Bürovermietungs- und Gewerbeinvestmentmarkt in München Q4 2017

09 Januar 2018

Leerstand wird auf die Spitze getrieben, Rendite erreicht Talsohle

  • einem Flächenumsatz von rund 920.000 m² rangiert München nach Berlin auf Platz 2
  • Spitzenmiete stieg um 1,4 % auf 35,50 Euro
  • Transaktionsvolumen ging mit 5,2 Mrd. Euro um 11 % ggü. dem Vorjahr zurück
  • Seitwärtsbewegung bei Spitzenrenditen erwartet

Der Angebotsmangel auf dem Münchner Bürovermietungsmarkt lässt Preise steigen und Leerstände sinken – trotzdem dürfte die Talsohle der Renditen auf dem Investmentmarkt allmählich erreicht sein.

Büromarkt: Nutzer müssen zwischen Randlagen, Preissteigerungen oder Coworking Spaces entscheiden
Mit einem Flächenumsatz von fast 920.000 m² war München nach Berlin der mit Abstand umsatzstärkste Büromarkt im Jahr 2017 und konnte damit ein Plus von 26 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum verbuchen. Getrieben wurde dieser hohe Flächenumsatz durch einen außergewöhnlich starken Eigennutzer-Anteil. „Angesichts der guten ökonomischen Rahmenbedingungen ist die Nachfrage nach Bürofläche in der bayerischen Landeshauptstadt weiterhin hoch“, berichtet Nico Jungnickel, Director Office Agency und verantwortlich für das Bürovermietungssegment bei Savills in München. „Dies hat auch zur Folge, dass der Leerstand weiter sinkt – auch 2018.“

In den vergangenen zwölf Monaten ging die Leerstandsquote um 70 Basispunkte auf zuletzt 3,3 % zurück. Zum Vergleich: Ende 2012 standen noch 6,8 % der Münchener Büros zur Verfügung. Savills geht davon aus, dass der Leerstand bis zum Jahresendquartal 2018 auf unter 3,0 % sinken wird. Im Stadtzentrum dürfte sogar die 1 %-Marke geknackt werden. „Da sich die Flächenknappheit weiter verschärfen dürfte, müssen Nutzer, die sich räumlich verändern möchten, immer früher mit der Suche starten“, so Jungnickel weiter. „Mindestens eineinhalb bis zwei Jahre sind derzeit als Vorlaufzeit zu empfehlen.“

Aus der starken Konkurrenz um die verfügbaren Flächen resultierte ein weiterer Mietpreisanstieg: Die Spitzenmiete legte im letzten Quartal 2017 um 1,4 % auf 35,50 Euro zu, während die Durchschnittsmiete im Schlussquartal um 3,0 % auf 17,00 Euro stieg. Auch 2018 dürfte sich das Mietwachstum sowohl in der Spitze als auch in der Breite fortsetzen. Büronutzer – insbesondere diejenigen mit auslaufenden Mietverträgen – stehen im aktuellen Marktumfeld deshalb vor der Herausforderung, sich zwischen deutlich steigenden Preisen im Zentrum oder einer Abwanderung in die Peripherie entscheiden zu müssen.

Allerdings stellt ein Umzug an den Stadtrand nur für wenige Unternehmen eine echte Alternative dar, da ein attraktiver Bürostandort angesichts des wachsenden Fachkräftemangels und dem damit einhergehenden „War for Talents“ einen ausschlaggebenden Aspekt darstellt. Viele Mieter eröffnen daher lieber einen zweiten Standort im Zentrum oder mieten für einen Teil ihrer Belegschaft Flächen in Coworking-Spaces an. Auf diese Weise kann die steigende Nachfrage kurzfristig gedeckt und der Zeitraum bis zu einer großflächigeren Anmietung beispielsweise in einer Projektentwicklung überbrückt werden. Trotz der gleichbleibend hohen Nachfrage nach zentral gelegenen Büroräumen handelt es sich bei den Teilmärkten Region Nord und Stadtrand Nord mit 236.000 m² bzw. 219.000 m² Flächenumsatz um die beiden umsatzstärksten Gebiete Münchens. Dies liegt unter anderem in der Expansion dort ansässiger Firmen begründet.

Generell sehen sich Büronutzer damit konfrontiert, dass Eigentümer im derzeitigen Marktgeschehen eine recht komfortable Verhandlungsposition haben. „Wir beobachten neben dem Abbau von Incentives eine Verlängerung der Mietvertragslaufzeiten“, so Jungnickel. „Die Eigentümer möchten sich zum einen das derzeit erreichte Mietniveau langfristig sichern, zum anderen sind ihre Objekte dadurch wesentlich investmentfähiger.“

Die begrenzte Flächenverfügbarkeit dürfte im laufenden Jahr 2018 für einen Rückgang des Flächenumsatzes sorgen, da Mieter sich verstärkt für eine Verlängerung ihres Vertragsverhältnisses entscheiden dürften. „Doch auch bei Mietvertragsverlängerungen müssen Bestandsmieter immer früher aktiv werden und sollten auf einen möglichst engen Kontakt zum Vermieter achten“, empfiehlt Jungnickel.

Investmentmarkt: Hotelimmobilien und Mischnutzungen gewinnen an Interesse
In der bayerischen Landeshauptstadt wechselten Immobilien für etwa 5,2 Mrd. Euro den Eigentümer – 11 % weniger als noch im Vorjahr. Damit lag München mit deutlichem Abstand zu Berlin (7,5 Mrd. Euro) und Frankfurt (6,3 Mrd. Euro) auf Rang drei der umsatzstärksten Investmentstandorte Deutschlands.

Büroobjekte dominierten dabei erneut das Marktgeschehen: Sie machten einen Anteil von 55 % am Transaktionsvolumen aus. Allerdings lag dieser Wert deutlich unter dem Fünf-Jahres-Mittel von zwei Dritteln. Auf Rang 2 folgten mit einem Anteil von knapp 15 % Handelsimmobilien, dicht gefolgt von Mischobjekten mit über 12 % Marktanteil – und damit deutlich mehr als im Fünf-Jahres-Mittel von 4 %.

Beispiele für großvolumige Verkäufe von gemischt genutzten Objekten waren der Erwerb des Projekts Leuchtenbergring durch Real I.S. für rund 190 Mio. Euro sowie der Kauf des Parkstadt Center Schwabing für etwa 100 Mio. Euro durch Art-Invest. Neben Büro- bzw. Einzelhandelsnutzung umfassen beide Objekte auch Hotels. „Die starke Expansion der Hotelketten in München führt auch bei den Investoren zu einer hohen Nachfrage nach Hotels oder Mischobjekten mit Hotelnutzung“, beobachtet Dr. Frank Urfer, Director und bei Savills verantwortlich für den Investmentmarkt in München und Stuttgart. „Dennoch bleiben Büro- und Handelsimmobilien im Core-Segment die mit Abstand gefragtesten Objekttypen.“

Bei Betrachtung der Marktakteure fällt auf, dass offene Spezialfonds mit einem Anteil von über 21 % am Transaktionsvolumen erneut die aktivste Käufergruppe darstelle. Ähnlich stark vertreten waren Bauträger und Projektentwickler mit 18 % sowie Immobilien AGs/REITs mit 11 %. „Während München von Spezialfonds unverändert als einer der sichersten Investmenthäfen angesehen wird, setzen Projektentwickler auf das Heben von Wertsteigerungspotenzialen – etwa durch die Aufwertung von Value-Add- und Core-Plus-Immobilien“, so Urfer. Dementsprechend dominierten Projektentwickler neben sonstigen Asset- und Fondsmanagern die Verkäuferseite. Langfristinvestoren wie offene Spezialfonds trennen sich dagegen nur in Ausnahmefällen von Münchner Objekten. Da sie ihre Portfoliobereinigungen weitestgehend abgeschlossen haben dürften, ist seitens institutioneller Investoren im Jahr 2018 nur mit wenig Produkt am Markt zu rechnen.

Für das laufende Jahr prognostiziert Urfer: „Trotz hohem Bieterwettstreit dürfte die Talsohle der Renditen allmählich erreicht sein, so dass es nunmehr eher zu einer Seitwärtsbewegung denn zu einer weiteren Kompression kommen dürfte.“ Während die Spitzenrenditen für Büroobjekte und Geschäftshäuser in 1a-Lagen Ende 2017 bei jeweils 2,9 % lagen, ist im Umland hingegen mit einer Fortsetzung der Preisrallye zu rechnen.

 
 

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