Für immer offline? Auch Fachmarktzentren sind nicht online-resistent

Für immer offline? Auch Fachmarktzentren sind nicht online-resistent

Bereits seit Jahren rücken Fachmarktzentren weiter in den Fokus der Investoren, vor allem aufgrund der noch geringen Berührungspunkte mit dem wachsenden Online-Handel. In Zukunft könnte das aber anders aussehen...

Fachmarktzentren sind in der Gunst der Investoren in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Ihre Beliebtheit lässt sich zweifellos auch damit erklären, dass die Fachmarktzentren bislang weniger stark vom wachsenden Online-Handel betroffen sind als viele andere Einzelhandelsformate. Es wäre jedoch ein Fehler davon auszugehen, dass das so bleibt. Ein Beispiel: Es braucht nicht viel Weitsicht für die Erkenntnis, dass auch der Lebensmitteleinzelhandel – das flächenmäßig bedeutendste Segment in vielen Fachmarktzentren – künftig in einem weit größeren Umfang als heute online stattfinden wird. Dass Lebensmittel in Deutschland bislang kaum übers Internet verkauft werden, liegt nicht etwa daran, dass es nicht möglich ist, sondern vielmehr daran, dass es mehr Hürden zu überwinden gilt als beispielsweise bei Büchern. Der Online-Handel etablierte sich schlicht dort zuerst, wo es am nächsten lag. Jetzt tastet er sich vor. Um sich eine zukünftige Version des deutschen Lebensmitteleinzelhandels ausmalen zu können, braucht es nicht einmal mehr den Blick nach vorn. Es genügt ein Blick nach nebenan.

In Großbritannien finden bereits 7 % des Umsatzes mit Lebensmitteln online statt. Hierzulande beträgt der Anteil lediglich etwa 1 %. Kulturelle Unterschiede und nationale Besonderheiten mögen zum Teil erklären, warum der Online-Anteil bei unseren britischen Nachbarn so viel höher ist als bei uns. Den größeren Erklärungsgehalt dürfte ein anderer, viel schlichterer Faktor haben: In Großbritannien begann sich der Online-Lebensmitteleinzelhandel etwa fünfzehn Jahre früher herauszubilden als in Deutschland. Zwischen einem Online-Anteil von 1 % in Deutschland und 7 % bis 9 % in Großbritannien liegt also möglicherweise lediglich ein wenig Zeit.

 

Je rasanter der Wandel, desto genauer sollten wir hinschauen
Am Beispiel des Lebensmitteleinzelhandels lässt sich auch eine Handlungsempfehlung für Investoren und Eigentümer von Fachmarktzentren formulieren. Sie lautet: Hinschauen! Das ist vor allem in Zeiten eines solch rasanten Wandels wichtig, wie sie der Einzelhandel gerade durchläuft. Niemand kann heute schon sagen, wie der deutsche (Lebensmittel-)Einzelhandel in zehn Jahren aussehen wird und was das für Fachmarktzentren bedeutet. Wer aber die aktuellen Entwicklungen aufmerksam beobachtet, kann zumindest die Richtung erkennen, siehe Großbritannien. Schon daraus lassen sich wertvolle Erkenntnisse für strategische Entscheidungen ableiten. Je früher sich die Investoren mit den möglichen Konsequenzen des Wandels auseinandersetzen, desto bessere Investmententscheidungen werden sie treffen und desto höher wird ihre Rendite im Verhältnis zum eingegangenen Risiko ausfallen.

Eine weitere Beobachtung von strategischem Wert für Fachmarktzentren-Investoren: Die Aktivitäten des Online-Lebensmittelhandels sind überall auf der Welt bislang ausschließlich auf hochverdichtete Regionen begrenzt. Solange die Zustellkosten für die letzte Meile nicht drastisch sinken, dürfte sich das Geschäft nur in den Ballungsräumen profitabel betreiben lassen. Der Lebensmitteleinzelhandel in weniger dicht besiedelten Regionen, egal ob in Fachmarktzentren oder anderswo, dürfte insofern tatsächlich noch für lange Zeit weitgehend geschützt vor der Online-Konkurrenz sein. Auf der anderen Seite heißt das aber auch, dass sich im stark verstädterten Deutschland weite Teile der Bevölkerung profitabel mit Lebensmitteln beliefern lassen.

 

Der Online-Handel, nicht nur jener mit Lebensmitteln, gewöhnt die Konsumenten zudem daran, dass die gekaufte Ware zu ihnen kommt und sie keine Wege mehr zum Einkaufen zurücklegen müssen. Noch ist nicht klar, ob und wie das ihr sonstiges Einkaufsverhalten verändert, aber es ist durchaus denkbar, dass ihre Zeitsensibilität dadurch zunimmt und sie nur noch vergleichsweise kurze Einkaufswege akzeptieren. Für Fachmarktzentren würde das bedeuten, dass ihre Einzugsgebiete kleiner werden, was sich für Objekte mit vergleichsweise dünn besiedelten Einzugsgebieten als existenzbedrohend erweisen könnte. In dicht besiedelten Gebieten hingegen könnten Potenzialflächen für zusätzliche Fachmarktzentren entstehen. Zudem würde sich die heute schon zu beobachtende Expansion wohnortnaher Einzelhandelskonzepte fortsetzen und möglicherweise noch beschleunigen. Entsprechend könnte auch die Flächennachfrage solcher Konzepte in Fachmarktzentren steigen. Für die Eigentümer der Zentren könnte es dann sinnvoll sein, einzelne Flächen bestehender Mieter zu verkleinern, um zusätzliche, das bisherige Angebot ergänzende Mieter aufnehmen zu können.

Anpassungsfähigkeit schlägt Beharrungsvermögen
Zusammenfassen lässt sich die übergeordnete Botschaft für Investoren vielleicht folgendermaßen: Wenn das Umfeld sich wandelt, ist nicht Beharrungsvermögen, sondern Anpassungsfähigkeit gefragt. Sicher ist: Den Fachmarktzentren steht ein Wandel bevor, der zweifellos mit Risiken verbunden ist, aber ebenso viele Chancen birgt. Durch aufmerksames Beobachten können Investoren angemessen auf den Wandel reagieren, die mit ihm verbundenen Chancen nutzen und die Risiken umschiffen.

 

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„Fachmarktzentren in Deutschland. Digitalisierung“

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