Eine unterschätzte Assetklasse: Nachhaltig investieren in die Wälder der Republik

08 November 2018

Deutschland – Ein sicherer Anlagehafen mit überfüllten Core-Märkten. Angesichts der steigenden Preise schauen sich immer mehr Investoren nach Alternativen um. Der hiesige Forstimmobilienmarkt ist eine davon. Ein Drittel der Bundesrepublik ist bewaldet, das entspricht einer Fläche von etwa 11,4 Mio. Hektar. Die Entwicklung der letzten Jahrzehnte spricht ebenfalls für sich: Der Baumbestand hat sich seit dem Zweiten Weltkrieg erholt und ist auf mittlerweile über 90 Mrd. Bäume angewachsen, die Fläche hat um 0,4 % zugenommen. „Damit rücken Forstimmobilien und Waldflächen auch vermehrt in den Fokus von Investoren“, erklärt Michael Weiß, Consultant Forst- und Agrarinvestment bei Savills.

Ein Wald voller Werte
Wenngleich Anleger sich bisher nur vorsichtig an den Forstimmobilienmarkt herantrauen, ist das Geschehen auf diesem Markt aussagekräftig: Das Transaktionsvolumen von forstwirtschaftlichen Flächen betrug 2016 etwa 460 Mio. Euro bei einem Flächenumsatz von 34.730 Hektar. Spitzenreiter im Handel mit forstwirtschaftlichen genutzten Flächen ist Bayern mit 30 % Anteil an den Transaktionen. Das Schlusslicht bildet Schleswig-Holstein mit 1 %. Die Preise pro Quadratmeter lagen 2016 bundesweit durchschnittlich bei 1,32 Euro pro Quadratmeter. Diese lagen in der Vergangenheit auf einem deutlich niedrigeren Niveau, wie ein Rückblick erkennen lässt: 2015 wurden pro Quadratmeter noch 1,21 Euro aufgerufen. Daraus ergibt sich eine Steigerung des Preises um 9,31 % pro Hektar – Tendenz weiter steigend.

Wertbildende Faktoren
Das Preisniveau hängt von einer Reihe von Faktoren ab: So entscheidet etwa die Lage, wie viel der Quadratmeter kostet. Die Quadratmeterpreise sind in Baden-Württemberg, Hessen und Bayern etwa doppelt so hoch wie in den östlichen Bundesländern. Forstflächen in der Nähe von Großstädten ab 600.000 Einwohnern weisen bundesweit sogar ein noch höheres Preisniveau auf: Hier kostet der Quadratmeter im Durchschnitt etwa fünf Euro. „Und auch die Größe ist entscheidend“, sagt Michael Weiß. „Investoren zahlen in der Regel für größere Forstflächen pro Quadratmeter mehr als für kleine. Grund hierfür ist der Grad der forstwirtschaftlichen Effizienz, der stark von der Flächengröße abhängig ist. Erträge aus der Bewirtschaftung, u. a. auch durch den Holzverkauf, sind folglich erst ab einer bestimmten Größe möglich.“ Zuletzt spielt auch die Qualität des Lebensraumes eine maßgebende Rolle. Sowohl der Baum- als auch der Wildbestand sind wertbildend und bestimmen somit den Quadratmeterpreis.

Eine Investition, die tiefe Wurzeln schlägt
Forstimmobilien eignen sich als lukrative Kapitalanlage für Investoren, da ihre Erträge durch Jagd, Fischerei und den Holzverkauf gut abzuschätzen sind und die Forstfläche an sich auch langfristig sehr wertstabil ist. Auch ein Investment in Forstimmobilien zur Portfoliodiversifikation macht Sinn: Durch die klare Abgrenzung zu anderen Assetklassen wird ein stabiler Risikoausgleich geschaffen, denn auch wenn die Aktienkurse fallen, bleibt der Wert grünen Kapitalanlage nahezu stabil.

Es ist zu erwarten, dass sich die Rendite von aktuell durchschnittlich 1-1,5 % in den nächsten Jahren weiter steigern wird. Entscheidender Treiber ist die weiterhin wachsende Nachfrage nach dem Rohstoff Holz in Verbindung mit dem Umbau zu stabileren Beständen. Neben der Wertstabilität und den konstant erzielbaren Erträgen stellt dies ein Anreiz für institutionelle Investoren dar. Im Ausland bilden Forstimmobilien genau aus diesen Gründen unlängst ein großes Marktsegment. So handeln institutionelle Investoren in den skandinavischen Ländern schon regelmäßig mit großen Forstflächen. „Ein Zusammenfügen von kleineren Waldflächen ermöglicht eine effizientere Bewirtschaftung und führt zu einem höheren Ertrags- und Wertsteigerungspotenzial“, räumt Dr. Frank Urfer, Director und bei Savills verantwortlich für Forestry & Agricultural Investment, ein. „Die Beseitigung der Kleinteiligkeit und Intransparenz könnte institutionellen Investoren den Weg ebnen, was unter anderem durch die künftig zunehmende Erbenanzahl und die damit einhergehenden Abverkäufe erreicht werden kann.“

Transaktionsvolumen und Durchschnittspreis für Forstimmobilien in Deutschland (PNG)

 
 

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