Bürovermietungs- und Gewerbeinvestmentmarkt in München Q3-2018

10 Oktober 2018

Trotz Flächenknappheit positive Entwicklung am Bürovermietungsmarkt – Investoren blicken abseits der klassischen Zentrenlagen

  • Umsatzstärkstes Quartal des Jahres mit einem Flächenumsatz von 284.000 m²
  • Anmietung von 40.000 m² Fläche im Werksviertel am Münchener Ostbahnhof
  • Transaktionsvolumen liegt mit 3,7 Mrd. Euro leicht über dem Vorjahresniveau
  • Spitzenrenditen unverändert bei 2,9 % für Büroimmobilien und 2,5 % für Geschäftshäuser

Obwohl das Flächenangebot immer knapper wird und die Leerstandsquote weiter sinkt, konnte der höchste Quartalsflächenumsatz im laufenden Jahr verbucht werden. Der Investmentmarkt wurde vor allem durch Abschlüsse im Bürosegment gestärkt, die entscheidend für das Plus des Transaktionsvolumens waren.

Büromarkt: Größte Anmietung der letzten zehn Jahre lässt Flächenumsatz wachsen
Der Münchener Büromarkt kann – nicht zuletzt aufgrund des hohen Eigennutzeranteils – auch im 3. Quartal 2018 einen hohen Flächenumsatz vorweisen. Trotz eines immer geringer werdenden Flächenangebots lag dieser bei 284.000 m², womit es das bisher umsatzstärkste Quartal des Jahres ist. Der gesamte Flächenumsatz der ersten neun Monate summiert sich nunmehr auf 710.000 m², wovon Eigennutzer-Transaktionen einen Anteil von rund 10 % ausmachten. Bis zum Jahresende könnte sogar ein ähnlich hoher Flächenumsatz erzielt werden wie im vorangegangenen Jahr (2017: 920.000 m²), dem bis dato umsatzstärksten Jahr im aktuellen Zyklus.

Einen maßgeblichen Einfluss auf die hohen Umsatzahlen hatte insbesondere die größte Anmietung auf dem Münchner Markt innerhalb der letzten zehn Jahre: Knapp 40.000 m² Fläche wurden im Werksviertel am Münchener Ostbahnhof von der Serviceplan Gruppe angemietet. „Das Werksviertel ist eine interessante Alternative für Büronutzer, da hier moderne Büroflächen in einem gut angebundenen, lebendigen sowie gemischt genutzten Quartier mit Gastronomie- und Freizeiteinrichtungen entstehen“, sagt Nico Jungnickel, Director und Head of Munich Office bei Savills. Neben dieser Anmietung gab es aber noch eine Reihe von weiteren Abschlüssen mit jeweils mehr als 10.000 m² Fläche. Damit können bereits jetzt ähnlich viele Transaktionen in diesem Größensegment verzeichnet werden wie im gesamten vergangenen Jahr.

Doch das Flächenangebot wird auch in der bayerischen Landeshauptstadt immer knapper. Die Leerstandsquote sank in den letzten drei Monaten um weitere 20 Basispunkte auf 2,6 %. Gegenüber dem Stand vor einem Jahr bedeutet dies sogar einen Rückgang von 80 Basispunkten.
Ein Resultat aus der Kombination von hoher Nachfrage und geringem Angebot zeigt sich in den gestiegenen Mietpreisen:  Während die Spitzenmiete im Vorjahresvergleich um 4,3 % auf 36,50 Euro/nm² zulegte, stieg die Durchschnittsmiete um 9,1 % auf 18,00 Euro/ m². In den kommenden Monaten ist aufgrund der Marktlage von weiteren Mietsteigerungen auszugehen.

Eine signifikante Entlastung durch eine höhere Neubauaktivität ist auch in den nächsten Jahren nicht zu erwarten. Zwar liegt das Flächenfertigstellungsvolumen in 2019 und 2020 mit Werten jeweils zwischen 260.000 m² und 270.000 m² rund ein Drittel über dem Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre, jedoch sind bereits 80 bzw. 90 % der Flächen vorvermietet.

Investmentmarkt: Büroimmobilien treiben Umsatzvolumen in München
Mit einem Transaktionsvolumen von 3,7 Mrd. Euro liegt der Umsatz des laufenden Jahres leicht über dem Vorjahresniveau (+ 6 %). Entscheidend waren hierbei Abschlüsse aus dem starken Jahresanfangsquartal, zu denen die Verkäufe des Correo Quartiers am Hauptbahnhof an Credit Suisse, des „Aviva“ an den koreanischen Staatsfonds KIC und des SZ Towers an Art-Invest gehören. Diese Deals bedingten ebenfalls den Anstieg des Umsatzvolumens von Büroimmobilien um 18 %. Der Anteil des Bürosegments am gesamten gewerblichen Transaktionsvolumens liegt für die letzten zwölf Monate bei 60 %.

Weiterhin befinden sich die Renditen mit 2,9 % für Büroimmobilien und 2,5 % für Geschäftshäuser gegenüber dem Vorquartal unverändert auf niedrigem Niveau. „Wir erwarten aufgrund des bereits erreichten niedrigen Niveaus keine weiteren Renditerückgänge“, erläutert Michael Gail, Associate Director und Teamleader Investment Munich bei Savills, und ergänzt: „Nur in Einzelfällen könnten noch Abweichungen nach unten erzielt werden.“ Daher beschäftigen sich auch immer mehr Investoren, unabhängig von deren Größe, zum einen mit Standorten abseits der klassischen Zentrenlagen – neben dem Münchener Norden rücken Standorte wie Moosach oder Sendling verstärkt in den Fokus der Investoren – und zum anderen mit Value Add-Produkten, da hier noch höhere Renditen erzielt werden können. Ein weiterer entscheidender Faktor sind realisierbare Mietpreissteigerungen in diesem Segment.

Über Münchens Stadtgrenzen hinaus zeigt sich ebenfalls das wachsende Interesse: Zählt man zusätzlich zum Münchener Stadtgebiet das Umland hinzu, steigt das Transaktionsvolumen in den ersten neuen Monaten um weitere 800 Mio. Euro auf etwas mehr als 4,5 Mrd. Euro. „Die Münchner Metropolregion gewinnt immer mehr an Bedeutung und wird auch weiterhin für viele Interessenten eine Alternative zum Stadtgebiet darstellen“, so Michael Gail.

 
 

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