Büroinvestmentmarkt Deutschland H1 2018

11 Juli 2018

Von Core bis opportunistisch: Deutsche Büroimmobilien bleiben Liebling der Investoren

Büroimmobilien in Deutschland blieben auch im 1. Halbjahr 2018 stark nachgefragt. Das Transaktionsvolumen summierte sich auf etwas mehr als 10 Mrd. Euro (- 4 % ggü. H1-2017), was einem Anteil von 40 % am Gesamtumsatz mit Gewerbeimmobilien entspricht. „Büroimmobilien sind seit 2013 durchgehend die umsatzstärkste Nutzungsart am deutschen Gewerbeinvestmentmarkt und angesichts der exzellenten Rahmenbedingungen an den Bürovermietungsmärkten deutet wenig darauf hin, dass sich das absehbar ändert könnte“, kommentiert Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe bei Savills und ergänzt: „Die deutschen Büromärkte weisen derzeit auch im europäischen Vergleich überdurchschnittliche Mietwachstumsraten auf. Genau das ist es, was die Investoren nach mehr als acht Jahren Aufschwung und einer nur noch geringen Chance auf weitere Renditekompression mehrheitlich suchen“.

Asiatische Investoren so präsent wie nie, ansonsten unveränderte Investorenlandschaft
Die Nachfrage verteilte sich in den ersten sechs Monaten nahezu gleichermaßen auf in- und ausländische Käufer (51 % bzw. 49 % des Transaktionsvolumens). Die aktivste ausländische Käufernation waren die USA (11 %), gefolgt von der Schweiz (8 %). Asiatische Investoren kamen auf einen Anteil von knapp 10 % und waren damit so stark vertreten wie noch nie (2017: 5,5 %). Insgesamt hat sich die Investorenlandschaft aber im Vergleich zu den vergangenen Jahren wenig geändert. Asset- und Fondsmanager (inkl. Spezial- und Publikumsfonds) formten mit einem Volumenanteil von mehr als 40 % die aktivste Käufergruppe. Interessant ist, dass Private-Equity-Fonds mit einem Anteil von 10 % auch im neunten Jahr des Aufschwungs eine nennenswerte Rolle als Käufer von Büroimmobilien spielen. „Die guten Aussichten für die Vermietungsmärkte bieten auch den opportunistischen Akteuren weiterhin ein attraktives Umfeld für Investments, mit denen sie Wertsteigerungspotenziale realisieren können.“, so Lemli. Anders als in den vergangenen Jahren erfolgten die Zukäufe der Private-Equity-Fonds überwiegend in Form von Einzelobjekten. Ohnehin spielten Portfoliotransaktionen mit einem Volumenanteil von 12 % eine untergeordnete Rolle – noch geringer war ihr Anteil das letzte Mal im Jahr 2010.

Eschborn schlägt Hannover – das Geld fließt fast ausschließlich in die A-Städte und ihr Umland
Noch mehr als in den Vorjahren spielte sich das Geschehen am deutschen Büroinvestmentmarkt in wenigen Regionen ab. Allein auf die sieben A-Städte entfielen im 1. Halbjahr 2018 mehr als 78 % des gesamten Transaktionsvolumens (2017: 74 %). Frankfurt (ca. 2,6 Mrd. Euro) und München (ca. 1,7 Mrd. Euro) dominierten dabei das Geschehen – allein neun der zehn größten Transaktionen fanden in diesen beiden Städten statt. Bezieht man das Umland der A-Städte mit ein, dann entfallen sogar knapp 87 % des Transaktionsvolumens auf diese Regionen. Insgesamt wechselten in den Umlandregionen 35 Objekte für mehr als 800 Mio. Euro den Eigentümer. Zum Vergleich: Das Transaktionsvolumen in den 14 B-Städten lag bei knapp 640 Mio. Euro. Und noch ein Vergleich: Wechselten in Hannover in den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres drei Büroobjekte für zusammen ca. 65 Mio. Euro den Eigentümer, waren es im selben Zeitraum in Eschborn fünf Objekte für mehr als 200 Mio. Euro. „Möglicherweise führt die Kombination aus hohem Anlagedruck bei den Investoren und starkem Mietwachstum sowie hoher Liquidität in den A-Städten dazu, dass viele Investoren nur noch in den Metropolregionen auf Objektsuche gehen und die B-Städte links liegen lassen“, kommentiert Matthias Pink, Director und Head of Research Germany bei Savills.

Ein Indiz für den anhaltend hohen Anlagedruck ist auch, dass das durchschnittliche Volumen aller gehandelten Büroobjekte mit 37,6 Mio. Euro so groß ist wie nie zuvor (2017: 31,5 Mio. Euro).

Kurzfristiger Ausblick sonnig, mittelfristig Wolken am Horizont
Der hohe Anlagedruck und das günstige Umfeld an den Bürovermietungsmärkten lassen auch ein umsatzstarkes 2. Halbjahr erwarten und Savills geht von einem Gesamtjahresumsatz von deutlich mehr als 20 Mrd. Euro aus (2017: 24,1 Mrd. Euro). „Der längerfristige Ausblick fällt insbesondere angesichts der sich verschärfenden handelspolitischen Auseinandersetzungen pessimistischer aus als der kurzfristige. Die stark exportorientierte deutsche Wirtschaft dürfte von den protektionistischen Maßnahmen in besonderem Maße betroffen sein und viele Frühindikatoren signalisieren bereits eine spürbar geringere konjunkturelle Dynamik“, so Pink. Lemli ergänzt: „Politische Muskelspiele lassen die meisten Investoren lange kalt, schließlich ist die durchschnittliche Haltedauer von Immobilieninvestments deutlich länger als eine Legislaturperiode. Sobald sich aber Konsequenzen für das langfristige Wirtschaftswachstum abzeichnen, ändert sich das“.

 
 

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