Wohninvestmentmarkt Deutschland Q1-Q3 2017

10 Oktober 2017

Transaktionsvolumen von 9,5 Mrd. Euro – kleinere Standorte und Pakete, mehr Neubauten und nochmals höhere Preise

  • Transaktionsvolumen steigt um 27 % – Zahl der gehandelten Einheiten legt um 7 % zu
  • Weiter steigende Preise – Verlangsamtes Preiswachstum in A-Städten
  • Auf Berlin entfällt ein Drittel des Transaktionsvolumens – starker Umsatzanstieg in B- und D-Städten

In den ersten drei Quartalen des Jahres 2017 wechselten Wohnimmobilien und Wohnungspakete ab einer Größe von 50 Wohneinheiten für fast 9,5 Mrd. Euro den Eigentümer. Damit überstieg das Handelsvolumen das Ergebnis des gleichen Zeitraums des Vorjahres um 27 %. Während das Transaktionsvolumen um über ein Viertel stieg, nahm die Zahl der gehandelten Wohneinheiten im Vergleich zum Vorjahreszeitraum nur um etwa 7 % zu. „Der Kauf deutscher Wohnimmobilien gilt weiterhin als ein vergleichsweise wenig risikoreiches Investment“, berichtet Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance – Valuation bei Savills Germany, und erläutert: „So hat beispielsweise das Institut der deutschen Wirtschaft seine Bevölkerungsprognose jüngst spürbar angehoben. Damit einher geht ein langfristig steigender Wohnraumbedarf, vor allem in den Metropolregionen. Nichtsdestotrotz sollten sich Investoren der regional äußerst unterschiedlichen Entwicklungen bewusst sein und selektiv agieren“, empfiehlt Nemecek.

Zu den regionalen Schwerpunkten am Wohninvestmentmarkt zählt einmal mehr die Bundeshauptstadt Berlin. Etwa ein Drittel des gesamten Wohntransaktionsvolumens bzw. mehr als 3,1 Mrd. Euro wurden seit Jahresbeginn in Berlin investiert. Insgesamt entfielen auf die sieben sogenannten A-Städte in Summe etwa 45 % des Transaktionsvolumens – 27 % mehr als im Vorjahreszeitraum. Eine noch stärkere Dynamik wiesen B-Städte auf, in denen das Transaktionsvolumen um 57 % anstieg. Ebenfalls deutlich in der Käufergunst gestiegen sind die D-Städte, die ein um 51 % höheres Volumen als im gleichen Vorjahreszeitraum verbuchten. Zudem kristallisiert sich im laufenden Jahr Nordrhein-Westfalen als ein regionaler Investmentschwerpunkt heraus. Über ein Fünftel des gesamten Wohntransaktionsvolumens wurde in dem bevölkerungsreichsten Bundesland realisiert. „Das stärkere Engagement von Investoren in Nordrhein-Westfalen, aber auch in Standorten wie Magdeburg oder Halle (Saale) dürfte Ausdruck der Suche nach etwas geringeren Preisen und höheren Renditen sein“, konstatiert Matthias Pink, Director und Head of Research bei Savills Germany.

So stiegen die Preise innerhalb eines Jahres deutschlandweit um 18 % auf aktuell durchschnittlich 102.000 Euro je Wohnung. In den A-Städten kostete eine Wohnung zuletzt nahezu 153.000 Euro und damit 8 % mehr als ein Jahr zuvor, womit sich ein Abflachen des Preisanstiegs in den zentralen Märkten andeutet. In den D-Städten stiegen die Preise je Wohnung innerhalb eines Jahres hingegen um 68 % auf zuletzt rund 75.000 Euro. „Die steigenden Preise in kleineren Wohnungsmärkten sind auch ein Ausdruck einer höheren Investorennachfrage, auch weil das Angebot in den Großstädten mittlerweile knapp und einigen Akteuren zu teuer ist“, berichtet Nemecek.

Ein Grund für die weiter steigenden Preise ist auch der hohe Anteil von Projektentwicklungskäufen, auf die im bisherigen Jahresverlauf über 26 % des Transaktionsvolumens entfielen. In den fünf Jahren zuvor waren es im Mittel nur 11 %. „Der verstärkte Ankauf von Projektentwicklungen dürfte mehrere Gründe haben. Zum einen steigt angesichts zunehmender Neubautätigkeit die Produktverfügbarkeit an, während sie bei Bestandsobjekten eher sinkt. Zum anderen dürften auch die Ausnahmen von Neubauobjekten bei der Mietpreisbremse das Interesse vieler Investoren erhöhen“, so Pink.

Die durchschnittliche Transaktionsgröße der letzten zwölf Monate betrug zuletzt 524 Wohnungen und lag damit leicht über dem Wert von vor einem Jahr (+ 7 % ggü. Q3-2016). Fast 60 % der Transaktionen verfügten über weniger als 250 Wohneinheiten, während fast 29 % der Verkäufe zwischen 250 und 1.000 Einheiten groß waren. Fast 12 % der Transaktionen verfügten über eine vierstellige Zahl an Wohnungen, wobei es in den vergangenen zwölf Monaten lediglich zwei Veräußerungen mit mehr als 5.000 Wohnungen gab. „Großvolumige Bestandsportfolios bleiben am Markt weiterhin rar gesät“, berichtet Nemecek und erklärt: „Dies liegt vor allem daran, dass die dominierenden Käufer seit Jahren langfristige Bestandshalter sind, die sich nur selten von Immobilienbeständen trennen.“ So waren Offene Spezialfonds, Wohnimmobilien AGs und Versicherungen bzw. Pensionskassen die drei größten Nettokäufer von deutschen Wohnimmobilien. Die größten Nettoverkäufer stellten Bauträger und Projektentwickler sowie Geschlossene Fonds und Privatinvestoren / Family Offices dar.

Da zunehmend kleinere Paketverkäufe außerhalb der A-Städte stattfinden und weiterhin eine rege Investmentaktivität bei Projektentwicklungen zu erwarten ist, dürfte auch im vierten Quartal eine hohe Aktivität am Wohninvestmentmarkt zu verzeichnen sein. „Das Transaktionsvolumen dürfte bis Jahresende einen Wert von circa 15 Mrd. Euro erreichen“, prognostiziert Pink.

Marktüberblick Wohninvestmentmarkt Deutschland Q3 2017 (PDF)

 
 

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