Logistik- und Industrieinvestmentmarkt Deutschland Q1-Q3 2017

11 Oktober 2017

Boomender Online-Handel sorgt für immer größeres Transaktionsvolumen – Institutionelle Käufer dominieren den Markt

  • Transaktionsvolumen erreicht mit 6,2 Mrd. Euro nach nur drei Quartalen neue Rekordmarke
  • Logistikimmobilien erreichen 15 % Anteil am Gewerbetransaktionsvolumen (5-Jahres-Mittel: 9 %)
  • City-Logistik gewinnt an Bedeutung, muss sich aber bisher verschiedenen Markthürden stellen

Der deutsche Investmentmarkt für Logistik- und Industrieimmobilien konnte in den ersten drei Quartalen des laufenden Jahres erneut Rekorde verbuchen: Mit 6,2 Mrd. Euro wurde in nur neun Monaten mehr Volumen umgesetzt als jemals zuvor in einem ganzen Jahr. Dies entspricht einem Wachstum von 93 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Getragen wurde der Markt maßgeblich vom Logistiksegment, dessen Umsatz sich gegenüber den ersten drei Quartalen in 2016 fast verdreifachte (+ 181 %). Der Handel mit Industrieimmobilien ging jedoch um 54 % zurück, das Transaktionsvolumen von Gewerbeparks sank um 31 %. „Der Rückgang bei Industrieimmobilien und Gewerbeparks ist eine Folge eines Angebotsmangels und weniger ein Indiz für eine nachlassende Nachfrage“, berichtet Bertrand Ehm, Director und bei Savills verantwortlich für Industrial Investments, und betont: „Immer mehr Investoren prüfen auch Light-Industrial-Produkte, die wegen ihrer höheren Rendite als Portfoliobeimischung gefragt sind.“

Mit einem Anteil am gesamten Gewerbetransaktionsvolumen von etwa 15 % waren Industrie- und Logistikimmobilien die drittbedeutendste Nutzungsart am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt und lagen damit deutlich über ihrem 5-jährigen Durchschnitt von 9 %. Demgegenüber kamen Einzelhandelsimmobilien auf einen Anteil von 22 %, deutlich weniger als ihr 5-jähriges Mittel von 30 %. „Da ein immer größerer Teil des Handels digital abgewickelt wird, gewinnen Logistikimmobilien als physische Zentren des Online-Handels in der Investorengunst weiter an Bedeutung“, kommentiert Ehm.

Der Bedeutungsgewinn des Logistikimmobiliensektors zeigt sich auch beim Blick auf die Gewerbetransaktionen der letzten 12 Monate: Unter den fünf Verkäufen mit dem größten Volumen waren mit der Logicor-Übernahme durch China Investment Corporation und dem Kauf des Hansteen-Portfolios durch ein Konsortium aus Blackstone und M7 Real Estate gleich zwei Logistiktransaktionen. Ein Abschluss im Handelssegment war derweil nicht unter den Top-5-Gewerbedeals.

Industrie- und Logistikimmobilien steigen insbesondere in der Gunst institutioneller Langfristinvestoren. Dies wird daran deutlich, dass – bedingt durch die Logicor-Übernahme durch die chinesische CIC – Staatsfonds mit einem Anteil von 34 % am Transaktionsvolumen die mit Abstand aktivste Käufergruppe im bisherigen Jahresverlauf darstellten. Auf dem zweiten Rang folgten Offene Spezialfonds (über 29 %), die überwiegend von Geldern risikoaverser Akteure wie Versicherungen und Pensionskassen gespeist werden. Zum Vergleich: Im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre zeichneten Staatsfonds nur für 3 % und Offene Spezialfonds für 22 % des Transaktionsvolumens verantwortlich. „Das stärkere Engagement langfristiger institutioneller Käufer verdeutlicht einen Wandel in der Risikobewertung des Logistiksegments“, konstatiert Matthias Pink, Director / Head of Research Germany bei Savills, und ergänzt: „Logistik wird mittlerweile als ein strukturell wachsender Zukunftsmarkt angesehen, mit einer langfristig steigenden Nutzernachfrage“.

Ein Thema, das im bisherigen Jahresverlauf immer mehr an Relevanz gewann, war die City-Logistik. Dies schlägt sich bisher aber in nur wenigen Transaktionen und Projekten nieder. „Aufgrund der steigenden Bedeutung von Same-Day- oder Same-Hour-Delivery gibt es seitens der Logistiker eine starke Nachfrage nach Flächen zur Realisierung dieser anspruchsvollen Lieferketten“, berichtet Ehm. „Allerdings stellen hohe Grundstückspreise und planerische Restriktionen bislang noch große Hürden dar, weshalb sich der Markt momentan in einer Art Experimentierphase befindet. Viele Investoren wären jedenfalls dazu bereit, in innerstädtische Logistikimmobilien zu investieren.“

 
 

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