Zwischen Wiesen und Wäldern

Zwischen Wiesen und Wäldern

Wenn Investoren zu Jägern und Sammlern werden

Immer mehr private und institutionelle Investoren legen sich auf die Pirsch nach neuen Anlagemöglichkeiten – und sehen dabei oft den Wald vor lauter Bäumen nicht. Dabei befindet sich eine gute Alternative direkt vor der Haustür: Der Forstimmobilienmarkt. Mit rund elf Mio. ha nehmen die deutschen Wälder etwa ein Drittel des ganzen Landes ein – Tendenz steigend. Denn die Anzahl von schätzungsweise 90 Mrd. Bäumen wird jährlich um ca. 50.000 ha bzw. 0,4 % in die Höhe wachsen. Der Handel mit Wäldern punktet mit Wertstabilität, laufenden Erträgen und viel Wachstumspotenzial. Doch warum sind insbesondere institutionelle Investoren noch so zurückhaltend, was die Assetklasse „Land und Forst“ betrifft? Immerhin gehört der Markt in den USA, Finnland und Schottland schon lange nicht mehr nur zu den gut gehüteten Insidertipps.

Ein ausschlaggebender Grund für die vergleichsweise geringe Investmenttätigkeit in Deutschland ist die Kleinteiligkeit der hiesigen Forstimmobilienlandschaft. Mit rund 2 Mio. Waldbesitzern ist die Eigentümerstruktur stark fragmentiert und viele Flächen sind dementsprechend klein – 2014 lagen die gehandelten Waldgrundstücke im Schnitt bei nur 2 ha pro Transaktion. Diese Größenordnung ist für Institutionelle jedoch eher unattraktiv und stellt neben der Intransparenz des Marktes eine Hürde dar, die es zu überwinden gilt. Abhängig vom Preis, der je nach Lage und Baumbestand variiert, lohnt sich ein Investment erst dann, wenn die laufenden Erträge aus Holzverkauf, Jagd und Fischerei ausreichend sind – und dies ist nur ab einer bestimmten Flächengröße möglich. Aus diesem Grund sollten Waldbesitzer und Investoren gleichermaßen anfangen, größer zu denken, denn zukünftig könnte die Zusammenlegung einzelner Wälder diesem Umstand Abhilfe schaffen. Mit der damit einhergehenden Defragmentierung der Eigentümerstruktur würde der deutsche Forstimmobilienmarkt nicht nur weniger kleinteilig werden, sondern gleichzeitig auch transparenter. Beide Hürden für den Markteintritt institutioneller sowie privater Investoren wären hiermit weitestgehend überwunden oder zumindest deutlich niedriger.

 

Denn die Kriterien für ein gutes Investment bieten Forstimmobilien ohnehin schon: Sie sind von Grund auf wertstabil, bieten langfristig ertragsreiche Aussichten aus der Holzproduktion und die Sicherheit von Landbesitz. Beides, sowohl der Baumbestand pro Kopf als auch der frei verfügbare Boden, wird angesichts der wachsenden Weltbevölkerung zu einem knappen Gut. Der Flächenverzehr für Siedlungs- und Infrastrukturmaßnahmen wird weiter voranschreiten, ebenso die Nachfrage nach Holz als Werkstoff und Energielieferant. Aus den genannten Gründen bietet die Assetklasse ein starkes Wachstumspotenzial mit einer geringen globalen Volatilität.

Forstimmobilieninvestments sollen und werden zukünftig immer mehr in das Blickfeld von Kapitalanlegern rücken. Weg von der Alternative hin zu einem wesentlichen Bestandteil eines gut ausgewogenen Immobilienportfolios. Auch die aktuellen Zahlen geben diesem Aufwärtstrend recht: Das Transaktionsvolumen stieg von 2007 bis 2014 um fast 20 %, der Durchschnittspreis sogar um über 33 % auf 16.500 EUR/ha. Investoren werden sich aber zukünftig nicht auf dem Holzweg befinden, wenn sie ihr Geld in Waldflächen anlegen. Denn sobald die richtigen Hebel in Bewegung gesetzt wurden, wird sich auch in Deutschland diese Assetklasse am Markt etablieren. Und dann lauten die Fragen nicht mehr nur A- oder B-Lagen, Core oder Value-Add, sondern auch Beton oder Holz.

 

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