Bürovermietungs- und Gewerbeinvestmentmarkt in Hamburg Q1-Q3 2017

16 Oktober 2017

Produktmangel dominiert weiterhin den Markt

  • In den ersten drei Quartalen stieg der Flächenumsatz auf 437.500 m² (+ 12 % ggü. Q1-Q3-2016)
  • Leerstandsquote sinkt auf 5,0 %
  • Größter Rückgang (- 33 %) aller Top-7-Metropolen beim Transaktionsvolumen
  • Spitzenrendite im Bürosegment sinkt um 60 Basispunkte auf 3,3 %

Sowohl Nutzer als auch Investoren sind in Hamburg weiterhin auf der Suche nach Fläche – und müssen dabei in die Peripherie ausweichen. Entwicklungen wie das Elbbrückenquartier sorgen zwar mittelfristig für eine Entspannung der Situation, in den kommenden zwei Jahren hält die Projektpipeline jedoch nur 185.000 m² zusätzliche Bürofläche bereit.

Büromarkt: Fehlendes Angebot für gehobene Ansprüche
Auf dem Hamburger Bürovermietungsmarkt wurde in den ersten neun Monaten des laufenden Jahres ein Flächenumsatz von 437.500 m² erzielt und damit ein Plus von 12 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum generiert. „Die Steigerung beim Flächenumsatz ist das Resultat der chancenorientierten Ausrichtung und der Verschiebung von Umsiedelungsmotivationen vieler Nachfrageklassen. Unternehmen ziehen heutzutage nicht mehr primär um, weil derzeitige Mietverträge auslaufen, sondern vermehrt aufgrund neuer Arbeitsplatzkonzepte oder Expansionsvorhaben. Nutzer vergleichen bestehende Angebote viel intensiver als noch vor einigen Jahren, um so die bestmögliche Chance nutzen zu können“, so Stefan Marburg, Director / Head of Hamburg Office bei Savills, und fügt hinzu: „Viel dramatischer ist die Nettoabsorption. Aufgrund von Expansionsstrategien und innovativen Nutzerkonzepten wird häufig mehr Fläche vom Markt genommen, als das Volumen, das wieder zurückgeführt wird. Aus diesem Grund kann keine gewisse Manövriermasse mehr aufrechterhalten werden.“

Was bedeutet dies für den Vermietungsmarkt? Die Nachfrage ist sehr stark durch individuelle Bedürfnisse der Unternehmen sowie deren Arbeitnehmer geprägt, neue Bürokonzepte wie beispielsweise Coworking-Spaces beeinflussen die Branche zunehmend. So trugen Anbieter von Coworking-Konzepten 5 % des Flächenumsatzes bei, der von Januar bis einschließlich September 2017 erreicht wurde. „Für Unternehmen bietet dies die Chance, zusätzliche Flächenbedarfe dorthin auszulagern, sofern sie im Bestand keine akzeptable Alternative finden“, erklärt Niklas Guhlich, Teamleader Office Agency Hamburg.

Allem voran angesichts der erneut gesunkenen Leerstandsquote, die aktuell bei 5,0 % und damit um 30 Basispunkte unter dem Wert des Vorjahres liegt, gelten Coworking-Flächen auch für Großunternehmen als geeignete temporäre Ausweichstandorte. Größere Flächenbedarfe können aber zumeist nur über Anmietungen in Projektentwicklungen abgefangen werden. Das Flächenfertigstellungsvolumen fällt mit rund 185.000 m² für 2018 und 2019 jedoch verhältnismäßig niedrig aus. Ohne ein neues großes Büroareal wie die Erweiterung der HafenCity durch das Elbbrückenquartier ist hier in den nächsten Jahren mit keiner Entlastung zu rechnen. „Vielmehr kann der gesamte Wirtschaftsstandort Hamburg vom limitierten Angebot gelähmt werden, wenn Unternehmen nicht mit Expansionsmaßnahmen auf sich verändernde Wettbewerbsbedingungen reagieren können “, warnt Marburg. Die Lähmung betrifft sowohl das Spitzensegment als auch das mittlere und niedrigere Preissegment. Bot die City-Süd früher eine gute Ausweichmöglichkeit für preissensible Mieter, müssen diese jetzt noch weiter an den Stadtrand, da die Durchschnittsmiete hier in den letzten 12 bis 18 Monaten um rund 15 % auf über 13,00 Euro / m² gestiegen ist. „Mietern bleiben also zwei Möglichkeiten: zum einen die Wahl zwischen einer höheren Miete oder einer Verlagerung des Bürostandorts weiter Richtung Peripherie – wodurch die Stadtteillagen eine Renaissance erleben –, zum anderen können sie ihr Arbeitsplatzkonzept überdenken, um so die Flächeneffizienz zu steigern und die Kosten in eine andere Relation zu setzen“, so Guhlich.

Neben der positiven Nettoabsorption ist vermehrt auch die Konkurrenz zu anderen Nutzungen wie Wohnen oder Hotel ausschlaggebend für das geringe Büroflächenangebot. Und auch hier diversifiziert sich die Nachfrage in neue Segmente wie Studentenwohnungen, Micro-Apartments oder Boardinghäuser. Da diese Konzepte anders kalkuliert sind als das klassische Wohn- oder Hotelsegment ist auch der Druck auf die Preise im Bürosegment groß. Savills rechnet bis zum Jahresende daher damit, dass die Mieten noch leicht zulegen werden und sich der Leerstandsabbau weiter fortsetzt.

Investmentmarkt: Altona und Harburg attraktiv für Investments und Entwicklungen
Der Hamburger Investmentmarkt ist rückläufig – zumindest was das Transaktionsvolumen angeht. In den ersten neun Monaten des aktuellen Kalenderjahres wurden 1,93 Mrd. Euro umgesetzt – 33 % weniger als noch im Vorjahreszeitraum. Dies ist damit der deutlichste Rückgang aller Top-7-Standorte. „Dieses Ergebnis ist im langjährigen Vergleich aber immer noch gut und geht keinesfalls auf fehlende Nachfrage zurück“, merkt Sascha Hanekopf, Director und bei Savills verantwortlich für das Investmentgeschäft in Hamburg, an. „Stattdessen ist es dem Umstand geschuldet, dass das Vorjahr aufgrund großer Portfolio-Verkäufe vergleichsweise stark war. Aktuell gibt es schlicht und ergreifend wenig Produkt in der Hansestadt. Wir rechnen aber für das vierte Quartal mit einer Belebung des Marktes.“ Laut dem Savills-Experten könnten zum Ende des Jahres neue Verfügbarkeiten am Kaiserkai und in der City Süd einen Aufschwung bringen. Zudem zeichnet sich das Hamburger Investmentgeschäft durch eine im Vergleich zu anderen Märkten geringere Verkaufsbereitschaft aus. Dies beruht zum einen auf der durch viel Familienbesitz und privates Geld geprägten Eigentümerstruktur der Hansestadt und zum anderen auf dem Käuferverhalten institutioneller Investoren, die langfristig agieren und entsprechend das Produkt halten.

Die Spitzenrenditen für Büros und Geschäftshäuser sind in den letzten drei Monaten erneut deutlich um 20 bzw. 30 Basispunkte auf 3,3 % bzw. 3,2 % gesunken. Auch deshalb, weil insbesondere Core-Objekte Mangelware sind, und das Core-Plus-Segment demnach aktuell sehr stark gefragt ist. Aufgrund dieses Umstands und weil die Preise stetig steigen, agieren viele größere, institutionelle Investoren zunehmend risikobereiter.

Auch die Stadtteillagen profitieren sowohl vom Angebotsmangel in den angestammten Lagen als auch von zunehmender Vermietungsaktivität in den Stadtteilen, die dortige Investments für Anleger attraktiver werden lassen. „In Altona oder Harburg werden beispielsweise Objekte zu moderaten Preisen bei gleichzeitig solidem Risiko gehandelt, da die Mieten dort langsam steigen und der Leerstand sinkt“, berichtet Hanekopf. „Auch für Neuentwicklungen sind diese Teilmärkte interessant.“ Hier könnte nach Änderung des Bebauungsplans auch neue, dringend benötigte Bürofläche entstehen. Für neues Produkt könnten auch die Bauten der HafenCity-Erweiterung im Elbbrückenquartier sorgen.

 

 

 

 
 

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