Déjà-vu statt Fata Morgana: Lager- und Speicherhäuser kehren in die Innenstädte zurück

Déjà-vu statt Fata Morgana: Lager- und Speicherhäuser kehren in die Innenstädte zurück

In dem Ausblick auf den deutschen Immobilienmarkt hat Savills die These formuliert, dass sich ein neuer Typ innerstädtischer Logistikimmobilien als Fata Morgana erweisen könnte. Stimmt nicht, sagt Dr. Thomas Steinmüller, Vorstand der CapTen AG.

Die Versorgung der Bevölkerung im Urbanen unterliegt einem Wandel, zumindest scheinbar und für viele Beobachter schwer einzuordnen. Schon seit jeher erfolgt die Versorgung über kundennahe Ladengeschäfte. Das einzige, was im Moment in Änderung begriffen ist, ist die Tatsache, dass der Kunde nicht mehr die Letzte Meile selbst übernehmen muss, sondern ihm angeboten wird, die Ware an seinen Wunschstandort zu liefern. Der Hintergrund hierfür liegt nicht in der reinen Menschenfreundlichkeit und auch nicht in der Unkenntnis betriebswirtschaftlicher Grundregeln, wie viele vermuten, sondern in der Erkenntnis, dass ein Kunde so vom Wettbewerb abgeschirmt und zudem als Datenlieferant genutzt werden kann: Datenökonomie statt Kostenökonomie.

Der eCommerce versucht(e) parallel, das Angebot zu verändern: es werden dem Kunden „bildlich“ Waren angeboten, die nur in einem Zentrallager verfügbar sind und durch das Angebot der Paketdienstleister am nächsten oder übernächsten Tag an den Wunschort geliefert werden. Dies hat dazu geführt, dass diese Angebote einerseits den Handel unter Druck gesetzt haben, weil trotz Warenpräsenz kein Umsatz im stationären Handel stattfindet. Und andererseits hat es zu immensen Steigerungen des Paketaufkommens in den Innenstädten geführt, die heute ihre Grenzen erreicht hat und die Nichtantreffbarkeit der Empfänger führt zu Kapriolen bei der Sendungsablieferung. Ganz nebenbei erzeugt das „bildliche“ Angebot für Überraschungen beim „In der Hand“-Halten des Produktes, und damit für Retouren.

Nun haben clevere Anbieter erkannt, dass mit der Belieferung des Kunden in kurzer Zeit – same hour delivery – eine weitere Option zur Verfügung steht, die nunmehr dem klassischen eCommerce und dem stationären Handel gleichermaßen Konkurrenz machen kann.

Auch für die Immobilienwirtschaft hat dies Konsequenzen: es bedarf des Lagerplatzes möglichst nah am Kunden, da die schnellstmögliche Lieferung nur dann funktioniert, wenn die Ware schon vor Bestellung physisch vorrätig ist: dies ist aber ein altbekannter Normalzustand für den stationären Handel, dem immer schon bewusst war, dass nur das verkauft werden kann, was auch vorrätig ist.
City-Logistik-Aktivitäten erfolgen also derzeit aus stationären Ladengeschäften oder aus kleinen Lagerräumen, im Weiteren auch aus umgewidmeten Bestandsbauten, wie Bürobauten oder auch Parkhäusern, deren primärer Bedarf durch den zunehmenden Einzug der Digitalisierung, durch veränderte Mobilitätskonzepte sowie durch neue Arbeitsorganisationsformen rückläufig sein werden. Auch Bahnhöfe bieten ein Flächenpotential für logistische Ansiedlungen, zumal die Nachschubanbindung integriert wäre.

Gleichwohl werden auch völlig neue Immobilien entstehen, wie wir sie bereits aus dem letzten Jahrhundert kennen: große Lager- und Speicherhäuser in zentraler Lage. Diese werden ein hochautomatisiertes Innenleben sowie große Höhen und mehre Etagen aufweisen, weil nur so der teure Grund für Logistik finanzierbar ist.

Diese Lager- und Speicherhäuser werden dadurch gekennzeichnet sein, dass sie eine gebündelte Warenzufuhr mit großen – ggf. auch elektrisch angetriebenen – LKW´s oder auch per Bahnanschluss erhalten und der Warenabfluss durch die zentrale Lage und der geringen Entfernung zum Kunden per Boten entweder per Pedes oder per Fahrrad erfolgt. Auch denkbar ist, dass andere Nutzungen, wie etwa Handels- oder Serviceflächen direkt angrenzen oder sogar integriert sein können. Beispielsweise können Hochhäuser einen mit dem Fahrstuhlschacht kombinierten Lagerschacht zur Verfügung halten oder aber der Souterrainbereich wird als Lager ausgestaltet.

Der Verdacht jedenfalls, dass sich die City-Logistikimmobilien als eine Fata Morgana erweisen könnten und eigentlich durch Bestandsimmobilien abgedeckt werden, könnte sich als falsch herausstellen: Lager- und Speicherhäuser werden eine Renaissance erleben, so, wie bereits zu Beginn des letzten Jahrhunderts (Hamburger Speicherstadt, Berliner Lagerhausgesellschaft, Bremer Lagerhausgesellschaft etc.) – also vielmehr ein Déjà-vu. Und diese Lagen sind attraktive Innenstadtlagen, so dass Befürchtungen von Investoren wegen des Werterhaltes ebenfalls Makulatur sein dürften: sie sind nicht duplizierbar und werden sich im Mietniveau eher an den Innenstadt- als an den Greenfield-Lagen orientieren.

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