Bürovermietungs- und Gewerbeinvestmentmarkt in Köln Q4 2017

08 Januar 2018

Jahresendrallye im Bürovermietungssektor bleibt aus, Transaktionsvolumen übersteigt Vorjahresniveau

  • Flächenumsatz geht ggü. dem Vorjahr um 29 % auf 295.500 m² zurück
  • Leerstandsquote unterschreitet 5 %-Marke und sinkt auf 4,8 %
  • Rund ein Viertel mehr auf dem Investmentmarkt umgesetzt als im Vorjahr
  • Deutsche Käufer dominieren mit 75 % das Marktgeschehen

Köln verbucht Ende 2017 ein deutliches Minus auf dem Bürovermietungsmarkt und der Flächenumsatz verpasst somit knapp die Schwelle von 300.000 m². Demgegenüber wurde mit sechs großvolumigen Deals und einer rekordverdächtigen Anzahl an Transaktionen ein gutes Jahresendergebnis auf dem Investmentmarkt erzielt.

Büromarkt: Leerstände sinken bei nahezu gleichbleibenden Mietniveaus
Im bundesweiten Vergleich ist die Domstadt der einzige der Top-6-Standorte, der das Jahr mit einem deutlichen Minus beendete: Nur insgesamt 295.500 m² Flächenumsatz konnte auf dem Bürovermietungsmarkt erreicht werden – knapp 29 % weniger als noch im Vorjahr. Grund hierfür ist das besonders umsatzschwache 4. Quartal, in dem nur 40.000 m² gehandelt wurden und das damit weniger als in jedem anderem Quartal der letzten fünf Jahre. „Ein Grund für diesen niedrigen Wert ist der Mangel an „kurzfristig“ verfügbaren Flächen, der sich im Laufe der letzten zwölf Monate wie bereits prognostiziert weiter verschärft hat“, berichtet Simon Löseke, Director Office Agency bei Savills in Köln.

Am gesamten Kölner Markt stehen lediglich 4,8 % der Bürofläche leer. Zum Vergleich: Noch vor einem Jahr lag die Leerstandsquote bei 5,8 %. „Für Mieter bedeutet dies, dass sie sich auf der Suche nach größeren Flächen ab 2.000 m² schon sehr frühzeitig kümmern müssen, um überhaupt eine gewisse Anzahl an Optionen zur Auswahl zu haben. Aus diesem Grund und mangels Alternativen werden Angebote von Coworking Spaces für suchende Unternehmen attraktiver“, konstatiert Löseke. Dieser neuen Nachfrage steht aktuell aber ein relativ kleines Angebot gegenüber. Auch im vergangenen Jahr wurden lediglich zwei Flächen von überregional tätigen Coworking-Anbietern absorbiert – im Vergleich zu den übrigen Top-6-Standorten der niedrigste Wert. „Dies ist wiederum auch auf die große Flächenknappheit zurückzuführen. Stünden den großen Playern mehr Optionen in zentralen Lagen zur Verfügung, hätten sie sicherlich auch mehr angemietet“, so Löseke.

Von diesem Mangel, der insbesondere in der Innenstadt vorherrscht, profitieren jedoch gut angebundene Teilmärkte wie Deutz, Mülheim oder Ossendorf. Gleichwohl hat der Bieterwettstreit auf Mieterseite in allen Stadtteilen zugenommen, sodass Incentives zwangsläufig zurückgegangen sind. Erstaunlich ist hingegen, dass die Miete vor dem Hintergrund der Marktsituation in den vergangenen zwölf Monaten nicht gestiegen ist. Die Spitzenmiete rangiert weiter bei 21,90 Euro, die Durchschnittsmiete bei 14,20 Euro. „In Anbetracht des derzeitigen Marktumfelds werden die Mieten in 2018 jedoch steigen müssen“, ist sich Löseke sicher und fügt hinzu: „Ein weiterer Grund liegt darin, dass sich das Anmietungsgeschehen verstärkt in Projekte verschieben muss, denn im Bestand kann vor allem die Nachfrage an großen Flächen nicht bedient werden.“

Investmentmarkt: Transaktionszahl und -volumen sorgt für guten Jahresabschluss
Auf dem Investmentmarkt wurden Immobilien für 2,1 Mrd. Euro gehandelt – rund ein Viertel mehr als im Vorjahr und nur knapp unter dem Wert von 2015. Dieses gute Jahresendergebnis ist primär auf großvolumigere Deals mit einer Größe ab 100 Mio. Euro zurückzuführen. Aber auch die Gesamtzahl der Transaktionen ist gestiegen und befindet sich mit mehr als 60 auf dem höchsten Stand der letzten fünf Jahre. „Trotz des hohen Umsatzes und der hohen Anzahl an Deals konnte die Investorennachfrage jedoch bei weitem nicht abgedeckt werden“, berichtet Elmar Wirths, Director / Head of Cologne Office bei Savills.

Der Kölner Markt ist insbesondere durch lokale Player geprägt: 2017 lag der Anteil deutscher Käufer bei 75 % und damit noch einmal höher als im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre. Darüber hinaus handelt es sich hierbei um den höchsten Wert unter den Top-7 der Bundesrepublik.

Im Vergleich zum Vorjahr ist die Bürospitzenrendite innerhalb der letzten zwölf Monate um 20 Basispunkte auf 3,7 % gefallen. Demgegenüber ist der Wert für Geschäftshäuser mit 3,6 % stabil geblieben. „Im Marktsegment der Geschäftshäuser gehen wir von keiner weiteren Renditekompression aus, im Bürosegment dürften die Spitzenrenditen in 2018 jedoch noch leicht sinken“, prognostiziert Wirths.

 
 

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