagnation des Transaktionsvolumens bei den Einzelhandelsformaten der klassischen Einkaufsstraße ist ein Zeichen für den Mangel an Angebot im Core Segment in der deutschen Einzelhandelslandschaft“, erklärt Matthias Pink, Director und Head of Research bei Savills Germany, die Zahlen. „Während Einzelhändler in den Einkaufsstraßen bereits mit Umsatzrückgängen und Immobilieneigentümer mit Mietrückgängen zu kämpfen haben, sind die Auswirkungen des Online-Handels im Lebensmittelbereich noch marginal. Es ist nur folgerichtig, dass sich auch bei den Investoren die Anlageschwerpunkte verschieben.“

Insgesamt waren Geschäftshäuser mit einem Anteil von 36 % am Handelsimmobilientransaktionsvolumen das umsatzstärkste Teilsegment. Auf dem zweiten Rang lagen mit 24 % sonstige Einzelhandelsformate, wozu unter anderem Supermärkte, Discounter und Baumärkte zählen, gefolgt von Fachmarktzentren und Shopping-Centern, die sich mit jeweils 19 % den dritten Platz teilten. „Dass Fachmarktzentren mittlerweile im Hinblick auf die Investorengunst in einer Liga mit den Shopping-Centern spielen, stellt ein Novum am Handelsinvestmentmarkt dar und unterstreicht die Verschiebung zugunsten von Handelsformaten mit starken Lebensmittel-Ankern“, berichtet Krechky.

Neben dieser Verlagerung zugunsten des Lebensmittelhandels ist auch im Hinblick auf die Risikoklassen eine Veränderung feststellbar. „Weil es im Core-Segment weiterhin kaum Angebot gibt, ist mehr Kapital verfügbar, das in der Risikoklasse Core-Plus platziert werden soll“, stellt Krechky fest und fügt hinzu: „Bei Shopping-Centern dieser Risikoklasse nehmen sich Investoren aber viel Zeit bei der Prüfung der Positionierung der Center im Markt und beim Identifizieren möglicher Zukunftsszenarien.“

Die aktivsten Käufergruppen im bisherigen Jahresverlauf waren Offene Spezialfonds, die für etwa 33 % des Ankaufsvolumens verantwortlich waren, gefolgt von Asset-Managern und Versicherungen bzw. Pensionskassen mit Anteilen von 21 % bzw. 9 %. In Hinblick auf die Herkunft der Investoren ließ sich im bisherigen Jahresverlauf feststellen, dass rund 68 % des Gesamtvolumens auf deutsche Anleger entfielen. Dies liegt deutlich über dem 5-Jahres-Durchschnitt von 52 %.

„Die Dominanz deutscher Investoren ist ein Indiz dafür, dass in der aktuellen Umbruchphase in der Einzelhandelslandschaft lokales Knowhow gefragt ist, was einheimische Akteure tendenziell bevorteilt“, so Krechky.

Die deutlich gestiegene Nachfrage nach Fachmarktzentren hat in den ersten drei Quartalen des laufenden Jahres zu einer deutlichen Renditekompression geführt. Seit Anfang 2017 fielen die Spitzenrenditen um 60 Basispunkte auf aktuell rund 4,6 %, die für Shopping-Center verharrten demgegenüber auf dem bisher erreichten Niveau von 4,2 %. Auch die Spitzenrenditen für Geschäftshäuser in den Top-7-Märkten gaben nur leicht um 10 Basispunkte auf aktuell 3,4 % nach. Perspektivisch ist zu erwarten, dass sich die Renditen der Fachmarktzentren weiter dem Niveau der Shopping-Center annähern werden.

Die Veränderungen im Markt beeinflussen auch die Prognosen für das kommende Jahr: „Für das nächste Jahr ist zu erwarten, dass sich eine steigende Zahl an Eigentümern für einen Verkauf entscheidet, jedoch dürften Einzelverkäufe gegenüber Portfoliokäufen überwiegen“, erwartet Krechky. „Zumindest in diesem Jahr ist aber keine deutliche Angebotsausweitung mehr zu erwarten, so dass das Transaktionsvolumen in etwa auf dem Niveau des Vorjahres liegen und rund 13,5 Mrd. Euro betragen dürfte“, ergänzt Pink.

 
 

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