Bürovermietungs- und Gewerbeinvestmentmarkt in Düsseldorf Q3-2017:

10 Oktober 2017

Heterogenität der Nutzer und Käufer treibt Büro- und Investorenmarkt an

  • Steigerung des Flächenumsatzes am Bürovermietungsmarkt um 12,5 % ggü. Q3-2016
  • Leerstandsquote sinkt auf 7,8 % 
  • Transaktionsvolumen steigt auf über 1,6 Mrd. Euro
  • Bürospitzenrendite gab gegenüber dem Vorquartal um 10 Basispunkte nach

Eine große Projektpipeline spiegelt die anhaltende Nachfrage auf dem Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt wider, während auf Investorenseite mit moderat steigenden Mieten kalkuliert wird.

Büromarkt: Erhöhte Nachfrage stärkt Teilmärkte Der Düsseldorfer
Bürovermietungsmarkt befindet sich weiter im Aufwind: Mit einem Flächenumsatz von 285.000 m² verzeichnete dieser im dritten Quartal des laufenden Jahres ein Plus von 12,5 % im Vergleich zu Q3 2016. Das ist damit das zweithöchste Umsatzplus der Top-6-Bürovermietungsmärkte Deutschlands. „In Düsseldorf trifft die Nachfrage noch auf ein vorhandenes Angebot, sodass eine Steigerung des Flächenumsatzes weiterhin möglich ist. Durch Büroflächenmangel wird die Düsseldorfer Wirtschaft folglich nicht ins Stottern geraten“, sagt Jan-Niklas Schroers, Associate Director / Teamleader Office Agency Düsseldorf bei Savills.

Die Nachfrage resultiert unter anderem aus Zuzügen von Unternehmen aus dem direkten Umland, aber auch aus Städten wie Essen oder Bochum. Weitere Treiber sind zum einen asiatische Unternehmen, die ihren Hauptsitz in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt ansiedeln möchten – aktuell befinden sich bereits über 500 japanische Firmen vor Ort. Zum anderen expandieren bereits ansässige Unternehmen oder einstige Start-ups wie beispielsweise Trivago und befinden sich damit auf der Suche nach größeren Flächen.

Mit einer vergleichsweise großen Projektpipeline befindet sich der Bürovermietungsmarkt in den Startlöchern, um der wachsenden Nachfrage auch weiterhin gerecht zu werden. In 2018 kommen 128.500 m² und 2019 insgesamt 212.000 m² auf den Markt. „Denn das Flächenangebot im Bestand wird auch hier langsam geringer. Das spiegelt sich vor allem in der weiterhin sinkenden Leerstandsquote wider, auch wenn diese im Vergleich zu den anderen Top-Märkten noch hoch ist“, erläutert Schroers. Im vergangenen Quartal sank diese auf 7,8 % um weitere 20 Basispunkte gegenüber dem Vorquartal. Deutlich knapper ist das Flächenangebot in zentralen Lagen, sodass angrenzende Areale auf immer stärkeres Interesse stoßen. In der Folge entstehen innerhalb dieser Quartiere Neuentwicklungen wie der Future-Campus in Flingern-Süd, mit dem das Angebot an Coworking-Spaces nun auch in Düsseldorf größer wird. Standorte wie der Seestern profitieren ebenfalls von der anhaltenden Nachfrage und können den Leerstand folglich deutlich abbauen.

Aktuell mangelt es jedoch zusehends an Flächen im Mietpreissegment zwischen 10,00 und 14,00 Euro pro Quadratmeter. „Das betrifft vor allem die Gesuche nach großen Flächen mit modernen Grundrissstrukturen. Um den Bedarf an Back-Office-Standorten decken zu können, wären spekulative Entwicklungen wünschenswert“, gibt Schroers zu Bedenken. Derzeit erfolgen spekulative Büroentwicklungen hauptsächlich in Mietpreissegmenten ab 18,00 Euro pro Quadratemeter, wie jüngst im Kö-Quartier oder im Carlsquartier. Dass der Düsseldorfer Markt für Entwickler attraktiv ist, zeigt der Markteintritt von Becken aus Hamburg, der sein erstes Projekt in Düsseldorf realisiert.

Trotz großer Projektpipeline und vergleichsweise hoher Leerstandsquote sollten sich Nutzer, die eine Fläche mit einer Größe ab 1.000 m² suchen, darauf einstellen, bereits 18 bis 24 Monate vor Mietvertragsende mit der Suche zu starten – denn es sind viele Gesuche am Markt. Die Mieten dürften daher, wenn auch in moderatem Tempo, weiter steigen. Aktuell liegt die Spitzenmiete bei 26,20 Euro pro Quadratmeter.

Investmentmarkt: Mietsteigerungspotential als Schlüsselfaktor
Von Januar bis Ende September wechselten in Düsseldorf Gewerbeimmobilien für über 1,6 Mrd. Euro den Eigentümer – im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ein Plus um 9 %. Besonders auffällig war die hohe Transaktionsaktivität im Seestern. Auch im Teilmarkt Kennedydamm war  eine rege Investmenttätigkeit zu beobachten. „Im bisherigen Jahresverlauf ist erkennbar, dass sich das Transaktionsgeschehen immer weiter in Richtung B- und teilweise auch C-Lagen verschiebt“, berichtet Stefan Mellies, als Director bei Savills verantwortlich für das Investmentgeschäft in Düsseldorf. „Dies geschieht zum einen aufgrund eines Angebotsmangels in zentralen Lagen, hängt aber zum anderen auch mit der positiven Entwicklung der Nutzermärkte in sekundären Lagen zusammen.“

Aufgrund seiner Branchenvielfalt und dem vergleichsweise wenig volatilen Nutzermarkt wird Düsseldorf als ein langfristig stabiler Investmentstandort gesehen. So breitgefächert wie die Mieterstruktur gestaltet sich ebenfalls die Investorenseite, erläutert Panajotis Aspiotis, Managing Director / Head of Düsseldorf Office: „Neben den beiden bedeutendsten Investorengruppen, den Offenen Spezial-Fonds und den Fonds- und Assetmanagern, die für ein Drittel bzw. 24 % des Transaktionsvolumens verantwortlich zeichneten, sind auch Private-Equity-Fonds, Banken und Family-Offices auf Käuferseite aktiv.“ Auffallend sei die große Bedeutung von Projektentwicklern auf die etwa 12 % des Ankaufsvolumens entfiel. „Das verdeutlicht die hohe Bau- und Entwicklungsaktivität in der Stadt“, ergänzt Mellies.

Gegenüber dem Vorjahreszeitraum nahm die Zahl der Transaktionen um fast 11 % zu, was das hohe Interesse an Objekten in der nordrhein-westfälischen Hauptstadt unterstreicht. „Dass das Transaktionsvolumen nicht noch höher ausfiel, lag hauptsächlich am Ausbleiben von Verkäufen im dreistelligen Millionenbereich“, berichtet Aspiotis. Vor allem Value-Add-Objekte verzeichneten eine starke Nachfrage, da eine Vielzahl von Akteuren unter der Prämisse agiert Gewerbeobjekte mit einem gewissen Leerstand oder Mietsteigerungspotential zu erwerben. Das Ziel: Die Neupositionierung des Objektes am Markt und die erneute Veräußerung nach relativ kurzer Haltedauer. Im Gegensatz zu anderen Märkten wird dabei nicht mit extremen Mietsteigerungen kalkuliert, sondern von einem anhaltenden robusten Flächenumsatz und moderat steigenden Mieten ausgegangen – auch in B- und C-Lagen.   Die Savills-Experten erwarten in den kommenden Monaten ein deutliches Abebben der Renditekompression, sodass mittelfristig nur noch mit leicht steigenden Preisen zu rechnen ist. Die Bürospitzenrendite gab gegenüber dem Vorquartal um 10 Basispunkte nach und lag Ende September bei 3,7 %. Stattdessen kommt dem Mietsteigerungspotential für die Rentierlichkeit vieler aktueller Immobilieninvestments eine Schlüsselrolle zu. Für Investoren und Entwickler gilt es nun, sich in dem kleinen, aber heterogenen Markt genau auszukennen und damit Chancen richtig einzuschätzen.

 
 

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