Handelsinvestmentmarkt Deutschland Q4 2017

08 Januar 2018

Online-Handel lässt Investoren selektiver werden

  • Investmentvolumen ist 2017 leicht gestiegen: Das Transaktionsvolumen lag bei 4,96 Mrd. Euro in Q4-2017
  • Wachsendes Volumen und sinkende Renditen bei Fachmarktzentren – ungesättigter Appetit der Investoren nach vergleichsweise online-resistentem Lebensmitteleinzelhandel
  • Prognose 2018: steigendes Angebot und Investmentvolumen auf Vorjahresniveau

Nach einem vergleichsweise starken vierten Quartal beendete der Investmentmarkt für deutsche Handelsimmobilien das Jahr 2017 mit einem Transaktionsvolumen von knapp 14,1 Mrd. Euro und lag damit 2 % über dem Wert von 2016. Der Anteil der Handelsimmobilien am Volumen aller Gewerbeimmobilientransaktionen beträgt knapp 25 %. Auch wenn dieser Wert leicht unter dem Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre von 28 Prozent liegt, so bleiben Handelsimmobilien die zweitwichtigste Nutzungsart am deutschen Investmentmarkt – hinter Büroimmobilien.
„Wir haben festgestellt, dass Investoren selektiver bei der Produktauswahl agieren und die Prüfungsphase mehr Zeit in Anspruch nimmt“, konstatiert Jörg Krechky, Director und Head of Retail Investment Germany bei Savills, und konkretisiert: „Das Transaktionsvolumen bei Shopping-Centern ging im vergangenen Jahr um 8 % zurück, während Fachmarktzentren ein deutliches Umsatzplus von 53 % gegenüber dem Vorjahr verzeichneten und mit über 2,8 Mrd. Euro einen neuen Rekordwert erreichten. Diese unterschiedliche Dynamik ist vor allem darauf zurückzuführen, dass der Lebensmitteleinzelhandel weiterhin als online-resistentester Teilmarkt gilt.“

Auch Supermärkte erzielten mit mehr als 300 gehandelten Objekten einen neuen Rekordwert und unterstreichen somit den Appetit der Investoren nach Formaten des Lebensmitteleinzelhandels. Die Käufe des Quest- sowie Leopard-Portfolios durch Patrizia haben maßgeblich zur neuen Höchstmarke beigetragen. Weitere große Portfoliotransaktionen waren ein Paketverkauf von Corestate an die Bayerische Versorgungskammer (BVK) für 687 Mio. Euro und der Verkauf eines Fachmarktzentren-Pakets von IKEA an Pradera. Etwa 48 % des Volumens entfielen 2017 auf Portfoliotransaktionen. 2016 lag ihr Anteil bei lediglich 40 %.

Das umsatzstärkste Teilsegment bei Handelsimmobilien waren Geschäftshäuser mit einem Anteil von 35 % am Transaktionsvolumen. Auf dem zweiten Rang folgen Fachmarktzentren mit 20 %. Den dritten Platz teilen sich mit jeweils 18 % Shopping-Center und sonstige Einzelhandelsformate, wozu unter anderem Supermärkte, Discounter und Baumärkte zählen. „Endinvestoren kümmern sich in Anbetracht wachsender Herausforderungen für Shopping-Center vermehrt um die Repositionierung dieser Objekte. Risikoaverse Investoren betrachten Center aber weiter kritisch“, berichtet Matthias Pink, Director und Head of Research Germany bei Savills.

Die Selektivität der Investoren spiegelt sich auch in der räumlichen Verteilung des Investmentvolumens wider. Die Bedeutung der A-Städte ist 2017 leicht gestiegen. Die Transaktionen in den sieben größten Immobilienmärkten machten mehr als 28 % des Gesamtvolumens aus. 2016 waren es knapp 24 %. Die aktivsten Käufergruppen im vergangenen Jahr waren Offene Spezialfonds, die für etwa 32 % des Ankaufsvolumens verantwortlich waren. Es folgen Fonds- und Asset-Manager sowie Immobilien-AGs/REITs mit Anteilen von 19 % und 15 %. Der Anteil deutscher Käufer lag bei 59 %.

Aufgrund der merklich gestiegenen Nachfrage nach Fachmarktzentren ist im Verlauf des Jahres die Rendite deutlich um rund 50 Basispunkte auf aktuell rund 4,6 % gesunken. Die Spitzenrenditen für Geschäftshäuser in den Top-7-Märkten gaben ebenfalls nach und fielen um 20 Basispunkte auf 3,3 %. Die Spitzenrenditen für Shopping-Center hingegen verharrten bei 4,2 %. Perspektivisch erwartet Krechky, dass sich die Rendite der Fachmarktzentren weiter dem Renditeniveau der Shopping-Center annähern wird. „Es ist wahrscheinlich, dass die Preise für Handelsimmobilien mit Lebensmittelanker weiter zulegen“, so der Handelsimmobilien-Experte.

„Für 2018 rechnen wir mit einem steigenden Angebot und mit Investoren, die noch selektiver agieren als bislang schon. In der Folge sollte das Transaktionsvolumen in ähnlicher Größenordnung wie 2017 ausfallen“, prognostiziert Pink.

 
 

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