Bürovermietungs- und Gewerbeinvestmentmarkt in Frankfurt 2017

15 Januar 2018

Solide Wirtschaft und Brexit-Votum steigern Nachfrage

  • Flächenumsatz steigt auf Rekordhoch von 712.000 m² (+ 35 % ggü. Vorjahreszeitraum)
  • Anstieg der Spitzenmiete auf über 40 Euro/m² erwartet
  • Investmentmarkt-Volumen mit 6,3 Mrd. Euro auf Vorjahresniveau
  • Renditen bieten nach deutlichem Rückgang kaum Abwärtspotenzial

Am Frankfurter Bürovermietungsmarkt stieg der Flächenumsatz trotz knappen Flächenangebots und hoher Mieten. In Erwartung weiter steigender Mieten haben Anleger kräftig investiert.

Büromarkt: Mieter bekommen Angebotsmangel zu spüren
Die gute Wirtschaftslage in Deutschland und eine gestiegene Nachfrage infolge der Brexit-Entscheidung in Großbritannien haben der Finanzmetropole zum Jahresende ein Rekordhoch beim Flächenumsatz beschert: Dieser stieg ggü. dem Vorjahr um 35 % auf 712.000 m². Einen Anteil von gut einem Fünftel am Gesamtumsatz (rund 150.000 m²) hatten sieben Mega-Deals von jeweils mehr als 10.000 m² Volumen. Zu den Mietern zählen unter anderem die Deutsche Bahn und die Deutsche Bundesbank. Zum Vergleich: Im Vorjahresquartal verzeichnete Frankfurt in diesem Größensegment lediglich fünf Transaktionen mit einer Gesamtfläche von 100.000 m².

„Viele Unternehmen wollen vor allem ausreichend Fläche für zukünftige Expansionen anmieten und den Mitarbeitern attraktive Büroflächen bieten“, sagt Benjamin Remy, Director Office Agency und bei Savills verantwortlich für das Bürovermietungsgeschäft in Frankfurt. Der Aspekt Flächeneffizienz und die damit verbundenen Kosteneinsparungen gerieten zunehmend in den Hintergrund, so der Savills-Experte. Die Spitzenmiete liegt mit 40 Euro je Quadratmeter auf Vorjahresniveau und bildet den Median des obersten Preissegments ab – allerdings fanden vereinzelt auch Vermietungen zu Höchstwerten über der 40 Euro-Marke statt. Savills geht zudem davon aus, dass die Preise im Laufe des Jahres generell ansteigen werden. „Angesichts des anhaltenden Angebotsmangels sind viele Mieter dazu bereit, höhere Mieten zu bezahlen. Wir beobachten immer häufiger auch Abschlüsse von über 40 Euro“, sagt Remy.

Auch von Projektentwicklungsseite konnte der Flächenknappheit bisher nicht entgegengewirkt werden: 2017 wurden lediglich 115.000 m² neue Büroflächen geschaffen. Das entspricht etwa 65 % des Durchschnitts der vergangenen zehn Jahre (176.000 m²). Aus Mietersicht bleibt die Lage am Frankfurter Büromarkt angespannt. Laut Prognosen von Savills ist mit 74.000 m² bzw. 110.000 m² auch in den Jahren 2018 und 2019 von keiner angebotsseitigen Entspannung auszugehen. „Diese dürfte sich erst ab 2020/2021 einstellen, sodass sich die Lage für Mieter zunächst nicht ändern wird und von weiterhin steigenden Preisen auszugehen ist“, prognostiziert Remy.

Der Rückgang der Leerstandsrate um 50 Basispunkte auf 8,1 % in den vergangenen 12 Monaten verdeutlicht die angespannte Lage auf dem Mietmarkt, speziell in der Innenstadt. Davon profitieren vor allem attraktive Randlagen wie das neu errichtete Europaviertel zwischen Messe und Hauptbahnhof und der Stadtteil Niederrad südlich des Mains, wo der Flächenumsatz 2017 den Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre übertraf. Auch das Ostend und die zur Region Frankfurt zählende Stadt Eschborn verzeichnen eine zunehmende Nachfrage.

Investmentmarkt: Groß-Objekte in der Verkaufspipeline
Die Aussicht auf steigende Mieten nach dem britischen Brexit-Votum macht Frankfurt weiterhin zu einer Top-Adresse für Anleger in Europa: Der Investmentmarkt erreichte mit 6,3 Mrd. Euro erneut den starken Wert des Vorjahres. Dabei entfielen rund 85 % des Volumens auf den nach wie vor dominierenden Büromarkt.

„Viele Investoren kalkulieren – nicht nur aufgrund der Brexit-Entscheidung – mit optimistischen, aber nicht unrealistischen Mietwachstumsraten", sagt Jürgen Schmid, Director und bei Savills verantwortlich für das Investmentgeschäft in Frankfurt. „Daher steigt die Bereitschaft, noch etwas mehr zu zahlen als noch vor zwölf Monaten.“

Das gestiegene Preisniveau hat die Spitzenrenditen auf dem Büromarkt innerhalb eines Jahres um 80 Basispunkte auf 3,1 % gedrückt. Noch stärker fiel der Rückgang mit 110 Basispunkten wegen verstärkter Vermietungsaktivität in den B-Lagen Frankfurts aus. Allerdings hat sich der Rückgang der Rendite nach einem starken Abschmelzen im ersten Halbjahr 2017 zum Jahresende deutlich abgeflacht. Auch 2018 sieht Schmid kaum noch Abwärtspotenzial. „Weitere Abwärtsbewegung in den Renditen ist nunmehr auf gesteigerte Mietwachstumserwartungen zurückzuführen", so der Savills-Experte.

Viele Anleger verfolgen eine „Manage-to-Core"-Strategie, bei der Immobilien mit Optimierungsbedarf im Fokus liegen. Stark nachgefragt sind etwa Objekte mit auslaufenden Mietverträgen. Bei Verlängerungen oder Neuabschlüssen können Investoren hier zum Teil deutliche Mietpreissteigerungen realisieren.

Dank einiger großvolumiger Objekte in der Verkaufspipeline wird sich der Frankfurter Investmentmarkt 2018 ähnlich stark entwickeln wie in den vorangegangenen zwei Jahren. „In diesem Jahr wird die Investorenlandschaft noch bunter, da sich in den vergangen zwei Jahren viele internationale Anleger über den deutschen Markt informiert haben", sagt Niederlassungsleiter Jan Stadelmann. „Demzufolge wird der ausländische Anteil an den Bietertischen weiter steigen.“

 
 

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