Fachmarktzentren Plus

Fachmarktzentren Plus: Sind Hybridcenter Erweiterung oder Ersatz?

Fachmarktzentren Plus: Sind Hybridcenter Erweiterung oder Ersatz?

Der gesamte Einzelhandel ist gefordert sich neu zu erfinden und sich bestmöglich auf ein dynamisches Kundenumfeld im permanenten Wandel einzustellen. Oder mit anderen Worten: bestmöglich zu antizipieren, wie der Kunde des Jahres 2025 lebt, einkauft und seine Freizeit sowie Arbeitszeit gestaltet.

Im Investorenumfeld ist diese Herausforderung angekommen und trotz des starken Interesses an Fachmarktzentren ist ein Wandel in der Herangehensweise in diesem Immobiliensegment zu spüren. Umwandlungen von Fachmarktzentren in Bezug auf die Erweiterung des Angebotsmix und Optimierung der Architektur in den vergangenen Monaten zeigen, dass nach Alternativen gesucht wird, von denen eine Antwort die Hybridmall sein kann.

Als Schnittstelle zwischen Shoppingcentern und Fachmarktzentren erfassen sie eine breite Zielgruppe und können vor allem von einem gegebenen Standortvorteil wie etwa guter infrastruktureller Anbindung profitieren. Während Fachmarktzentren den Fokus auf Güter des täglichen Bedarfs setzen, erweitern Hybride Malls das Angebot durch gastronomische Vielfalt und vor allem durch die Ansiedlung großer Textiler, die nach hoher Passantenfrequenz suchen. Letztere finden sie an Standorten mit guter Verkehrsanbindung und attraktiver Einkaufsumgebung. Ein ausgewogener Sortimentsmix, moderne Architektur und eine hohe Raumleistung pro Quadratmeter, machen Hybridcenter zu den besseren Fachmarktzentren.

Was erwartet uns in Bezug auf die Transaktionsvolumina? In den vergangenen Jahren stieg das Interesse von Investoren an Fachmarktzentren erheblich. Betrachtet man die Entwicklung in Zahlen sprechen wir von einer Steigerung des Transaktionsvolumens zwischen 2009 und 2016 von insgesamt 261 Millionen auf rund 2 Milliarden Euro im Jahr. Aktuell gibt es in Deutschland etwa 380 Fachmarktzentren mit einer Fläche von über 10.000 m². Doch diese müssen sich, um nachhaltig effizient und wettbewerbsfähig zu bleiben, neu erfinden. Liegt also die Lösung in der Umstrukturierung in eine Hybriden Mall?

Die hybride Form der Mall bietet als Modernisierungskonzept eines Fachmarktzentrums die Möglichkeit, vorhandene Stärken auszubauen, aktuelle Kundenbedürfnisse zu bedienen und das Gesamtangebot zu stärken. Das Mietertragspotenzial kann durch die Veränderung des Branchenmix erhöht werden. Der Trend der Nettoanfangsrenditen bei den Hybriden Malls liegt zurzeit in einen Bereich um unter 5 % und ist damit auf dem Niveau guter Shopping-Center.

 

Die Hybride Mall

Diese weist sowohl spezifische Merkmale von Shopping Centern, als auch von Fachmarktzentren auf. GfK Geomarketing hat folgende Eigenschaften als wesentlich und wiederkehrend erkannt:

  • mehr architektonische Qualität als Fachmarktzentren
  • im Vergleich zu Shopping-Centern kleiner (Mietfläche aller Läden max. 15.000 m²)
  • weniger dichtes Wettbewerbsumfeld (meist in kleinen und mittleren Städten)
  • Branchenmix: periodisches Grundangebot Nahrungsmittel + preisgünstiges Bekleidungsangebot (C&A, H&M, Esprit oder Ernsting‘s Family) + Gastronomieangebot

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