Politische Regulierungsvorschläge als Damoklesschwert für Investoren – Risiken trotz guter Fundamentaldaten

13 März 2017

Der deutsche Wohnungsmarkt gibt aus Investorensicht in diesem Jahr ein ambivalentes Bild ab.

Auf der einen Seite sind die Fundamentaldaten weiterhin gut, auf der anderen Seite gibt es jedoch erhebliche politische Risiken im Hinblick auf eine sich verschärfende Marktregulierung. Darauf weist Savills in seinem heute veröffentlichten Wohnungsmarktbericht hin.

Die harten demografischen und ökonomischen Fakten sprechen mit einem Transaktionsvolumen von 12,1 Mrd. Euro im vergangenen Jahr weiterhin für den deutschen Wohninvestmentmarkt. Die Bevölkerungszahl ist erneut gestiegen, das Mietwachstum hält an und der Angebotsengpass am Mietmarkt wird in vielen Städten auch mittelfristig fortbestehen. „Zwar haben die Fertigstellungs- und Genehmigungszahlen von Wohnungen seit 2011 um über 35 % zugenommen, jedoch stieg die Zahl der Haushalte im gleichen Zeitraum noch stärker an“, erklärt Matthias Pink, Director / Head of Research Germany bei Savills. In Folge dessen wurden in vielen Städten die Leerstandsreserven nahezu aufgebraucht, was sich in Leerstandsquoten von teilweise 0,5 % oder weniger widerspiegelt.

Die Konsequenzen dieser Entwicklung waren und sind steigende Mieten sowohl bei Wieder- als auch bei Erstvermietungen. „Vor dem Hintergrund der guten Fundamentaldaten und der sich tendenziell sogar verstärkenden Urbanisierung dürften viele Wohnungsmärkte auch mittelfristig angespannt bleiben“, prognostiziert Pink und mahnt zugleich: „Langfristig ist aber selbst bei vielen derzeit noch wachsenden Städten Vorsicht angebracht, denn bis 2035 ist bei immerhin mehr als der Hälfe aller Kreise von rückläufigen oder stagnierenden Haushaltszahlen auszugehen.“ Opportunitäten sieht der Savills-Marktforscher hingegen vor allem im Umland der Metropolen.

„Statt der guten Fundamentaldaten dürften in diesem Jahr jedoch die politischen Rahmenbedingungen das Thema des Jahres bei den Investoren sein“, erwartet Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance - Valuation bei Savills. Die angespannte Situation an vielen Wohnungsmärkten ruft immer stärker die Politik auf den Plan. Savills geht davon aus, dass die Wohnungsmarktpolitik zu einem der bedeutendsten Themen des anstehenden Bundestagswahlkampfs gehören wird. Je näher die Bundestagswahl rückt, desto mehr Regulierungsvorschläge oder Maßnahmenkataloge werden diskutiert. Dazu zählen beispielsweise die Ausweitung des Bezugszeitraums des Mietspiegels, einer Offenlegungspflicht der Vormiete, die Senkung oder sogar Abschaffung der Modernisierungsumlage oder auch die Einführung des Bestellerprinzips bei Kaufverträgen. Aber auch der Grundstücksmarkt dürfte angesichts von Vorschlägen zur verstärkten Nutzung von Vorkaufsrechten oder der Verpflichtung zu geförderten Wohnungsbau von potenziellen Regulierungen betroffen sein. „Bislang zielt ein Großteil der Vorschläge auf eine Verschärfung des Mietrechts potenziell zu Ungunsten von Eigentümern ab“, konstatiert Nemecek und konkretisiert: „Die Möglichkeit Mieterhöhungen durchzusetzen, könnte je nach Ausgang der Bundestagswahl erheblich eingeschränkt werden. Zudem könnten einige Maßnahmen, wie zum Beispiel eine Pflicht zum geförderten Wohnungsbau, dazu beitragen, dass die Neubauaktivität wieder zurückgefahren wird.“

Insgesamt könnten laut Savills Investmentszenarien, die den Ankauf von Objekten mit aktuell unterdurchschnittlichen Bestandsmieten mit dem Ziel einer deutlichen Mietsteigerung zum Inhalt haben, zukünftig deutlich schwieriger umsetzbar sein. „Bestände, die bereits über ein überdurchschnittliches bzw. marktübliches Mietniveau verfügen, gewinnen vor diesem Hintergrund noch mehr an Attraktivität“, gibt Matthias Pink zu bedenken. In jedem Fall zeichnet sich laut Savills ab, dass die politischen Konstellationen nach der Bundestagswahl im September Auswirkungen auf viele bereits getätigte Investitionen oder auf die Umsetzbarkeit von Investitionsvorhaben haben könnten.

Marktbericht Wohnungsmarkt Deutschland 2016 (PDF)

 
 

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