Gewerbeinvestmentmarkt Stuttgart Q4-2017

05 Januar 2018

Nachfrageüberhang lässt Investoren in Peripherie ausweichen

  • Transaktionsvolumen ging um 31 % im Vergleich zum Vorjahr zurück
  • Büroobjekte dominieren mit knapp 70 % weiterhin das Marktgeschehen
  • Rückgang beim Anteil ausländischer Investoren verzeichnet

Insgesamt wurden im vergangenen Jahr 2017 auf dem Stuttgarter Gewerbeinvestmentmarkt Immobilien für rund 1,2 Mrd. Euro gehandelt und damit 31 % weniger als im Jahr zuvor. Nichtsdestotrotz war es das dritte Jahr in Folge, in dem die Marke von 1 Mrd. Euro Transaktionsvolumen deutlich überschritten wurde. „Dieser Rückgang liegt allem voran im Angebotsmangel begründet, nicht aber in der Nachfrage nach Stuttgarter Gewerbeobjekten, die demgegenüber erneut gestiegen ist“, berichtet Dr. Frank Urfer, Director und bei Savills verantwortlich für das Investmentgeschäft in Stuttgart und München. „Durch den daraus resultierenden Nachfrageüberhang in der baden-württembergischen Landeshauptstadt rücken die Stuttgarter B-Lagen aber auch die Umlandgemeinden noch stärker in den Fokus der Investoren.“

Die Attraktivität des Standortes resultiert aus der Vielzahl an ansässigen DAX-Konzernen, der geringen Volatilität am Nutzermarkt sowie den immer noch vergleichsweise moderaten Mieten. Aus den genannten Gründen waren auch weiterhin insbesondere Langfrist-Investoren als Käufer aktiv. Gemessen am Transaktionsvolumen zeichneten Offene Spezialfonds für 31 % Marktanteil auf Käuferseite verantwortlich, gefolgt von Fondsmanagern (19 %) und Immobilien-AGs/REITs (15%). „Wir beobachten, dass sich immer neue Akteure mit dem Stuttgarter Markt auseinandersetzen, vor allem weil mit einem Nachholpotenzial bei den Mieten im Vergleich zu den anderen Top-7-Städten gerechnet wird“, berichtet Urfer. „Zudem prüfen auch immer mehr internationale Investoren Objekte außerhalb des Stadtkerns“, so Urfer. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum in 2016 ging der Anteil ausländischer Käufer mit rund 62 % des Transaktionsvolumens jedoch um etwa elf Prozentpunkte zurück.

Auf Verkäuferseite gehörten Bauträger und Projektentwickler mit einem Anteil am umgesetzten Volumen von 21 % zu der aktivsten Gruppe. Rang zwei und drei belegen Offene Spezialfonds (18 %) sowie Private-Equity-Fonds (15 %). Letztere wollen ebenso wie geschlossene Fonds die Wertsteigerungen der letzten Jahre realisieren und haben sich entweder bereits von ihren Objekten getrennt oder bereiten in vielen Fällen einen Verkauf vor. Offene Spezialfonds und Family Offices betrieben hingegen primär Portfoliobereinigungen.

„Da die Entwicklungsmöglichkeiten im Stadtkern sehr begrenzt sind, gehen Investoren davon aus, dass die Randlagen langfristig wachsen werden und ein gesteigertes Interesse der Nutzer erfahren. Dies dürfte auch die Mieten steigen lassen, so das Kalkül“, konstatiert Urfer und fügt hinzu: „Als Folge dieser Einschätzungen und des hohen Bieterwettstreits geraten die Anfangsrenditen in diesen Lagen weiter unter Druck.“
Im Fokus der Investoren liegen hierbei Büroobjekte. Sie dominierten mit einem Anteil von 69 % am Transaktionsvolumen das Geschehen am Stuttgarter Investmentmarkt. Mischobjekte und Handelsimmobilien folgten weit dahinter mit über 11 % bzw. knapp 11 %. Die drei Transaktionen mit dem höchsten Volumen waren der Kauf der Mercedes-Benz Bank-Zentrale durch Hines, der Erwerb des innerstädtischen Büro- und Geschäftshauses City Plaza durch die Zurich Gruppe sowie der Ankauf der früheren EY-Zentrale in Weilimdorf durch La Française Real Estate Partners.

 
 

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