Gesetzesänderung auf dem Forst- und Agrarimmobilienmarkt

Gesetzesänderung auf dem Forst- und Agrarimmobilienmarkt - Kleinteiligkeit war gestern?

Alternative Assetklassen wie „Land und Forst“ sind im Kommen. Immerhin versprechen sie Wertstabilität und Wachstumspotenziale. Investoren müssen jedoch einige wichtige Punkte beachten, bevor sie eine Agrar- oder Forstimmobilie erwerben können.

Wer als institutioneller oder privater Anleger in die alternative Assetklasse „Land und Forst“ investieren möchte, sichert sich einerseits eine wertstabile Anlage, sieht sich hierzulande aber andererseits auch mit kleinen Hürden konfrontiert. Wie bereits in dem Blogbeitrag „Zwischen Wiesen und Wäldern – Wenn Investoren zu Jägern und Sammlern werden“ ausgeführt, ist der Forstimmobilienmarkt vergleichsweise intransparent und kleinteilig. Hinzu kommt, dass die Veräußerung von forst- und landwirtschaftlichen Grundstücken in Deutschland der Genehmigung durch die zuständige Landwirtschafts- oder Forstbehörde bedarf und im bundesweit geltenden Grundstückverkehrsgesetz (GrdstVG) geregelt ist. Seit dem 01.01.2017 ist die genehmigungsfreie Grenze für landwirtschaftliche Flächen in Bayern von ehemals zwei auf ein Hektar herabgesetzt worden, wodurch auch der Zukauf kleinerer Flächen durch Nichtlandwirte verhindert werden soll. In anderen Bundesländern und je nach Flächennutzung ist diese Grenze noch niedriger angesetzt. Was müssen Investoren also zukünftig beachten, wenn Sie ihr Geld als Branchenfremde in forst- und landwirtschaftlich genutzten Grund und Boden anlegen möchten?

An erster Stelle sollten sie die Flächen mit der Absicht erwerben, die ursprüngliche Nutzung fortzuführen. Denn Hintergrund der gesetzlichen Regelung ist das Bestreben des Staates, bäuerliche Agrarstrukturen zu stärken und entsprechende Flächen, die maßgeblicher Produktionsfaktor und begrenzt sind, im Eigentum von Forst- und Landwirten zu belassen. Die Behörde hat den Antrag dementsprechend abzulehnen, wenn die Veräußerung zu einer „ungesunden Verteilung“ von Grund und Boden führen würde. Diese liegt unter anderem vor, wenn ein Nichtlandwirt eine solche Fläche erwerben möchte und diese nicht mehr zur Produktion landwirtschaftlicher Güter zur Verfügung steht.

 

Eine Umverteilung von Landwirten zu Nichtlandwirten kann aber nie vollkommen unterbunden werden und zudem nicht im Sinne des Gesetzgebers sein. So muss beispielsweise ein junger Landwirt nach seiner Ausbildung und beim Start ins Berufsleben den Zugang zu derartigen Flächen haben. Genauso verhält es sich auch bei Personen bzw. Unternehmen, die sich entschließen, in diesem Marktsegment tätig zu werden. Deshalb werden auch natürliche wie juristische Personen Landwirten gleichgesetzt, wenn konkrete Absichten vorliegen, eine unternehmerische forst- oder landwirtschaftliche Tätigkeit auszuüben, und diese in absehbarer Zeit umsetzbar sind. Um dies nachzuweisen, wird ein schlüssiges Betriebskonzept gefordert, das aufbauend auf der Analyse der Ausgangssituation die geplante Ausrichtung des Betriebs wiedergibt. Dazu gehören u. a. ausgewählte Vertriebswege, potenzielle Abnehmer von Gütern sowie die notwendigen Betriebsmittel. Je größer die zum Verkauf stehende Fläche, desto simpler ist es, durch ein Betriebskonzept eine land- oder forstwirtschaftliche Tätigkeit nachzuweisen. Für Kapitalanleger lohnt sich dementsprechend die Investition in eine große Agrar- oder Forstimmobilie. Diese sind jedoch aktuell durch die fragmentierte Eigentümerstruktur eher rar gesät.

Mit einer derart konkreten Planung soll zum einen der reinen Spekulation auf Bodenpreissteigerungen durch Investoren entgegengewirkt und zum anderen die Absicht zu einer forst- und landwirtschaftlichen Tätigkeit untermauert werden. Der Schlüssel zum Erwerb eines entsprechenden Grundstücks ist in diesem Fall die Bereitschaft, die unternehmerische Tätigkeit gemäß eines Land- oder Forstwirtes auch tatsächlich auszuüben. Ansammlungen von landwirtschaftlichen Grundstücken im Eigentum von Unternehmen, deren Geschäftsmodell aus der reinen Verpachtung besteht, sind Landwirten hingegen nicht gleichgesetzt, da der Wille, Land- oder Forstwirtschaft zu betreiben, ganz eindeutig fehlt.

Für Investoren bedeutet dies, dass sie land- und forstwirtschaftliche Tätigkeiten entweder selbst ausführen oder entsprechende Dienstleistungsunternehmen mit der Bewirtschaftung beauftragen müssen. Eine reine Verpachtung, bei der das wirtschaftliche Risiko auf einen Dritten übergeht, ist nicht gewollt. Wird dies beachtet und durch ein entsprechendes Betriebskonzept schriftlich dargelegt, steht dem Investment in eine wertstabile Forst- oder Agrarimmobilie nichts mehr im Wege. Durch die politischen Regulierungen und die Flächenbegrenzung des genehmigungsfreien Erwerbs werden nicht nur land- und forstwirtschaftlich genutzte Areale geschützt und makroökonomische Aspekte gesichert. Es trägt darüber hinaus zu der Defragmentierung des deutschen Marktes bei, sodass bestehende Hürden wie die Kleinteiligkeit und Intransparenz langfristig überwunden werden können.

 

Land- und Forstwirt
In einem Grundsatzurteil vom 26.11.2010 hat der BGH festgelegt, dass ein Land- oder Forstwirt nicht durch den Erwerb einer entsprechenden Agrar- oder Forstfläche zu selbigem wird, sondern durch die Ausübung einer unternehmerischen land- oder forstwirtschaftlichen Tätigkeit.

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