Büroinvestmentmarkt Deutschland: ein sicherer Hafen für Eigentümer –
Ist es für den Einstieg bereits zu spät?

Wachsender Flächenbedarf, steigende Mieten, sinkende Spitzenrenditen: Das sind die aktuellen Schlagworte in Bezug auf den Büroinvestmentmarkt in Deutschland. Doch was steckt dahinter? Und lohnt sich noch ein Einstieg für Investoren?

Sie besitzen eine Büroimmobilie in Deutschland oder halten Anteile an einem Immobilienfonds, der in Büroimmobilien investiert? Und vielleicht liegt diese Immobilie sogar in einem der sieben großen Immobilienmärkte? Falls ja, herzlichen Glückwunsch! Denn Eigentümer von Büroimmobilien in Deutschland können sich glücklich schätzen. Warum dies so ist, zeigt eine Analyse in drei Punkten.

Erstens: Seit 2010 ist das deutsche Bruttoinlandsprodukt ununterbrochen gewachsen: um insgesamt 16,8 % – die stärkste und am längsten anhaltende Periode seit der Wiedervereinigung. Im Vergleich zu den anderen bedeutenden Industrienationen in Europa ist Deutschland damit die Nummer 1: Frankreich und Großbritannien, welche sich ebenfalls im achten Wachstumsjahr in Folge befinden, bleiben mit insgesamt 9,9 und 16,7 % Anstieg des BIP hinter Deutschland zurück.

 

Von dieser positiven wirtschaftlichen Entwicklung profitieren insbesondere die sieben großen Ballungsräume Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Die Zahl der Beschäftigten ist in diesen Städten seit 2010 um 7,0 % gestiegen, in Deutschland insgesamt legte diese um 6,3 % zu. In den insbesondere durch Dienstleistungen geprägten Ökonomien der großen Städte handelt es sich hierbei zu großen Teilen um Büroarbeitsplätze. Die Folge: Der Bedarf an Bürofläche ist gestiegen. Und er wird weiter steigen. Prognosen von Oxford Economics sagen bis 2023 einen weiteren Anstieg der Beschäftigten um 2,0 % in den Top 7 voraus.

Zweitens: Vor dem Hintergrund dieser Entwicklung befinden sich die sieben großen Büroimmobilienmärkte seit Jahren im Steigflug, was im vergangenen Jahr mit mehr als 3,5 Mio. m² im höchsten Flächenumsatz seit der Wiedervereinigung gipfelte. Die Mieten befinden sich auf langjährigen Höchstständen, verfügbare Flächen sind dagegen Mangelware. Auch wenn das Neubauvolumen in den nächsten Jahren leicht ansteigt, dürften die Mieten bei unveränderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen auch in den nächsten Jahren noch weiter zulegen. Für Eigentümer sind dies gute Bedingungen, die auch in den kommenden Jahren noch weiter bestehen dürften.

Drittens: Die positiven Fundamentaldaten, die wiederum Grundlage für die Entwicklung an den Büromietmärkten sind, haben auch das Geschehen an den Büroinvestmentmärkten befeuert. Während die Bürospitzenrendite im Durchschnitt der Top 7 zwischen 1990 und 2011 zwischen 5 und 5,8 % lag, ist sie seitdem sukzessive gesunken und erreichte Ende des zweiten Quartals 2017 das Niveau von 3,4 %. Im gleichen Zeitraum ist das Zinsniveau deutscher Staatsanleihen von knapp 9 % in 1990 auf nahezu Null Ende letzten Jahres gesunken. Trotz der fallenden Spitzenrenditen haben Büroimmobilien also im Vergleich zu Staatsanleihen an Attraktivität gewonnen. Auch wenn die globale Zinswende eingeleitet ist, bleibt die Risikoprämie von Büroimmobilien gegenüber deutschen Staatsanleihen für die nächsten Jahre attraktiv.

 

Sie besitzen noch keine Büroimmobilie oder entsprechende Anteile? Der Erwerb lohnt sich noch immer.

Laut Prognosen setzt das BIP auch in den kommenden Jahren seinen moderaten Wachstumskurs fort und in Folge dessen dürften auch die Beschäftigtenzahlen in den großen Zentren weiter steigen. Die Büromärkte dürften daher vorerst weiter Vermietermärkte bleiben und ihren Aufwärtstrend bei Mieten und Leerstandsabbau fortsetzen – wenn auch in etwas geringerem Tempo als in den Vorjahren. In Anbetracht der lockeren Geldpolitik der letzten Jahre dürfte auch in den kommenden Jahren weiter viel Geld auf der Suche nach Anlagemöglichkeiten sein, was die Nachfrage am Investmentmarkt weiter hoch halten wird. Vor einiger Zeit nahm sich Marcus Lemli den Störgefühlen an, die beim Blick auf die schier unaufhaltbaren Rekordergebnisse des deutschen Immobilienmarktes aufkommen könnten. Er prognostizierte eine ungewöhnlich lange Dauer, bis sich diese argwöhnischen Gedanken im Stile „So kann es doch nicht mehr lange weiter gehen“ wohlmöglich bestätigen mögen. Er wird damit Recht behalten, zumindest wenn wir uns eben jene Rahmendaten ansehen, die den deutschen Büroimmobilienmarkt ausmachen.

 

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