Spannungsfeld Value-Add

Spannungsfeld Value-Add – No risk, no profit?

Wie kann ich meinen Gewinn angesichts angespannter Märkte und rückläufiger Renditen steigern? Das ist die Frage, die sich viele klassische Core und Core-Plus Investoren stellen. Value-Add lautet die Antwort. Mit ein wenig mehr Risikobereitschaft und den richtigen Partnern an der Seite lassen sich in dieser Asset-Klasse noch einige Potenziale heben und zugleich eine Diversifizierung des Portfolios erzielen.

Auf dem deutschen Transaktionsmarkt sind zentral gelegene, gut ausgestattete sowie vollvermietete Immobilien vor allem in den Metropolen Mangelware. Core-Immobilien werden immer teurer – teilweise zu teuer, um noch besonders hohe Gewinne erwirtschaften zu können. Daher drängen klassische Core- und Core-Plus Investoren zunehmend in den Markt für Value-Add-Immobilien. Der Bereich war bislang vor allem das Terrain von Spezialisten wie Private Equity Fonds und Entwicklern, denn Value-Add erfordert Expertise und ist mit vergleichsweise hohem Aufwand verbunden.

Leerstände, Instandhaltungsstau, unterdurchschnittliche Mieten, ungenutzte Lagepotenziale oder ein Standort jenseits der Metropolen – es gibt sehr vielfältige Gründe, warum eine Immobilie potenzielle Wertsteigerungen erfahren kann. Ein Beispiel für Value-Add ist die Konversion, also die Umwandlung bestimmter Flächen hinsichtlich ihrer Nutzungsart. So herrscht z. B. in der Stuttgarter Innenstadt eine immense Wohnungsknappheit, während große Büronutzer vermehrt in Stadteillagen wie Weilimdorf, Vaihingen oder Feuerbach ziehen. In einem abstrakten Beispiel kann eine etwas ältere Büroimmobilie mit kurzer Laufzeit in Stuttgart für ca. 2.000 Euro/m² erworben werden. Abriss und Neubau einer Wohnanlage kostet derzeit je nach Ausbaustandart durchschnittlich etwa €3.000/m². Bei Wohnungspreisen von durchschnittlich 6.600 Euro/m² in Stuttgart (Mitte) könnte also unabhängig von sonstigen Kosten zunächst ein Gewinn von 1.600 Euro/m² (Added-Value) erzielt werden.

Doch wo viel Luft nach oben ist, ist meist auch die Fallhöhe hoch. Baugenehmigungen für z. B. Umnutzungen von Büro zu Wohnen werden nicht erteilt, Umbaumaßnahmen ziehen sich kostspielig unerwartet in die Länge oder die Nachfrage entspricht nicht den Erwartungen.

 

All diesen Risiken stehen jedoch auch attraktive Renditen gegenüber: Der klassische Value-Add Investor plant meist mit Nettorenditen des investierten Kapitals von mindestens 15 %. Im Optimalfall wird das Eigenkapital in fünf Jahren verdoppelt. Im vorigen Rechenbeispiel könnte man unter Einsatz von 65,0% Fremdkapital bei einer Laufzeit von fünf Jahren eine Eigenkapitalrendite (IRR) von ca. 18,5 % erzielen und das eingesetzte Eigenkapital nahezu verdoppeln. Anleger aus dem Core und Core-Plus-Bereich sind deutlich niedrigere Eigenkapitalrenditen gewohnt.

Angesichts des höheren Risikos sollten Value-Add-Neulinge ihre Investments vor allem zur Diversifizierung des Portfolios nutzen, nicht als Alternative. Hinsichtlich der Nutzungsart von Value-Add-Immobilien gilt es auf den Spielraum bei den Mieten und der Preisentwicklung zu achten. Wir erwarten vor allem bei Logistikflächen, Industrie-Objekten sowie Hotels eine steigende Nachfrage, denn diese Segmente bieten insbesondere bei den Anfangsrenditen Potenzial.

Da Value-Add-Investments häufig mit einem intensiven Asset-Management, Umbau- oder Neubaumaßnahmen sowie Vermietungsleistungen verbunden sind, sollten die Investoren oder deren Partner nah am Objekt sitzen. Frankfurter Value-Add Spezialisten konzentrieren sich daher meistens auf Investments in der Finanzmetropole, Berliner Investoren auf die Bundeshauptstadt. Berlin ist wohl auch das beste Beispiel, wenn es um Mietsteigerungspotenziale bei Value-Add-Immobilien geht. Denn die Metropole zeichnet sich durch viel Bewegung aus: Wechselnde Lagetrends und wirtschaftliche Diversität bei hoher Attraktivität. Entsprechend groß ist die Konkurrenz bei geeigneten Value-Add-Objekten.

 

Als Portfoliooptimierung eignen sich aber nicht nur Immobilien in den B- und C-Lagen der A-Städte, sondern auch Investments in A-Lagen der B- und C-Städte. Man spricht hier häufig vom ABBA-Ansatz. Im Gegensatz zu den Central Business Districts (CBDs) der Top-Städte, wo wenig Angebot auf eine ungebremste Nachfrage trifft, weisen kleinere Städte wie z. B. Heilbronn oder Nürnberg auch reichlich Value-Add-Flächen auf. Die Herausforderung für Investoren liegt in diesen Lagen darin, die Entwicklung dieser B- und C-Standorte richtig einzuschätzen, denn sie zeichnen sich durch eine geringere Transparenz aus. Das erfordert besonderes Knowhow. Daher sollten sich Core- und Core-Plus Investoren beim Eintritt in dieses für sie neue Segment mit erfahrenen Partnern zusammenschließen. Mit dem gewissen Maß an Risikobereitschaft kann sich so eine Investition auszahlen. Daher erwarten wir, dass klassische Core und Core-Plus Investoren in den kommenden Jahren zunehmend in diesem Bereich zugreifen werden. Aber grundsätzlich gilt: Value-Add ja, aber nur mit Erfahrung oder einem guten Partner an der Seite.

 

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