Bürovermietungs- und Gewerbeinvestmentmarkt in Hamburg Q4 2017

09 Januar 2018

Nachfrage findet nicht genügend Angebot

  • Büroflächenumsatz steigt 2017 um 11 % auf 588.100 m²
  • Anbieter von Coworking Spaces verstärken die ohnehin hohe Nachfrage
  • Mangelndes Angebot lässt Gewerbeinvestmentmarkt 2017 um 30 % schrumpfen
  • Renditen für Büros und Geschäftshäuser sinken weiter

Der Hamburger Bürovermietungsmarkt zeigt sich 2017 solide mit einem Plus beim Flächenumsatz, einer stabilen Spitzenmiete, leicht gestiegener Durchschnittsmiete und gesunkenem Leerstand. Sowohl hier als auch im Gewerbeinvestmentmarkt kann das Angebot die Nachfrage nicht ausreichend bedienen. Investoren blicken daher auch über den Tellerrand des beliebten Spitzensegments hinaus.

Büromarkt: Neubau sorgt frühestens 2020 für Entlastung im engen Markt
Die gute wirtschaftliche Lage in Deutschland hat auch die Nachfrage auf dem Hamburger Büroimmobilienmarkt 2017 angefacht. 588.100 m² Fläche wurden umgesetzt, gute 11 % mehr als im Vorjahr. Ein Grund für den Zuwachs: „Unternehmen stellen momentan viele Mitarbeiter ein und kalkulieren bei ihren Anmietungsentscheidungen auch künftiges Mitarbeiterwachstum mit ein“, sagt Niklas Guhlich, Teamleader Office Agency Hamburg. Der Trend dürfte anhalten. Prognosen gehen für die kommenden fünf Jahre von mehr als 18.000 zusätzlichen Bürobeschäftigten aus.

Diese Entwicklung erklärt auch die hohe Aktivität von Anbietern von Coworking Spaces. Überregional tätige Anbieter haben im vergangenen Jahr in Hamburg zwölf Flächen und damit mehr als in jedem anderen Top-6-Standort angemietet. Die entsprechende Quadratmeterzahl liegt bei 42.000 m². Das ist der zweithöchste Wert in den Top-6-Standorten und mehr als 7% des gesamten Flächenumsatzes in Hamburg. „Die Arbeitswelt befindet sich im Wandel. Coworking ist stark im Kommen. Aber auch Eigentümer und Mieter beschäftigen sich sehr intensiv mit der Frage, wie Büroflächen gestaltet sein müssen, um Mitarbeiter zu gewinnen und möglichst produktiv sein zu lassen“, erläutert Guhlich. Dies geschieht auch vor dem Hintergrund immer knapper werdender Fläche. Ende 2017 standen nur noch 5 % der Bürofläche leer und damit nochmal etwas weniger als ein Jahr zuvor.

Die Neubau-Pipeline sorgt erst einmal für keine Trendumkehr. Im Gegenteil: In Anbetracht des Fertigstellungsvolumens von jeweils weniger als 100.000 m² in den Jahren 2018 und 2019 ist von einer weiter sinkenden Leerstandsquote auszugehen. Die Spitzenmiete hielt sich 2017 stabil, die Durchschnittsmiete ist leicht gestiegen. „2018 müssen die Mieten aufgrund anhaltend hoher Nachfrage und geringer Flächenverfügbarkeit zwangsläufig steigen. Die Auswirkungen werden sich in erster Linie in einer weiter wachsenden Durchschnittsmiete zeigen“, prognostiziert Guhlich und ergänzt: „Entlastung dürfte es erst ab 2020 geben, wenn das Fertigstellungsvolumen durch zunehmende Aktivität unter anderem im Elbbrückenquartier wieder steigt.“

Investmentmarkt: Core-Plus-Objekte rücken ins Visier der Investoren
Das Transaktionsvolumen am Hamburger Gewerbeinvestmentmarkt hat 2017 zwar die Marke von 3 Mrd. Euro überschritten, gegenüber dem Vorjahr bedeutet dies aber einen Rückgang von 30 %. Schuld daran ist das mangelnde Angebot. „Die Investorennachfrage am Hamburger Markt ist riesig, aber es fehlt an Produkt“, so Sascha Hanekopf, Director und bei Savills verantwortlich für das Investmentgeschäft in Hamburg. Den Mangel sieht er vor allem in der Tatsache begründet, dass in den vergangenen Jahren viele Bestandshalter gekauft haben. Auch 2017 waren Immobilien AGs/REITs sowie offene Spezialfonds die umsatzstärksten Käufer mit einem Kaufvolumen von 820 bzw. 790 Mio. Euro. Zudem waren ausländische Akteure – insbesondere aus dem europäischen Ausland – aktiver. Ihr Anteil stieg auf knapp 60 %. Im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre waren sie für rund die Hälfte des Transaktionsvolumens verantwortlich.

Die Bestandshalter haben vor allem im Spitzensegment gekauft, daher sind die Spitzenrenditen für Büros und Geschäftshäuser in den vergangenen zwölf Monaten nochmals deutlich gesunken um 30 bzw. 40 Basispunkte auf 3,3 bzw. 3,2 %. Da das Angebot im Spitzensegment sehr begrenzt ist, schauen viele Investoren weiterhin vermehrt auf das Core-Plus-Segment und in gute B-Lagen wie die City Süd, Ottensen und Harburg. In der Folge sind hier die Bürorenditen mit 80 Basispunkten innerhalb eines Jahres sogar noch etwas stärker gesunken. „Wir gehen von einer regelrechten Jagd auf diese Core-Plus-Objekte aus, denn hier lässt sich durch das erwartete Mietpreiswachstum noch eine gute Rendite erzielen“, so Hanekopf.

Für 2018 rechnet der Savills-Experte mit keinen grundlegenden Änderungen gegenüber dem Vorjahr: Die Nachfrage bleibt hoch, das Angebot niedrig und das Transaktionsvolumen dürfte auf dem 2017er-Niveau verharren. Bei den Renditen sieht Hanekopf die Talsohle jedoch langsam erreicht: „In Anbetracht des niedrigen Niveaus bei den Spitzenrenditen sehen wir kaum noch Abwärtspotenzial. In den Nebenlagen dürften die Renditen aber aufgrund der erhöhten Nachfrage noch etwas nachgeben.“


 
 

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