Dusseldorf Seestern

Vom Sorgenkind zu einem der gefragtesten Teilmärkte 2017:
Der Düsseldorfer Seestern erfährt neuen Glanz

Früher Betonwüste aus Zweckbauten, heute aufstrebendes Business-Quartier – Der Seestern Düsseldorf überzeugt als Bürostandort auf ganzer Linie. Doch reicht dies auch in Zukunft aus, um sich am hart umkämpften Markt zu behaupten?

In den 60er Jahren wurde in der Düsseldorfer Stadtplanung eine bis heute wegweisende Entscheidung gefällt: Mit der Ausweisung des Gewerbegebiets für Büronutzung am Seestern wurde nicht nur das zweitgrößte Entlastungsgebiet zur Innenstadt der Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens geschaffen, sondern gleichzeitig der Grundstein für eines der aufstrebendsten Business-Quartiere der Region gelegt. Was früher gern als ein Konglomerat architektonischer Zweckbauten geschimpft wurde, ist heute ein aufstrebender Bürostandort Düsseldorfs – und ein Beispiel für eine erfolgreiche Quartiersentwicklung. Dabei schien der Weg dahin alles andere als einfach.

Nachdem die Einzelhandelskaufhauskette Horten den Seestern als Sitz der Administration erschloss, folgte viele Jahre Stillstand. Obgleich der Teilmarkt schon damals mit der Nähe zur heutigen Autobahn A52 und zum Flughafen ideal an den Fernverkehr angeschlossen war, brauchte es zum einen die pionierartigen Zuzüge der Hotellerie wie des Lindner Congress Hotels. Zum anderen städtebildliche Landmarks wie die ehemalige Rank-Xerox Hauptverwaltung oder dem Eurocenter I, um die Entwicklungsdynamik zu entfachen. Als schließlich IBM Ende der 80er Jahre im Seestern ansässig wurde, schien die Zukunft des Quartiers als zukünftiger Hot Spot der Telekommunikations- und IT-Branche. Neben dem heutigen Vodafone Campus wechselt derzeit die Deutsche Telekom zum Seestern auf insgesamt 25.000 m² Bürofläche, das IT-Dienstleistungsunternehmen Atos bezieht ab Dezember insgesamt 7.600 m² und die Daimler-Tochter Athlon hat rund 8.500 m² im „The Frame“ angemietet – Einzug ist für 2018 geplant. Die Anmietung durch Großmieter zieht außerdem auch klein- und mittelständische Unternehmen an, da diese oft von Synergieeffekten profitieren.


Mit wachsendem Interesse am Seestern in den 90er und 2000er Jahren baute die Stadt die Infrastruktur mit einer eigenen Stadtbahn-Haltstelle und dem direkten Autobahnanschluss zur neuen A44 analog zur flächenmäßigen Ausdehnung des Gebiets weiter aus. Das Konzept geht auf: Die großen zusammenhängenden Büroflächen im Seestern sind in Kombination mit der Anbindung zu Zielen auf der ganzen Welt, dank Deutschlands drittgrößtem internationalen Flughafen, der Innenstadt oder zu den ein paar Gehminuten entfernten Wohnvierteln nahezu einmalig in Düsseldorf. Mehr noch bietet die vertretene Hotellerie, die mittlerweile insgesamt 9 % der Übernachtungskapazitäten der Landeshauptstadt ausmacht, ideale Voraussetzungen für den Fremdenverkehr. Und sei dies noch nicht genug, fördert die Standortinitiative Seestern Düsseldorf e. V. als Vertreterin die Interessen von Unternehmen, Beschäftigten, Anwohnern und sonstigen Nutzern des Business-Quartiers.
So weit, so schön liest sich die skizzierte Entwicklung des Seesterns als quasi monogenutztes Büro-Quartier. Doch wie nachhaltig werden reine Bürostandorte wie der Düsseldorfer in Zukunft sein? Sind optimale Verkehrsanbindungen – die Standortinitiative macht sich bereits seit Jahren für den Ausbau der Infrastruktur vor Ort und mehr umweltfreundliche Mobilität und die Anbindung an den ÖPNV stark –, Hotellerie und Gastronomie ausreichend, um die großen Flächenverfügbarkeiten im Seestern attraktiv zu gestalten? Oder brauchen wir zukünftig in Wahrheit „more than business“ im Sinne eines durchmischten Arbeits- und Lebensraums, der die Stadt der kurzen Wege möglich macht?

In der Tat: Soll die derzeitige Erfolgsgeschichte des Seesterns weitergeschrieben werden, bedarf es mehr als nur gut erschlossene Flächen für den internationalen Büroalltag. Einerseits weisen bereits Bewegungen in Richtung urbaner Mobilität wie das Angebot von E-Bikes darauf hin, dass die Vernetzung im Quartier und Nachbarviertel immer entscheidender wird, um aus dem Arbeitsstandort zunehmend einen Lebensstandort zu entwickeln. So könnte der Seestern beispielsweise auch als Ort attraktiver Gastronomie für seine Nachbarn wahrgenommen werden. Andererseits ist das Quartier mit seinem noch unterdurchschnittlichen Angebot an Wohnflächen unattraktiv gegenüber Nahversorgern, die wiederrum nötig sind, um den Standort rund um die Brüsseler und Lütticher Straße wirklich nachhaltig zu beleben und hier weitere Synergieeffekte von Klein- und Dienstleistungsgewerbe zu ermöglichen.

Insgesamt jedoch zeigt der Seestern allen voran, dass die Stadt der kurzen Wege zwar präsent, aber angesichts der Flächen- und Preisentwicklungen im Segment Büro nicht dominierend ist. Die Verfügbarkeit an großen zusammenhängenden Flächen gehört in Düsseldorf sowie in allen anderen deutschen Metropolen zur allseits beliebten Mangelware. Zusammen mit der zugpferdartigen Ansiedlung einer innovationsträchtigen Branche wie der IT, Technologie und Telekommunikation können auch ohne balancierte Mischnutzung florierende Business-Quartiere wie der Seestern entstehen. Die hier angesiedelte internationale Mieterlandschaft zeigt eindrucksvoll, wie aus ehemaligen Backoffices neue Konzernzentralen werden. Und diese Erfolgsgeschichte wird auch in Zukunft weitergeschrieben werden.

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