Teilmarkt Hamburg-Harburg

Teilmarkt Hamburg-Harburg: Warum sich der Sprung über die Elbe lohnt

Im Süden Hamburgs scheint sich für so manchen Entscheider und Investor noch unbekanntes Land zu verbergen: Der Teilmarkt Hamburg-Harburg. Dabei gehört dieser zu einem vielversprechendsten der Stadt.

Harburg gehört seit 81 Jahren zu Hamburg. Tatsächlich. Und Harburg ist mit 950.000 m² zudem ein bedeutender Büromarkt. In der Tat. Klein hingegen im Vergleich zu ähnlichen Teilmärkten, wie Altona, Bahrenfeld, Flughafen oder St. Georg, ist der Vervielfältiger beim Kauf Harburger Bürogebäude. Das ist in der Wahrnehmung vieler Entscheider und Investoren nördlich der Elbe noch nicht richtig angekommen. Aber es wird.

Dazu hat auch die IBA Hamburg 2013 beigetragen. Von der Internationalen Bauausstellung hat besonders der Harburger Binnenhafen profitiert.

Mehrere 600 Wohnungen sind inmitten des alten Hafenreviers entstanden, weitere 700 in Bau oder Planung. Gerade ist das Projekt Maritimes Wohnen am Kaufhauskanal als eines der Hamburger Bauwerke des Jahres des AIV (Architekten- und Ingenieurverein Hamburg) prämiert worden. Bekannter ist der Binnenhafen unter dem Label Channel Hamburg als Bürostandort. In den letzten 25 Jahren wurden zwischen Ziegelwiesenkanal und Östlichem Bahnhofskanal allein 160.000 m² Bürofläche entwickelt – in umgenutzten Speichern und Industriearchitektur wie auch in architektonisch ambitionierten Neubauten.  

Auch die Mietklientel ist ambitioniert. Airbus und die Technische Hochschule Hamburg-Harburg (TUHH) mieten nicht nur selbst, sondern generieren einen hohen Nachfragebedarf durch Zulieferer, Ingenieurbüros, Spinoffs und Startups. Die Verzahnung von Universität und Wirtschaft, von Produktion, Forschung und Entwicklung ist in keinem anderen Hamburger Teilmarkt so ausgeprägt, wie in Harburg. Zudem profitiert Harburg als traditionelles Zentrum des Süderelberaums. Unternehmer, die im benachbarten Landkreis Harburg wohnen, mieten in Harburg Büro- und Gewerberäume. Hinzu kommen Behörden und öffentliche Nutzer als starke Büroflächennachfrager.

 

Nur 2,5 % der Harburger Büroflächen stehen zum Ende des zweiten Quartals 2017 leer – weniger, als in vergleichbaren Teilmärkten wie Altona (2,7 %), St. Georg (3,4 %), Flughafen (4,3 %) oder Bahrenfeld (12,7 %). Gleichzeitig bleibt die Durchschnittsmiete mit 10,30 Euro/m² ebenfalls deutlich hinter den Vergleichsmärkten zurück. In Altona werden im Mittel 13,20 Euro/m² gezahlt, in St. Georg 18,00 Euro/m², am Flughafen 13,00 Euro/m² und in Bahrenfeld 11,50 Euro/m².

Weiter sorgt das deutlich steigende Mietniveau in Backoffice-Standorten, wie der City-Süd, für Ausweichbewegungen preissensibler Unternehmen. Hiervon beginnt Harburg  zu profitieren.  Insgesamt illustriert nicht nur der niedrige Leerstand, sondern auch die dynamische Entwicklung der Spitzenmiete von 11,50 Euro/m² im Jahr 2012 auf aktuell 15,50 Euro/m² – ein Plus von 35 % die gesteigerte Nachfrage. Auch mit einem durchschnittlichen Flächenumsatz von 20.600 m² in den vergangenen fünf Jahren, liegt Harburg nur wenig hinter Bahrenfeld (26.855 m²) und vor Altona (18.927 m²) oder dem citynahen St. Georg (14.273 m²).

Die Entwicklung der Spitzenmiete sowie attraktive Neuentwicklungen verdeutlichen die zu erwartende Preisentwicklung. Zu den künftigen Attraktionen in Hamburg zählt der Hamburg Innovation Port (HIP) im Channel Hamburg. Er wird einer von vier Forschungs- und Innovationsparks in Hamburg und soll im Endausbau 70.000 m² für junge, technologie- und forschungsorientierte Unternehmen bieten. Zu erwarten ist, dass hier auch die TUHH ihren wachsenden Flächenbedarf deckt, denn sie plant von 7.000 auf 10.000 Studenten zu wachsen. Der HIP illustriert beispielhaft die potenzielle Performance im Portfolio, die Harburger Büroimmobilien bergen. Nur zu.

 

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